주택청약 가점제, '저출생 시대'의 새로운 해답 찾기
무주택기간이 짧다면 가점제는 그림의 떡인 현 제도는 괜찮은 걸까요
(본 글은 국회 보고서의 내용을 일반 독자의 이해를 돕기 위해 쉽게 풀어 쓴 것입니다. 내용적 정확성과 전문성을 높이기 위해 노력했으나, 일부 내용이 원문의 의도나 법적 해석과 차이가 있을 수 있습니다. 구체적인 문제에 대해서는 반드시 원문 및 전문가의 자문을 구하시기 바랍니다. 본 해설은 원문의 취지와 맥락을 설명하기 위한 것으로, 해설자의 정치적 견해나 가치판단과는 무관합니다.)
I. 논의의 배경
"한국에서 아이를 낳고 키우기, 왜 이렇게 힘들까요?"
2024년 발표된 OECD 보고서에서 한국의 합계출산율은 0.78명으로 OECD 평균(1.51명)에 크게 못 미치는 수준이라 집중 조명을 받았습니다. 실제로 한국의 합계출산율은 1990년대 초반 이후 꾸준히 낮아져 왔고, 2018년부터는 1 이하로 떨어졌습니다. 2023년에는 0.72명까지 하락했으니, 이제는 매해 '역대 최저치'를 경신하고 있는 셈입니다. 이와 더불어 통계청 전망에 따르면 우리나라 인구는 곧 감소 국면에 들어서고, 특히 자녀가 없는 부부 가구가 꾸준히 늘어날 것으로 예측됩니다. 이렇게 아이를 낳지 않거나 늦게 낳는 데에는 여러 요인이 복합적으로 작용하는데, 주거비 부담과 주거 불안정이 중요한 이유 중 하나로 꼽힙니다. 예를 들어 신혼부부나 젊은 가구가 집을 소유하고 있을수록 출생아 수가 늘어난다는 연구 결과가 있을 정도로, 주택 마련 기회가 넉넉해야 출산과 육아를 망설이지 않을 가능성이 높아진다는 뜻입니다.
그러나 오늘날 민간 부문에서 공급되는 주택에 청약하려 해도, '가점제'라는 관문이 버티고 있어 젊은 가구나 신혼부부가 당첨되기는 쉽지 않습니다. 특히 15년 이상 무주택 기간을 가져야 높은 점수를 얻을 수 있는 지금의 구조상, 20~30대 신혼부부는 실질적으로 가점제 당첨권에 들기 어렵습니다. 저출생 문제를 완화하려면 출산 가구에 실질적인 주거 지원책이 뒷받침되어야 하며, 이를 위해 가점제 개편이 반드시 검토될 필요가 있습니다.
II. 가점제의 주요 내용 및 현황
"내 점수는 몇 점일까? 가점제의 큰 그림 살펴보기"
(i) 가점제 도입의 배경과 구조
1970년대 이후 정부가 주택 공급을 주도하던 시절에는 추첨이나 선착순으로 분양이 이뤄졌습니다. 하지만 이 방식이 부동산 투기를 부추기고, 무주택자나 실수요자에게 불리하다는 비판이 커졌습니다. 이에 따라 2007년 『주택공급에 관한 규칙』 개정 시 무주택기간, 부양가족수, 청약저축 가입기간 등을 점수로 환산해 순위를 매기는 가점제가 도입되었습니다.
오늘날 가점제는 민영주택의 일반공급에서 주로 적용되며, 가점 항목별 최고점은 무주택기간(32점), 부양가족수(35점), 청약저축 가입기간(17점)으로 구성됩니다. 문제는 이 가운데 부양가족수가 당첨 여부를 크게 좌우한다는 점입니다. 무주택기간과 청약저축기간에서 이미 상당한 점수를 쌓은 40~50대가 부모(직계존속)나 자녀를 많이 포함하여 부양가족 점수를 높이면 당첨 확률이 훨씬 올라가는 식입니다.
(ii) 최근 가점제 당첨 현황
최근 몇 년간 가점제로 공급되는 민영주택 물량 자체가 줄어드는 추세입니다. 정부가 신혼부부 특별공급이나 생애최초 구입자 특별공급을 늘리고, 재개발·재건축사업 일반공급 물량이 감소한 영향도 있습니다. 이렇다 보니 제한된 '가점제' 물량을 놓고 경쟁이 더 치열해졌습니다.
그 결과 당첨자는 40대 이상이 가장 많고, 특히 50대가 30대보다 더 많은 비중을 차지하기도 합니다. 저출산·고령화 흐름을 그대로 반영하는 셈인데, 그만큼 신혼부부나 젊은 가구에는 기회가 적은 구조라는 의미이기도 합니다. 게다가 부모님을 실제로 모시지 않으면서 주민등록만 옮겨 부양가족 점수를 올리는 편법도 종종 적발되고 있어, 제도 운용상 공정성 논란도 불거지고 있습니다.
III. 가점제 개편의 필요성
"젊은 가구와 출산 가구도 집을 가질 수 있을까요?"
가점제의 근본 목적은 '실수요자를 우선적으로 보호하고 부동산 투기를 방지한다'는 것입니다. 그러나 현재 무주택기간이 길어야 높은 점수를 얻는 구조에서, 결혼이나 출산을 고려하는 20~30대는 사실상 가점제와 거리가 멀어지고 있습니다. 정부가 저출생 문제를 해결하겠다며 신혼부부나 다자녀 가구 지원책을 내놓고 있지만, 이는 주로 특별공급 위주라 민간 분양시장 전체를 아우르기엔 한계가 있습니다.
더구나 가점제가 도입된 지 10년이 훌쩍 지나 인구구조와 가구 형태가 변화했는데, 제도는 옛날 틀에 머물러 있다는 점도 문제입니다. 1~2인 가구가 늘어나는 가운데, 중장년층과 다세대 가구 위주로 혜택을 주는 현 체계가 과연 '저출생 시대'에 맞는 방식인지 재검토해야 한다는 목소리가 나오고 있습니다.
IV. 가점제 항목의 개편 방향
"혼인·출산 가구에 가점을, 편법 부양가족에는 제동을!"
(i) 부양가족 항목의 조정 방안
무주택기간과 청약저축기간은 제도 근간이기도 하므로, 갑작스레 전면 개편하기에는 부담이 큽니다. 반면 부양가족 항목은 출산 가구의 가점을 높이거나 직계존속 가점을 축소·조정함으로써 비교적 빠른 변화를 기대할 수 있습니다. 가령 혼인과 배우자에게 별도의 가점을 부여하거나(예: 혼인 10점, 배우자 10점), 자녀 한 명당 가점을 더 높이는 대신 부모 부양 점수(직계존속)에 대해서는 지금보다 낮은 점수를 매기는 식입니다.
이렇게 자녀 가구에게 높은 가점을 주면, 주거 안정성이 필요한 젊은 부부나 출산 가구가 민간 분양시장에서 보금자리를 찾을 가능성이 커집니다. 다만 수도권 고가 주택 같은 경우, 자산이 이미 상당한 무주택자가 혜택을 독식하는 상황이 발생할 수 있으므로, 청약 신청 시 자산 및 소득 요건을 함께 점검하는 방식도 고민해야 한다는 지적이 있습니다.
(ii) 노부모 부양 가구 보호를 위한 대안
부모 부양을 위한 특별공급 제도가 이미 마련되어 있으므로, 일반공급에서 직계존속 가점을 과도하게 주는 것은 중복 혜택일 수도 있습니다. 게다가 주민등록만 옮기는 위장전입 문제가 해마다 발생하고 있는 점은 개선이 시급합니다. 따라서 노부모와 함께 사는 가구라도, 특별공급을 통해 충분히 지원받도록 제도를 정비하고, 일반공급에서는 자녀 출산과 같은 항목에 가점을 집중하는 식의 개선이 논의될 만합니다.
가점제 개편은 여러 정책적 효과와 형평성 문제를 수반하기 때문에, 주택도시기금 운용(청약저축)이나 후분양·분양가상한제 등 다른 제도와 연계해 종합적으로 검토되어야 합니다. 그럼에도 불구하고 저출생으로 사회 전반이 위기를 맞은 지금, 주택청약 가점 항목을 출산 친화적으로 조정하는 일은 충분히 시급하고 실효성 있는 선택으로 보입니다.
(본 글은 [이슈와 논점(국회 보고서), 국회입법조사처(2024), 제2312호]를 참고하여 작성되었습니다. 정확한 내용 및 사실 확인을 위해서는 반드시 원문을 참조하시기 바랍니다. 본 글에는 검토하지 못한 오류나 왜곡이 포함될 수 있으며, 구체적인 문제는 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 해설은 원문의 취지와 맥락을 설명하기 위한 것으로, 해설자의 학술적·정치적 견해나 가치판단, 신념과는 무관합니다. 이슈와 논점의 원문은 아래 링크에서 확인할 수 있습니다. https://www.nars.go.kr/report/list.do?cmsCode=CM0018 )
