건폐율과 용적률
공간의 숨 쉴 틈
건폐율? 용적률?
건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율이에요.
용적률은 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율을 뜻해요.
여기서 또 물음표, 건축면적? 연면적?
건축면적은 말 그대로 건물이 차지하고 있는 면적을 말합니다.
보통 단층건물이나, 1층의 면적이 다른 층들 중에서 가장 크다면 1층의 바닥면적이 건축면적이 됩니다.
연면적은 건축물에서 지하층을 포함한 건물 각층의 바닥면적을 합산한 면적을 뜻합니다. 건물이 높아지면 연면적도 당연히 늘어나겠죠? 그래서 연면적은 건물의 높이와 연관이 높습니다.
이 용어들은 모두 토지이용률과 관련이 있습니다.
만일 건폐율과 용적률에 제한이 없으면, 우리는 숨 쉴 틈도 없이 건물들이 빽빽하게 들어선 답답한 공간에서 살아야 할지도 모릅니다.
예를 들어, 학교 건물은 건폐율이 30%로 정해져 있는데요. 학교의 대지면적 중 30% 까지만 건물을 지을 수 있다는 뜻입니다. 그래서 학교 공간에서 가장 많은 면적을 차지하는 것이 있죠!
바로 운동장입니다. 이렇게 건물 외의 비어 있는 공간을 두어야 하는 것입니다.
용적률은 건물의 높이와 관련 있습니다.
건물의 모든 층수의 바닥면적을 합한 연면적을 전체 대지면적으로 나누어야 합니다.
용적률을 계산할 때는 지하층면적은 연면적에서 빼고 계산해야 합니다.
조금 복잡하죠?
만약 갖고 있는 땅에 건물을 짓고 싶다면, 건폐율과 용적률을 둘 다 따져봐야 합니다.
예를 한번 들어볼까요?
내가 80평의 땅을 갖고 있습니다. 여기에 단독주택을 지으려 합니다. (제곱미터로 계산해야 하지만 여기서는 약식으로 평단위로 계산할게요)
이곳의 법정 건폐율 50%, 용적률 100%라면, 가능한 건축면적과 층수는?
건폐율에 따르면, 80평의 50%이니 최대한 지을 수 있는 건축면적은 40평입니다.
용적률은 100이니, 80평을 모두 쓸 수 있습니다. 그러나 건축면적은 40평으로 정해져 있죠. 80평을 40평으로 나누면, 총 지상 2층의 건물을 지을 수 있습니다.
지하층은 용적률에는 포함이 안되니 지하 1층까지 총 3개 층을 건물을 지을 수 있지요.
하지만, 지역에 따라서는 층수제한이 있을 수 있으니 진짜 건물을 짓는다면 건축사와 함께 검토와 협의를 하셔야 합니다.
토지를 소유한 입장에서는 최대한 넓고 높은 건물을 짓고 싶어 하겠지만, 우리 모두가 건물로 가득한 그런 곳에서 살고 싶지는 않죠.
그래서 건폐율과 용적률 계산은 서로의 이익과 권리가 대립하기에 쉽지 않습니다. 어느 부분은 건축면적으로 포함시켜야 할지 아니면 빼야 할지가 늘 관건이죠.
하지만 이렇게 제한을 두는 건
우리 모두, 사람뿐만 아니라
공간에도 '틈'이 필요하기 때문 아닐까요?
건축면적: 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥) 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적*을 말함.
*수평투영면적은 건축물을 위에서 내려다보았을 때 지표면을 차지하는 부분의 면적
2층 이상의 외벽이 1층 외벽보다 밖으로 나와있을 경우 해당 부분의 면적을 가산하나 처마나 차양이 수평거리로 1m 이하 돌출 시 가산하지 않음.
<건축면적 산정 시 제외항목>
- 지표면에서 1m 이하에 있는 부분
- 다중이용업소의 경우 비상구에 연결하여 설치하는 폭 2m 이하의 옥외피난계단
- 지상층의 보행통로나 차량통로, 지하주차장의 경사로, 생활폐기물 보관함 등
연면적: 건축물에서 지하층을 포함한 건물 각층의 바닥면적을 합산한 면적(지하층 포함)
<용적률 계산 시 연면적에서 제외항목>
- 지하층 면적
- 지상층의 주차용으로 쓰는 면적
- 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적
- 경사지붕 아래의 대피공간
건폐율: 대지면적에 대한 건축면적의 비율
용적률: 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율
