“집주인이 보증금을 안 줍니다”
막막했던 외국인 세입자, 법으로 내 돈 지켜낸 이야기
이 글은 실제 소송 기록을 바탕으로 탄생했습니다. 다만, 특정 개인을 보호하고 법률 정보 제공의 공익적 목적을 위해 사건의 구체적인 내용은 각색되었으며, 등장인물, 배경 등 모든 설정은 가상으로 재구성한 창작물임을 밝힙니다.
한국 생활 10년 차, 성실한 직장인으로 살아온 한 남자가 있었습니다. 그는 사랑하는 아들과 함께 인천에 보금자리를 마련했고, 월세 대신 모아둔 목돈으로 전세 계약을 맺었습니다. 계약 만기가 다가오자 그는 새로운 집으로 이사할 계획을 세우고, 몇 달 전 집주인에게 계약을 연장하지 않겠다는 뜻을 분명히 밝혔습니다.
하지만 이사 날짜가 코앞으로 다가왔을 때, 집주인은 “지금 돈이 없다”, “새로운 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다”는 말만 되풀이했습니다. 심지어 나중에는 “사업이 어려워 파산 신청을 해야 할 것 같다”며 사실상 보증금 반환을 거부하는 지경에 이르렀습니다.
그에게 전세보증금 1억 8천만 원은 전 재산이었습니다. 당장 새로 계약한 집의 잔금을 치르지 못하면 길거리에 나앉을 판이었습니다. 한국 법과 절차에 익숙하지 않은 외국인으로서, 그는 거대한 벽 앞에서 깊은 무력감과 절망에 빠졌습니다.
1. 첫 번째 방패: 이사 가도 내 권리를 지켜주는 ‘주택임차권등기’
가장 큰 문제는 ‘이사’였습니다. 주택임대차보호법상 임차인이 보증금을 돌려받을 권리(대항력 및 우선변제권)는 해당 주택에 거주하며 주민등록을 유지하고 있을 때 가장 강력하게 보호됩니다. 보증금을 받지 못한 채 섣불리 이사를 가버리면, 나중에 집이 경매로 넘어가더라도 보증금을 우선적으로 돌려받을 순위가 뒤로 밀려날 수 있습니다.
하지만 마냥 기다릴 수만은 없는 상황. 저희가 가장 먼저 취한 조치는 바로 ‘주택임차권등기명령’을 신청하는 것이었습니다.
‘주택임차권등기’란, 임대차 계약이 끝났음에도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원의 명령을 받아 부동산 등기부등본에 ‘내가 이 집에 보증금을 받을 권리가 있다’고 공식적으로 기록하는 제도입니다. 이 등기가 완료되면, 임차인은 다른 곳으로 이사를 가거나 전출 신고를 하더라도 기존에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.
저희는 신속하게 법원에 임차권등기명령을 신청했고, 2025년 1월, 법원은 저희의 신청을 받아들여 등기를 명령했습니다. 등기부등본에 임차권 설정이 완료된 것을 확인한 뒤에야, 의뢰인은 비로소 안심하고 새로운 집으로 이사할 수 있었습니다.
[변호사의 시선] 임차권등기는 보증금을 받지 못한 임차인을 위한 최소한의 ‘안전장치’이자 가장 강력한 ‘첫 번째 방패’입니다. 집주인의 말만 믿고 기다리다가 이사부터 하는 것은 매우 위험합니다. 반드시 법적 절차를 통해 권리를 확보한 후 행동해야 합니다.
2. 본격적인 전투: ‘임대차보증금 반환 청구 소송’
임차권등기로 권리를 보전했지만, 집주인은 여전히 묵묵부답이었습니다. 다음 단계는 보증금을 실질적으로 돌려받기 위한 법적 조치, 즉 ‘임대차보증금 반환 청구 소송’이었습니다.
소장을 제출하자 법원은 집주인에게 소장 부본을 송달하고, 정해진 기간 내에 답변서를 제출하라고 명령했습니다. 하지만 집주인은 소송에도 아무런 대응을 하지 않았습니다.
결국 재판부는 집주인이 원고의 주장을 모두 인정하는 것으로 간주하고 변론 없이 재판을 종결했습니다. 그리고 2025년 4월, 마침내 승소 판결이 내려졌습니다.
3. 최종 판결: 보증금 전액과 지연이자까지
“피고(집주인)는 원고(의뢰인)에게 180,000,000원 및 이에 대하여 2025. 1. 20.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.”
법원은 보증금 원금 전액은 물론, 의뢰인이 집을 비워준 다음 날부터 계산되는 지연손해금까지 모두 지급하라고 명했습니다. 이 판결문은 이제 집주인의 재산을 강제로 집행(경매 등)하여 보증금을 회수할 수 있는 강력한 법적 권리가 되었습니다. 절망의 끝에서 비로소 희망의 빛을 보게 된 순간이었습니다.
[보증금을 돌려주지 않는 집주인에 대처하는 변호사의 꿀팁]
이번 사건처럼 막막한 상황에 부닥친 분들을 위해 몇 가지 핵심 팁을 드립니다.
꿀팁 1: 모든 것을 기록으로 남기세요. 계약이 만료되기 전, 집주인에게 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 전달할 때 반드시 문자메시지, 통화 녹음, 내용증명 등 증거를 남겨두세요. 보증금 반환을 요구하는 과정에서의 모든 대화 역시 기록해두는 것이 좋습니다. 이 기록들은 법적 절차에서 결정적인 증거가 됩니다.
꿀팁 2: 보증금을 받기 전엔 절대 ‘짐’만 빼지 마세요. ‘이사(점유 이전)’와 ‘전출 신고(주민등록 이전)’는 보증금을 돌려받을 권리를 지키는 핵심 요건입니다. 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이 두 가지를 모두 포기하면 법적 보호 순위에서 밀려날 수 있습니다. 이사를 가야만 한다면, 아래의 꿀팁 3을 반드시 먼저 실행해야 합니다.
꿀팁 3: 이사 전 ‘주택임차권등기명령’은 필수입니다. 임차권등기는 보증금을 받지 못한 세입자가 이사 후에도 자신의 권리를 지킬 수 있는 유일하고도 가장 확실한 방법입니다. 계약 만료 후 신청할 수 있으며, 법원의 결정으로 등기부등본에 기재가 완료된 것을 꼭 확인한 후에 이사해야 안전합니다.
꿀팁 4: 소송을 두려워하지 마세요. 집주인이 명백하게 보증금 반환 의무를 이행하지 않는다면, 소송은 내 돈을 되찾을 가장 확실한 방법입니다. 특히 집주인이 대응하지 않는 경우, 이번 사건처럼 ‘무변론 판결’을 통해 비교적 신속하게 승소할 수 있습니다. 또한, 판결을 통해 보증금 원금뿐만 아니라 연 12%에 달하는 지연이자까지 받을 수 있습니다.
변호사의 마지막 한마디
법은 멀고 어렵게 느껴질 수 있습니다. 특히 외국인 신분이라면 더욱 그렇습니다. 하지만 법은 자신의 권리를 지키기 위해 용기를 내는 모든 사람에게 열려 있습니다. 이번 사건의 의뢰인은 막막한 상황에서도 포기하지 않고 법적 절차를 통해 자신의 소중한 재산을 지켜냈습니다. 그의 아들과 함께 한국에서 살아갈 새로운 이야기가 부디 평온하기를, 저희 역시 간절히 응원합니다.
"My Landlord Won't Return My Deposit": How a Foreign Tenant in Korea Fought Back and Won
By Attorney Seok Jun Kang, August 27, 2025
This article is based on the records of a real case. However, to protect the privacy of the individuals involved and for the public benefit of providing legal information, the specific details have been altered, and all characters, settings, and circumstances have been fictionally reconstructed.
There was a man, a diligent office worker who had lived in Korea for a decade. He had made a home for himself and his beloved son in Incheon, signing a jeonse (lump-sum deposit lease) contract with his savings instead of paying monthly rent. As his lease expiration date approached, he planned his move to a new apartment and clearly informed his landlord months in advance that he would not be renewing the contract.
However, as moving day loomed, the landlord only offered excuses: "I don't have the money right now," and "I can only give you the deposit once a new tenant moves in." It got worse. The landlord eventually declared he might have to file for bankruptcy due to business troubles, effectively refusing to return the deposit.
For our client, the ₩180 million (approx. $135,000 USD) deposit was his entire life savings. If he couldn't make the final payment on his new home, he and his son faced the prospect of being left homeless. As a foreigner unfamiliar with the Korean legal system, he felt a profound sense of helplessness and despair before a seemingly insurmountable wall.
1. The First Shield: A "Leasehold Registration Order" to Protect Your Rights Even After You Move
The biggest dilemma was the move itself. Under Korea's Housing Lease Protection Act, a tenant's right to reclaim their deposit (known as "countervailing power" and the "right to preferential repayment") is most strongly protected when they are physically residing in and registered as a resident of the property. If a tenant moves out without receiving their deposit, their legal priority to be repaid could be pushed back, especially if the property is later auctioned off.
But he couldn't wait indefinitely. The very first action we took was to apply for a "Jutaek-imchakwon-deunggi-myeongryeong" (주택임차권등기명령), or a court-ordered Leasehold Registration.
This is a legal mechanism that allows a tenant, who has not received their deposit back after the lease has ended, to officially record their right to the deposit on the official property register (the Deung-gi-bu Deung-bon). Once this registration is complete, the tenant can move to a new address and change their official residency without losing their original legal rights to the deposit.
We promptly filed the application, and in January 2025, the court approved our request. Only after confirming that the leasehold right was officially recorded on the property register could our client finally move into his new home with peace of mind.
[A Lawyer's Perspective] A Leasehold Registration is the minimum safety net and the most powerful first shield for a tenant whose deposit is being withheld. It is extremely risky to move out based solely on the landlord's promises. You must secure your rights through legal procedures before taking action.
2. The Main Battle: The "Lawsuit for Return of Lease Deposit"
Even after securing his rights, the landlord remained silent. The next step was to take legal action to actually retrieve the money: a "Lawsuit for the Return of Lease Deposit."
After we filed the complaint, the court served a copy to the landlord and ordered him to submit a response within a designated period. However, the landlord failed to respond to the lawsuit at all.
Ultimately, the court deemed the landlord to have admitted to all of the plaintiff's claims and closed the case without a hearing. In April 2025, the final verdict was delivered in our favor.
3. The Final Verdict: The Full Deposit Plus Interest for the Delay
"The defendant (landlord) shall pay the plaintiff (our client) ₩180,000,000 and, additionally, interest calculated at a rate of 12% per annum from January 20, 2025, until the date the full amount is paid."
The court ordered the payment of not only the full deposit but also damages for the delay, calculated from the day after our client vacated the property. This judgment became a powerful legal instrument, enabling our client to enforce the collection of his deposit, for example, by forcing an auction of the landlord's assets. It was a moment of hope at the end of a desperate struggle.
[A Lawyer's Tips for Dealing with a Landlord Who Won't Return Your Deposit]
For anyone facing a similarly dire situation, here are a few key tips.
Tip 1: Document Everything. When you inform your landlord of your intent not to renew the lease, make sure to leave a clear record through text messages, recorded phone calls, or certified mail (naeyong-jeungmyeong). It is also wise to document all conversations regarding the return of your deposit. These records will serve as crucial evidence in any legal proceedings.
Tip 2: Do Not Move Your Belongings Out Until You Get Your Deposit. Moving out ("transfer of possession") and changing your official address ("transfer of resident registration") are key requirements for protecting your right to your deposit. Giving up both without having received your money can weaken your legal standing. If you absolutely must move, you must first follow Tip 3 below.
Tip 3: A "Leasehold Registration Order" is Essential Before You Move. This court order is the only and most certain way for a tenant to protect their rights after moving out without their deposit. You can apply for it after your lease has expired. It is crucial to confirm that the registration is complete on the official property register before you move.
Tip 4: Don't Be Afraid to Sue. If your landlord is clearly failing to fulfill their obligation, a lawsuit is the most definitive way to reclaim your money. Especially in cases where the landlord is unresponsive, you can win relatively quickly through a "judgment by default," as in this case. Furthermore, a successful lawsuit allows you to claim not only the principal deposit but also substantial delay damages, often at a rate of 12% per year.
A Final Word from the Lawyer
The law can feel distant and complicated, especially if you are a foreign national. However, the law is open to everyone who has the courage to stand up for their rights. In this case, our client did not give up in a desperate situation and successfully protected his valuable assets through proper legal channels. We sincerely hope that the new chapter of his life with his son in Korea will be a peaceful one.
