한미 기준금리차 2%, 부동산상승론 반응이 궁금합니다
지난 1달간 부동산 전망은 양극단으로 나뉘었습니다.
신문, TV, 유튜브 등 각종 매체에서 상승론과 하락론을 살펴보았습니다.
제가 이해하기로 재미있는 것은 상승론과 하락론 모두 미국의 금리인상을 주요한 근거로 삼았다는 점입니다.
"같은 미국금리를 두고 한 쪽은 부동산 상승을, 한 쪽은 하락을 전망한다는게 대체 무슨 말이냐?"고 하실지 모르겠습니다.
상승론은, "미국금리인상은 이제 끝났다. 7월에 올리더라도 그게 마지막일 것이고 빠르면 연내에도 인하할 것이다."는 것이 부동산이 다시 상승으로 돌아설 것이라는 핵심근거였고,
하락론은, "미국금리인상이 끝났다고 단정할 수 없다. 설령 7월에 인상 자체는 종료하더라도 현재의 높은 금리수준을 당분간 유지할 것이다."는 것이 핵심근거였습니다.
오늘 새벽 미국 FRB는 대다수의 시장전망처럼 0.25% 기준금리를 인상했습니다.
문제는 9월에 금리를 동결할지, 인상할지에 대해 파월 연준의장이 열려있다고 답했다는 점입니다.
정확히는 9월의 데이터를 보고 결정하겠다고 했습니다.
https://imnews.imbc.com/replay/2023/nwtoday/article/6507989_36207.html
저는 당분간 미국금리가 우리나라 부동산의 하락요인으로 작동할 수는 있어도, 상승요인으로 작동할 가능성은 없다고 생각합니다.
상승론은 한 가지 중요한 전제를 의도적으로 숨기거나 회피하고 있습니다.
상승론자들의 말처럼 정말로 미국금리가 연내 인하를 시작했다고 가정해보겠습니다.
23.7.27 미국 기준금리 인상으로 미국금리는 5.25~5.50%가 되었습니다.
연내 인하를 시작한들 이걸 한 번에 3~4% 내리겠습니까?
올릴 때 적용한 자이언트스텝 0.75%를 적용하더라도 4.50~4.75%입니다.
그럼 실제로 연준이 금리를 어떻게 움직였는지 한 번 보시겠습니다.
1984.9.20 11.25%로 최근 40년간 가장 높았던 기준금리는 이후 3번의 재반등기를 거쳐 2008년 금융위기를 맞으면서 0금리 시대를 맞이합니다.
중요한 것은 다시 뛰어오르기 전 1차, 2차, 3차의 하락기간이 얼마나 걸렸는지입니다.
첫번째로 1984.9.20 11.25%에서 1986.8.21. 5.87%로 6.38%를 1년 11개월간 꾸준히 내렸습니다.
두번째로 1989.2.24. 9.75%에서 1992.9.4. 3.0%로 6.75%를 2년 5개월에 걸쳐 내렸습니다.
마지막으로 2000.5.16 6.50%에서 2003.6.25. 1.00%로 5.50%를 3년 1개월에 걸쳐 내렸습니다.
역사적 경험으로 볼때 미국이 5.25~5.50%의 현 기준금리를 1년만에 제로금리 또는 1.00%로 내릴 가능성은 매우 희박하다고 봐야 할 것입니다.
그렇다는 얘기는 상승론자들의 말이 맞으려면 미국금리가 부동산 호황기였던 20~22년으로 회귀하는 최소 2년에서 최대 3년의 기간동안 우리나라 경제체력이 버텨주느냐, 한계차주들이 버텨주느냐에 달려있을 것입니다.
이 부분에 대해서는 하락론자들은 거시경제 상황과 우리나라의 턱밑까지 찬 가계부채를 근거로 하락을 얘기하지만, 상승론자들은 미국금리인상이 곧 종료되고 심지어 하락할 것이란 얘기 외에는 딱히 논리적이거나 설득력있는 근거를 대지 못하고 있습니다.
부동산 심리, 서울의 공급부족을 얘기히지만 이미 경험했든 97년 IMF, 2008년 금융위기 이후 한동안 국내 부동산시장의 매수심리가 좋지 않았음이 주지의 시살입니다.
또한 서울 공급부족도 가격이 지나치게 높거나 향후 부동산 시장 전망이 비관적일 경우 수요가 감소하므로 공급이 부족하다는 것도 틀릴 수 있습니다.
수요 자체가 감소하면 적정공급마저 과잉공급이 될 수도 있는 것입니다.
2008년 이후 몇 년간 지속되었던 할인분양으로 인한 입주자 간 갈등을 떠올려 보십시오.
제가 지난번에도 부동산 관련 글을 한 번 썼는데, 우리나라에서 현금흐름이 일체 끊기더라도 아무 걱정없이 배당금과 은행이자만으로 살아갈 수 있는 사람은 부자들 가운데서도 매우 적을 것입니다.
소위 갓물주로 불리는 건물임대인조차 100% 자기 자본으로 해당 빌딩이나 상가를 산 것이 아닌한, 일정한 이자비용을 내야 하는데 임차료 수입이 전혀 없다면 버틸 수 없고,
다주택자 또한 레버리지를 끼고 있는 경우가 상당수일 것이므로 자기 직장에서 급여가 감축되거나 최악의 경우 실직, 다니던 회사의 폐업을 겪게 되면 버틸 수 없습니다.
이미 여러 경제지표는 비명을 지르고 숨가쁘게 경고음을 울려대는데 우리 언론이 이 쪽을 크게 다루지 않아서 아무 문제가 없어보일 뿐입니다.
지난 번에 쓴 글도 참고하시도록 첨부합니다.
관심 있으신 분들은 한 번 읽어봐주십시오.
https://brunch.co.kr/@sugo30/244
저부터가 엄혹한 시기를 잘 이겨내야겠습니다만, 우리 모두 곧 다가올 험난한 시기에 1차적으로는 생존을 꾀하고 버티면서 2차적으로 기회도 엿볼 수 있으면 좋겠습니다.
감사합니다.
