분양가상한제 폐지론의 위험한 논리적 비약

시장 안정화의 본질을 왜곡하는 '미분양 기대론'

최근 한 부동산 전문가가 "분양가상한제를 없애야 강남에도 미분양이 나오고, 그것이 가격 안정화에 도움이 된다"는 주장을 펼쳤다. 언뜻 시장원리에 부합하는 듯 보이는 이 논리는, 그러나 부동산시장의 구조적 특성과 단기 파급효과를 간과한 위험한 단순화다. 30년간 부동산 개발과 자산관리 현장을 지켜본 학자의 관점에서, 이 주장의 문제점을 짚어보고자 한다.

절반만 맞는 진단: 분상제의 부작용

먼저 인정할 부분이 있다. 분양가상한제가 시장균형가격보다 낮게 설정될 경우, '로또 청약' 현상이 발생하는 것은 사실이다. 가격상한제는 경제학 교과서가 경고하는 전형적인 시장왜곡 사례다. 수요는 늘고 공급은 줄어들며, 배분은 가격이 아닌 추첨으로 결정된다. 당첨자에게는 막대한 프리미엄이 돌아가고, 탈락자는 좌절한다.

실증연구들도 이를 뒷받침한다. 분양가상한제 시행 구간에서 민간 주택공급이 약 44% 감소했다는 추정도 있다. 특히 고비용 지역의 재건축·재개발 사업에서 사업성 악화로 인한 공급 지연은 현장에서 반복적으로 관찰되는 현상이다. 여기까지는 해당 전문가의 지적이 타당하다.

치명적 비약: '미분양=안정화' 등식의 허구

그러나 문제는 여기서부터다. "상한제를 없애면 분양가가 오르고, 수요가 꺾여 미분양이 나오며, 그것이 가격 안정으로 이어진다"는 논리는 세 가지 중대한 오류를 범하고 있다.