둔촌주공·장위자이 흥행 여부에 쏠린 건설업계의 눈
1. 아래 기사를 읽어봅니다. → 이해된다면 이번 주 학습 끝!
2. 이해가 안 된다면 기사와 관련된 큰 틀을 먼저 읽어봅니다.
경기 사이클 https://brunch.co.kr/@toriteller/484
부동산, 올라도 내려도 https://brunch.co.kr/@toriteller/495
3. 정리된 아래 내용을 읽고, 필요한 것을 더 챙깁니다.
[ 기사 요약 ]
○ 12월 서울 2022년 최대 분양 물량
1) 단군 이래 최대 재건축 '둔촌주공) → 묵혀둔 청약 통장 사용 여부
2) 서울 7,166가구 : 1,000가구 이상 대단지 11개월만
○ '올림픽파크 포레온' (=둔촌 주공)
1) 총 1만 2천 가구 중 약 4,800가구 분양 (12월 6일 1순위)
2) 분양가 59㎡ 9.8억 ~ 10.6억, 84㎡ 12.4억~13.2억
○ 청약비수기인 연말에 분양물량 쏟아지는 이유
1) 내년 주택시장 약화 우려, 연내 분양 서두르기
2) 정부 규제 해제로 청약 문턱 낮아짐
○ 왜 둔촌주공? → 서울 청약 시장의 '바로미터'
- 청약 경쟁률↑ & 계약 완료 → 청약시장엔 '청신호'
- "둔촌주공 청약 경쟁률 높다면 다른 단지에 도전 여지"
"경쟁률 낮다면 예정된 분양 일정이 추가로 연기될 가능성"
[ 챙길 단어 ]
○ 추첨제/가점제 (청약의 경우 =분양하는 아파트 사려는 경우)
1) 청약하려면 청약 통장이 있어야 한다.
2) 청약이란 분양하는 (=새로 지어서 파는) 아파트를 구매할 때 지원하는 제도이다.
3) 청약통장의 큰 기준 2가지 (※ 세부 조건은 더 많다)
A. 청약을 위한 절대 기준이 있다. (eg) 서울 85㎡ 이하라면 '청약 예치금' 300만 원이 넘어야)
B. 우선순위를 위한 '상대'기준이 있다. = 가점 (eg. 무주택기간 오래될수록 최대 32점 등)
4) 누구에게 기회를 줄 것인가?
A. 추첨제 : 3)-A의 조건을 넘는 사람 중에 '뽑기'를 한다.
B. 가점제 : 3)-B의 조건에 따라 점수순으로 먼저 기회를 준다.
※ 가점제 100% 일 경우, 가점이 낮은 사람은 인기 있는 아파트를 분양받을 방법이 현실적으로 없다.
○ 전용면적
온전히 집주인이 사용하는 면적이다. 아파트에서 내 공간이라고 할 수 있는 곳은 현관을 들어가서부터 창문을 벗어나기 전까지다. 가장 단순하게 표현해 '나만 전용으로 쓰는 공간의 면적'이라고 해서 전용면적이라 부른다. 상대되는 용어로 '공용면적'이 있다. 아파트 단지 입구부터 내 집 현관 들어가기 전까지 존재하는 모든 공간이라고 생각해두면 심각하게 틀리진 않는다.
전용면적 + 공용면적 = 공급면적이 된다. (※ 아파트 분양 안내서인 '입주자 모집공고' 해석하려면 알아두는 것이 좋다. 계약면적은 '주거'외에 필요한 공용면적도 포함된다)
1) 전용면적에서 '발코니'는 제외된다. (이유는 뭔가 있겠지만 → 아무튼, '확장'해서 내 전용면적처럼 사용하는 것이 가능하다. 그래서, 발코니가 넓으면 보통 좋아하고, 발코니는 거의 확장한다)
2) 우리나라에서 가장 중요한 면적은 2가지. 59㎡와 84㎡다. 과거('73년이라고 하는데..)의 법에 따른 기준에서 시작되었다. 어른들이 말하는 '평'기준으로 보면
A. 전용면적 59㎡ ≒ 약 24평(공급면적 기준)
B. 전용면적 84㎡ ≒ 약 32평(공급면적 기준)
※ 여전히 '평'이란 단위가 어른들에겐 익숙하다. 분양가를 따질 때 '평 당 얼마'라고 이야기를 한다. 평은 약 3.43㎡다. 분양가가 높은지 낮은 지를 이야기 할 때 평당 4천이 넘었다. 아니다 등으로 표현한다.
[ 정보 조각 맞추기 ]
○ 왜 둔촌 주공이 바로미터인가?
제목에 나오는 '건설업계의 눈'이란 단어가 많은 것을 나타내고 있다. 경기는 모든 것이 연결되어 있다. 현재 부동산 경기는 안 좋은 상황이다. 가장 좋은 곳이라 여겨지는 둔촌주공에 문제(?)가 발생하면 다른 모든 분양 관련 단지는 잘 안될 가능성이 높아진다. 적어도 둔촌주공은 성공해야 희망을 유지할 수 있다.
만약, 실패한다면 둔촌주공 보다 못한 단지의 분양은 모두 어려워진다고 해석을 할 수도 있다. 그럼, 분양이 잘 안 되는 건설사는 어려워진다. (요즘 건설사 부도 기사가 많이 나오고 있다)
건설사가 어려워지는 것으로 끝나지 않는다. 건설사가 대단위 공사를 진행할 수 있도록 자금을 대준 금융기관이 문제가 된다. 이런 식의 특별한 목적성 규모의 자금을 PF금융, PF대출이라고 한다. PF를 많이 대준 금융기관이 증권사, 보험사, 저축은행 등 제2금융권이다.
제2금융권이 문제가 생긴다면 그곳에 돈을 맡긴 예금자들 뿐만 아니라, 제2금융권에 돈을 빌려준 제1금융권도 문제가 될 수 있다. 결국, '돈줄이 막힌다'는 일이 생긴다.
경제에서 '돈 흐름이 막히는 것'은 '돈맥경화'라고 표현하듯 매우 안 좋은 일이다.
둔촌주공과 별도로 돈줄이 막힌 대표적 '트리거'가 레고랜드 사태로 불리는 채권시장의 어려움이다. 채권 발행이 어렵다는 의미 역시 '돈 흐름이 막힌다'는 뜻이다.
결국, 돈을 돌리기 위해서는 금융기관에서는 더 많은 돈을 빌리고, 더 많은 돈을 빌려줘야 한다. 돈을 빌리는 방법이 '예금 금리'를 높여서 예금자들을 끌어모으는 것이고, 더 높은 예금 금리를 주는 만큼 더 높은 금리로 돈을 빌려줘야 한다. 돈을 빌려서 사업을 하려는 기업 입장에서는 매우 안 좋은 일이다. 그랬더니 정부에서 예금 금리를 너무 높이지 말라고 했다. 옛날 말로 정부가 금융에 개입하는 단어로 '관치금융'이 있다.
요약하면, 불안 불안한 경제상황을 억지로 억지로 틀어막고 있는데 둔촌주공 분양이 성황리에 끝나면 고비를 한번 넘겼다고 볼 수 있고, 반대로 실패하면 당분간 부동산 경기 및 부동산과 관련된 분야는 쳐다보기 어렵다는 해석이 가능하다.
그래서, 분양에 성공할까? 실패할까? 나도 알고 싶다.
○ 둔촌 주공 아파트 분양
12월 5일에 분양을 한다고 한다. 이 아파트 단지가 부동산 시장의 상징성을 가지는 것이 아주 많아 관련기사가 엄청나게 나오고 있다. 청약을 하지 않더라도 우리나라 향후 부동산 시장을 가늠할 기준이 될 것으로 보여 사회초년생을 위해 2주 연속 준비한 기사다. 기사가 나오면 뭔가 해석을 해야 하니까.. '단군 이래...'라는 상투적인 꾸밈말이 붙은 곳이다.
[상징성]
1. 대단지 : 기존 6천 세대 → 1만 2천 세대 (2배!)
2. 위치 : 강남 같은 강동구(※송파구 올림픽 공원에 붙어 있는 곳)
3. 분양가 : 평당 3,829만 원 (※ 4천이 안 넘었다고)
4. 국민주택규모(84㎡)는 모두 100% 가점제
※ 부동산에 관심 있다면 이번 기회에 '해당 사이트'에 가서 '모집 공고'부터 쭉 둘러보는 것도 학습을 위해 좋겠다. http://www.olympicpark-foreon.com/grand/index.asp
부동산 시장이 좋았을 때라면, 엄청난 '경쟁률'을 보일 것이 분명하다. 이번에 가늠할 포인트는 '경쟁률'이 정말 그렇게 높을까? 당첨만 되면 당연히 계약했는데, 당첨받은 사람들이 모두 계약할까? 등등등 생각할 내용은 참 많다. 그리고 자신의 상황에 따라 어떻게 결정할지에 따라 달리 볼 포인트도 많다.
둔촌주공은 청약통장을 가진 사람 중 점수가 높은 사람들이 유리한 마지막 단지라고 볼 수 있다. 그래서, '묵혀 두었던'이란 단어가 나왔다.
긍정적으로 해석하는 사람들은 10만 청약통장 대기자가 있다고도 하고,
부정적으로 해석하는 사람들은 '부엌 뷰'로 대표되는 설계 문제를 내세우기도 한다.
누가 보면 싸다고 하고, 누가 보면 비싸다고 한다. 아무튼 어떤 결과가 나올지 궁금하다.
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