부동산 상승론자,하락론자 같은 데이터로 결론이 다른이유
최근 부동산 전문가라는 분들이 나와서 하는 얘기를 들어보면, 소위 무지성적인 상승론자와 하락론자는 거의 없는 것 같습니다.
그리고 상승론자이건 하락론자이건 근거로 드는 데이터를 서로 다른 것을 제시하는 것도 아닙니다.
그럼에도 두 진영의 전문가의 견해가 극과 극으로 갈리는 이유는 같은 사실, 데이터에 대한 해석의 차이입니다.
1) 미연준, 한은 금리인하
상승론자와 하락론자 모두 연초의 예측과는 다르지만 조만간 미연준에서 금리인하를 시작할 것이며, 한국은행 또한 금리인하를 시작할 것이란 사실은 서로 아무런 이견이 없습니다.
2) 현재 아파트 인허가 물량 감소
최근 아파트 인허가 물량이 감소하고 있다는 사실 또한 객관적 팩트로 상승론자, 하락론자 모두 이견이 없는 부분입니다.
https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148929799#policyNews
3) 사상 최대 가계부채
https://www.yna.co.kr/view/AKR20240303043300002
ㅇ 같은 데이터를 보면서도 왜 두 전문가 그룹의 결론(전망)이 극과 극을 달리는가?
문제는 해석입니다.
같은 데이터를 보면서도 해석을 전혀 다르게 하고 있습니다.
그리고 반대쪽 전문가는 주목하지 않는 통계에 의미를 부여하며 해석을 하는 것도 원인이 됩니다.
제 이해가 틀릴수도 있겠지만, 제가 이해한 두 진영의 전문가 데이터 해석, 전망을 요약하면 다음과 같습니다.
ㅇ 부동산 상승론자의 경우
"부동산 시장은 궁극적으로 심리에 의해서 좌우되는데, 사람들의 심리를 결정하는 주요 요소는 1) 공급, 2) 금리, 3) 정부정책이 있다.
현재 인허가물량 감소는 인건비, 자재비 급등으로 인한 구조적인 것으로 공급이 감소할 것이기에 여전한 수요를 따라가지 못해 상승할 수 있는 요인이 되며,
조만간 미국 연준이 금리를 인하하면 어려운 경제상황 때문에라도 한은도 따라서 기준금리를 인하할 것이고 결국 현재의 높은 금리는 머지않아 내려가게 되므로 부동산 구매부담이 줄어들게 될 것이고,
마지막으로 현재 정부정책은 신생아 특례대출, 재초완 미시행 등 부동산 부양 내지는 최소한 현재 부동산 값 지지에 있는 것이 여러 정책을 통해 확인되고 있으며 야당에서조차 종부세 재검토를 말하고 있어 정부정책도 부동산 구매에 우호적이다.
이 모든 원인이 작용한 결과 현재의 부동산 거래건수, 시세 모두 상승하고 있으므로 앞으로 부동산은 오를 수밖에 없다."
ㅇ 부동산 하락론자의 경우
"현재 부동산 거래건수, 시세 모두 증가하고 있는 것은 사실이나 이것은 대세상승이라기보다 정부나 건설사의 필요에 의한 일시적인 상승으로 그치고 이후에 더 큰 하락이 올 수 있다.
공급부족론의 헛점은 수요가 감소하는 경우 적은 공급도 과잉공급이 될 수 있다는 점을 말하지 않은 것으로 2008년 미국금융위기 때에도 신규 부동산 공급이 적지 않았음에도 잠시 오른 후 장기간 우하향했던 전례를 생각해야 하고,
미국 연준이 금리를 인하하더라도 우리나라는 미국과 같은 기축통화국이 아닌 점, 23년 연말기준 1886조의 천문학적인 역대 최대 가계부채를 지고 있는 점, 환율이 불안정한 점 등을 고려할 때 기준금리 인하를 신속하게 집행하기 어려울 수 있으며,
작년의 경우에도 상반기에 집값이 반등세를 보이다가 특례대출이 사실상 종료, 소진된 가을부터 다시금 정체, 하락으로 반전되었던 전례가 있어 현재의 상승세가 대세상승으로 보기에는 신중해야 한다."
ㅇ 저의 생각
- 양 쪽 전문가들이 말하지 않고 있는 것
저는 두 쪽 전문가들이 실수인지 의도인지는 알 수 없으나 서로 말하지 않는 사실이 있다고 생각합니다.
부동산 상승론자의 경우, 여전한 PF사업장 문제, 극심한 자영업 경기악화 및 이로 인한 상업용 부동산(특히 개인사업자)의 공실문제, 감소하지 않고 있으며 유찰이 거듭되는 PF사업장 및 법원 경공매 등 전체적인 시장상황에 대한 관심과 평가가 부족한 면이 있고,
부동산 하락론자의 경우, 21년 부동산 대폭등이 우리에게 시사하는 것은 사람들의 심리가 "더 늦기 전에 무리를 해서라도 집을 사야 한다!"로 간 경우의 무서움을 보여주는 좋은 예인데, 설사 정말로 마지막 설겆이를 당하는 것이라고 하더라도 최근 부동산 막차를 타자는 21년과 같은 움직임이 보여지기 시작한 것은 아닌지에 대한 고찰이나 분석이 부족하다는 생각이 듭니다.
- 저의 결론
"상승은 하더라도 대세상승은 어려울 것이고, 트리거 중 하나만 당겨지더라도 대세하락이 올 수 있다."
작전주식에서 보여지듯 대세상승이 일어나기 위해서는 개미들의 참여가 필수불가결합니다.
그런데 신생아 특례대출의 대상이 되는 신생아는 한 해에 기껏해야 23~4만명이 태어나고 있어 그 수요가 제한적인데다, 특례보증의 소득기준을 완화하고 있는 것에서도 알 수 있듯이 이용대상 자체가 줄고 있어 자꾸 기준을 완화하는 것입니다.
그렇기 때문에 대세상승까지 가기에는 여력이 없습니다.
반면에 대세하락으로 갈 방아쇠는 너무 많습니다.
저축은행의 파산, 주요 대기업의 경영악화/현금고갈, PF사업장의 처리 문제, 불안한 환율, 기업들의 파산 또는 구조조정 본격화 등 어떤 하나의 사건이 다른 사건과 연쇄적인 파장을 일으킬 요소들이 너무 많습니다.
이 모든 것들을 전부 다 회피한다면 부동산 가격은 보합 내지는 어느 정도의 상승이 있을 것이나, 그렇지 않다면 대세하락이 올 수도 있다는 것이 저의 생각입니다.
언제나 그렇듯 제 생각이 절대 옳은 것도 아니고 여러분의 생각도 알려주시면 감사하겠습니다.
