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매거진 전원주택 집짓기 궁금증 100가지

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by 이동혁 건축가 May 09. 2022

3.25 내 땅에 몇 평 까지 지을 수 있나요?

PART 3. 건축 설계와 관련된 궁금증

제목 : 전원주택 집짓기 궁금증 100가지

-홈트리오 건축가 3인방이 전하는 집짓기 입문 필독서-

저자 : 이동혁, 임성재, 정다운

PART 3. 건축 설계와 관련된 궁금증

3.25 내 땅에 몇 평 까지 지을 수 있나요?

내 땅이니 내 마음대로 할 수 있을 것 같다는 착각. 네, 착각 맞아요. 아무리 내 땅이라고 해도 마음대로 집을 지을 수는 없습니다. 건축법으로 이 땅에 지을 수 있는 건폐율과 용적률을 정해 놓았거든요.

"건축가님 저는요 50평 정도 땅을 가지고 있는데, 2층은 필요 없고 1층 50평 꽉 채워서 집을 지었으면 합니다."

어떤가요? 올바른 요청 사항인가요?

답은 '틀렸음'입니다.

많은 예비 건축주들이 착각하는 것 중의 하나가 내 땅이면 마음대로 집을 앉힐 수 있고, 공사도 허락 없이 진행해도 된다고 생각하는 것입니다.

하지만 현행 건축법대로라면 절대로 그렇게 진행할 수 없습니다. 땅 위에 흙을 가져다 놓는 것조차도 개발행위허가라는 것을 득해야 공사가 가능합니다. 또한 건축법이 정해놓은 건폐율과 용적률에 따라 집을 앉히고 설계해야 인허가가 날 수 있습니다.

또한 내 땅 옆에 있는 집이 50평 땅에 30평을 앉혔다고 해서 나도 똑같이 앉힐 수 있는 것도 아닙니다. 왜냐하면 각 땅에 걸린 지역지구와 건축법규, 조례 등이 모두 다 다르기 때문입니다.

간혹 비 전문가가 구체적인 건축법규를 확인해 보지 않은 상태에서 옆에 땅에 지은 집만 보고 이 땅을 판단해 구입해 오는 경우도 있습니다. 쉽게 말해 옆집에서 이렇게 지었으니까 내 땅에서도 똑같이 해도 된다고 스스로 판단한 거예요. 운이 좋게 건축법규가 동일하게 적용받는 경우라면 다행이지만 그렇지 않은 경우라면(?) 네, 폭망입니다.

내 땅에 몇 평까지 집을 지을 수 있는지 판단하는 것은 매우 쉽게 확인이 가능합니다. 너무 쉬운데 찾아볼 생각들을 안 한 거예요. 이번 글에서 이 부분을 명확히 집고 설명드리겠습니다.

1. 토지 이음(www.eum.go.kr) 사이트에 접속

: 국토교통부는 '토지 이음'이라는 홈페이지를 운영하고 있습니다. 이곳에서 몇 번의 클릭만으로 쉽게 내 땅에 대한 정보를 확인할 수 있습니다.

2. 홈페이지 화면에서 내가 확인하고자 하는 땅 주소 입력.

: 위와 같이 홈페이지를 들어가기면 하면 첫 번째 화면에 주소를 입력하 수 있는 창이 나옵니다. 이곳에 확인하고자 하는 땅 주소를 입력하면 됩니다.

3. ['국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따른 지역. 지구 등]에 적힌 내용 확인

: 주소를 입력하고 들어가면 위와 같은 이미지를 볼 수 있습니다. 지적도 상에 빨간 동그라미가 쳐져 있는 것이 내가 확인하고자 입력한 땅입니다.

이번 단락에서는 다른 것 보다 내 땅에 몇 평을 지을 수 있는지 확인하는 것이 중요하므로, 다른 곳 보다도

지역. 지구 등 지정여부 항목의 ['국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따른 지역. 지구 등]에 적힌 내용을 확인하면 됩니다.

자 여기에서는 도시지역, 제2종 일반주거지역이라고 적혀있습니다. 각 지역지구마다 정해진 건폐율과 용적률이 있는데 이는 아래의 표에서 확인이 가능합니다.

: 확인한 땅이 2종 일반주거지역이기 때문에 표에서 2종 일반주거지역의 란을 확인하면 됩니다. 우리가 확인한 땅은 건폐율 60%에 용적률 250%의 땅임을 확인할 수 있습니다.

정리하면 이 땅은 423.8㎡(128.2평)의 대지 면적 중 60%인 79.92평을 1층에 지을 수 있고, 250%인 320.5평까지 연면적을 지을 수 있다는 뜻이 됩니다. 다만 층수 제한이 있기 때문에 이를 고려해서 최종 연면적을 산출해야 합니다.

모든 면적은 집의 내벽 기준이 아닌 처마 끝선을 기준으로 합니다. 도면의 치수는 중심선 기준 이기 때문에 혼선이 생길 수 있는 여지가 있습니다. 이번 글의 핵심은 대략적인 판단을 하기 위한 기준이기 때문에 실재 건축행위에 들어가실 때에는 전문가에게 필히 자문을 받는 것을 추천합니다. 건축에 있어 가장 위험한 행동이 '자의판단'입니다. 문제가 없을 때에는 괜찮지만 문제가 터지면 '자의판단'했던 부분에서 전부 터집니다. 꼭 전문가의 도움을 얻어서 진행하세요.

위의 내용만으로도 기본적인 건축 가능 면적 확인이 가능합니다. 최소한 내 땅에 대한 기본 정보는 알고 난 상태에서 설계를 들어가야 서로 오해의 소지가 없습니다. 정말로 말도 안 되는 이야기지만 끝까지 '내 땅에서 내 마음대로 한다는데 왜 안된다고 하는 거야!'라고 우기시는 분들 있으세요.

우기시는 것은 자유지만 그렇게 도면 백날 그려봤자 허가 안 납니다. 저희들 말이 정답이니 꼭 위의 내용 알고 계셨다가 땅 구입하시고 집 지을 때 참고하시기 바랍니다.

*각 지역별로 조례와 특례법에 따라 조금씩 변동이 있으니 최종 집을 짓고자 결정되었을 때는 건축가의 도움을 통해 최종 내 땅에 지을 수 있는 면적을 확인하는 것이 좋습니다. 지역지구를 통한 건폐율과 용적률의 확인은 가장 기본적인 내용입니다. 세부 법규를 개인이 검토하기에는 어려움이 따릅니다. 정말 많은 법규가 혼재되어 있거든요. 이번 글에서는 기본을 배운다 생각하시고, 좀 더 디테일한 내용은 스스로 법을 해석하기보다는 전문가를 통해 자문을 얻는 것을 추천합니다. 그래야 추후 일을 진행했을 때 혼선되는 부분이 없거든요.