임대차 3법으로 0.8년이 연장되었다는 말은 거짓이다
요즘 임대차3법이 이슈다. 나도 2년의 임대차기간은 너무 짧다고 생각한다. 2년 뒤에 이사를 가는 것이 쉬운 일이 아닌데, 집주인이 계약을 갱신할지 하지 않을지를 확실히 모르는 상황에서 세입자는 항상 불안할 수밖에 없다.
아래 기사를 보자.
https://realestate.daum.net/news/detail/main/20200825162023806
위 '머니S'의 뉴스 기사는 '다음 부동산' 홈에 나와서 클릭했지만, 기자가 숫자 계산을 잘못한 것으로 보인다.
김현미 장관은 '한국의 평균 전·월세 기간은 3.2년인데, 이를 4년으로 연장해준 것에 불과하다'라는 취지로 답변한 것으로 보인다. 1년은 12개월이므로 0.8년은 9.6개월이다. 따라서 '8개월 연장했을 뿐'이라고 답변했다는 기사 제목은 숫자를 잘못 계산한 것으로 보인다.
개정 주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 '제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없기 거절하지 못한다"라고 규정하고 있다. 법 제6조제1항 전단의 기간은 '임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지'의 기간이다.
임대차기간은 임차인이 2기 이상의 차임을 연체하거나 현저한 의무 위반 사항이 없다면 법 제6조제2항에 따라 최소 2년이다.
그런데 법 제6조제1항에서는 "임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다."라고 규정하고 있고, 제2항에서는 "제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다."라고 규정하고 있다.
법이 복잡한데, 다음 상황을 가정하자.
2021. 1. 1. 부터로 2년으로 정해 임대차 계약을 하였으면 2022. 12. 31. 에 만기가 된다. 만약 이때 집주인이 별다른 통지를 하지 않았거나 '월세나 보증금을 올리지 않겠다'라고 하였다면, 그 계약은 2024. 12. 31. 까지로 된다.
이 상황에서 2024. 10. 쯤 집주인이 계약 갱신을 하지 않겠다고 하면, 세입자는 법 제6조의3 제1항에 따라 계약갱신을 요구할 수 있고, 이때 집주인은 거절할 수 없으므로 임대차의 존속기간은 2026. 12. 31. 까지로 된다. 즉, 총 6년이 된다.
법 개정으로 인하여 임대차의 존속기간이 4년이 되어 평균보다 0.8년이 증가한 것에 불과하다는 것은 어디까지나 집주인이 '모든 집주인이 세를 올리거나 계약갱신을 거절하여 묵시적 갱신이 이루어지지 않았을 것'을 가정한 것이다.
제대로 비교하려면 법 개정 전후 전월세 존속기간의 평균치의 변화를 비교해야 한다. 그런데 현시점에서는 이는 불가능하기 때문에 '0.8년이 증가한 것에 불과하다'라는 답변은 틀린 것이다.
개정법에 따르면, 임대차기간이 4년이 되었을 때 집주인이 계약을 종료하고자 하여도, 그 4년의 기간 중 세입자가 계약갱신 요구를 한 적이 없다면 추가로 2년이 연장될 수 있다. 예를 들어 세입자가 10년을 거주하였어도 계약갱신요구권을 행사한 적이 없다면 추가로 2년의 계약갱신을 요구할 수 있다.
만약 집주인과 세입자 사이에 임대차 계약을 4년만 하기로 확정 지으려면 어떻게 해야 할까? 임대차 존속기간을 4년으로 만들려면 계약서에는 2년으로 기재하고, 계약이 만료되기 2개월 전에 집주인이 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 표시하고, 이에 대해 세입자는 갱신을 요구해야 한다.
집주인이 2년 뒤에 임차료를 올리지 않을 것이고 2년 더 살아도 괜찮다, 즉 세입자가 더 살기를 원하면 월세나 보증금을 올리지 않고 계약을 갱신하겠다고 한다면, 4년 뒤에 세입자가 다시 계약갱신을 요구하였을 때 이를 거절할 수 없다.
임대차 존속기간을 6년 이상으로 만들지 않기 위해서는 집주인은 1년 10개월이 되기 전에 계약갱신을 거절해야 하거나, 보증금이나 월세를 올려야 한다. 아니면 꼼수를 부려야한다. 개정 법으로 인하여 소위 '착한 임대인'은 더 이상 생기기 어려울 것이다.
주택과 달리 상가건물의 경우 계약갱신의 요구는 전체 임대차기간을 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다. 10년이 긴 것인지 짧은 것인지는 논외로 하더라도, 이러한 방식으로 규정하면, 세입자 입장에서는 최소한 위 기간 중에는 이사할 필요가 없이 안정적으로 살 수 있게 되는 것이고, 집주인 입장에서도 세입자가 아무리 오래 살아도 위 기간 이후에는 계약을 해지할 수 있게 되는 것이다.
법은 그 구체적인 내용을 잘 알지 못하는 사람이라도 예측이 가능해야 한다고 생각한다. 최소한 4년의 주거를 보장하는 취지였다면, 상가건물임대차보호법과 같이 계약갱신을 요구할 수 있는 기간을 최장 4년으로 정하고, 그 기간 안에는 임대인도 계약갱신을 거절할 수 없다고 규정하는 것이 맞았을 것이다.
