1주택자도 서울 84㎡ 청약길 열렸다
둔촌 주공 분양을 앞둔 부동산 기사 해석하기
1. 아래 기사를 읽어봅니다. → 이해된다면 이번 주 학습 끝!
2. 이해가 안 된다면 기사와 관련된 큰 틀을 먼저 읽어봅니다.
경기 사이클 https://brunch.co.kr/@toriteller/484
부동산, 올라도 내려도 https://brunch.co.kr/@toriteller/495
3. 정리된 아래 내용을 읽고, 필요한 것을 더 챙깁니다.
[ 기사 요약 ]
○ 2023년부터 1주택자도 서울 중소형(84㎡) 아파트 청약 당첨 가능
- 어떻게? : '추첨제 물량 배정'
- 기존은 : '투기과열지구' 중소형(84㎡) 면적은 '가점제 100%'
→ 가점이 낮은 부양가족 적고, 무주택기간 짧은 청년층 당첨기회 적었음
- 플러스 : 기존주택 처분기한도 6개월 → 2년 ('갈아타기' 수월)
○ 국토교통부 ''22.12. 청약제도 개편'
1) 투기과열지구 : 전용 60㎡이하 : 가점제 40% + 추첨제 60%
2) 투기과열지구 : 전용 60㎡초과~85㎡이하 : 가점제 70% + 추첨제 30%
→ 가점이 낮은 청년들도 당첨 가능
○ 1 주택자는?
- 추첨 물량 : 75% 무주택자 + 25%( 무주택자+1 주택자(기존주택 처분) 경합)
○ 언제부터? : 12월 '규칙' 개정 계획 → 내년 초 시행 예정
※ (기사 주장 알짜 단지) : 이문 1,3구역, 휘경 3, 장위 4, 아현 2구역 등
○ 1 주택자(갈아타기를 원하는)에겐?
1) 중도금 대출 보증 기준 : 9억 → 12억 (※돈 더 빌릴 수 있음)
2) 기존주택 처분기한 : 6개월 → 2년
○ 꼼꼼한 멘트 인용
"유주택자가 돼서 청약통장은 쓸모 없어졌다고 생각했는데 해지 안 하고 버티길 잘했다"
[ 챙길 단어 ]
○ 추첨제/가점제 (청약의 경우 =분양하는 아파트 사려는 경우)
1) 청약하려면 청약 통장이 있어야 한다.
2) 청약이란 분양하는 (=새로 지어서 파는) 아파트를 구매할 때 지원하는 제도이다.
3) 청약통장의 큰 기준 2가지 (※ 세부 조건은 더 많다)
A. 청약을 위한 절대 기준이 있다. (eg) 서울 85㎡ 이하라면 '청약 예치금' 300만 원이 넘어야)
B. 우선순위를 위한 '상대'기준이 있다. = 가점 (eg. 무주택기간 오래될수록 최대 32점 등)
4) 누구에게 기회를 줄 것인가?
A. 추첨제 : 3)-A의 조건을 넘는 사람 중에 '뽑기'를 한다.
B. 가점제 : 3)-B의 조건에 따라 점수순으로 먼저 기회를 준다.
※ 가점제 100% 일 경우, 가점이 낮은 사람은 인기 있는 아파트를 분양받을 방법이 현실적으로 없다.
○ 투기과열지구/조정대상지역
투기과열지구 : 국토교통부 장관과 광역 시·도지사가 과열 양상을 보이는 아파트 신규 분양 시장에 여러 가지 규제를 두는 목적으로 '지정 및 해제'하는 지역이다.
쉽게, 이 동네는 집값 과열 우려가 있으니, '쉽게 집 사지 못하게 하겠다'(특히, 투기할 사람들)는 것이다.
1) 투기과열지구로 지정이 되면 : 부동산 시장에 악재가 된다. (규제 많아짐 → 거래하기 어려움 → 매력 떨어짐 → 집값 안정)
2) 투기과열지구에서 해제가 되면 : 부동산 시장에 호재가 된다. (규제 풀림 → 거래하기 쉬움 → 매력 올라감 → 집값 오름(오를 것이라 희망)
○ 전용면적
온전히 집주인이 사용하는 면적이다. 아파트에서 내 공간이라고 할 수 있는 곳은 현관을 들어가서부터 창문을 벗어나기 전까지다. 가장 단순하게 표현해 '나만 전용으로 쓰는 공간의 면적'이라고 해서 전용면적이라 부른다. 상대되는 용어로 '공용면적'이 있다. 아파트 단지 입구부터 내 집 현관 들어가기 전까지 존재하는 모든 공간이라고 생각해두면 심각하게 틀리진 않는다.
전용면적 + 공용면적 = 공급면적이 된다. (※ 아파트 분양 안내서인 '입주자 모집공고' 해석하려면 알아두는 것이 좋다. 계약면적은 '주거'외에 필요한 공용면적도 포함된다)
1) 전용면적에서 '발코니'는 제외된다. (이유는 뭔가 있겠지만 → 아무튼, '확장'해서 내 전용면적처럼 사용하는 것이 가능하다. 그래서, 발코니가 넓으면 보통 좋아하고, 발코니는 거의 확장한다)
2) 우리나라에서 가장 중요한 면적은 2가지. 59㎡와 84㎡다. 과거('73년이라고 하는데..)의 법에 따른 기준에서 시작되었다. 어른들이 말하는 '평'기준으로 보면
A. 전용면적 59㎡ ≒ 약 24평(공급면적 기준)
B. 전용면적 84㎡ ≒ 약 32평(공급면적 기준)
※ 여전히 '평'이란 단위가 어른들에겐 익숙하다. 분양가를 따질 때 '평 당 얼마'라고 이야기를 한다. 평은 약 3.43㎡다. 분양가가 높은지 낮은 지를 이야기 할 때 평당 4천이 넘었다. 아니다 등으로 표현한다.
[ 정보 조각 맞추기 ]
○ 정책과 시장은 동시에 움직이지 않는다. 하지만, 언젠가 영향을 끼친다.
부동산 정책이 중요한 이유는 '우리나라 사람들의 부동산 개념이 바꾸기 전까지 경제에 영향을 끼치는 매우 중요한 요소기 때문이다. (부동산 투자를 하든 안 하든, 집을 가지고 있든 아니든...)
부동산 정책은 '정부가 생각하는 맞는 방향'으로 유도하기 위해 한다. 거칠게 표현하면
1) 부동산 시장 안 좋음 → '부동산 규제 완화'
2) 부동산 시장 과열 → 부동산 규제 강화
지금 위와 같은 부동산 규제 완화 정책이 나오는 것은 현재 부동산 시장이 안 좋다는 반증이기도 하다. 그럼, 이번 규제완화로 부동산 시장 상황이 바뀔까?
'샤워실의 바보'라는 말이 있다. 샤워실에 한 사람이 '물이 너무 뜨거워 찬물을 틀었다'. 그런데 물이 미지근해지지 않고 계속 뜨겁자 '찬물을 더 틀었다'. 그랬더니 갑자기 물이 너무 차가워졌다. 그래서, 뜨거운 물을 틀었으나 반응이 없자 더 틀었다. 이번엔 물이 너무 뜨거워졌다.
위와 같은 일이 반복되는 것을 말한다. 정책이 나왔다고 바로 시장이 바뀌지 않는다. 하지만, 시장이 방향을 바꾸게 되면 그 영향은 꽤 오래 미치게 된다. 그때가 되면 지금 '대출 금리에 허덕이는 영끌족'을 걱정하던 뉴스가 '벼락 거지 어쩌나'라며 바뀌게 된다.
○ 둔촌 주공 아파트 분양
12월 5일에 분양을 한다고 한다. 이 아파트 단지가 부동산 시장의 상징성을 가지는 것이 아주 많아 관련기사가 엄청나게 나올 것이다. 청약을 하지 않더라도 우리나라 향후 부동산 시장을 가늠할 기준이 될 것으로 보여 사회초년생을 위해 준비한 기사다. 기사가 나오면 뭔가 해석을 해야 하니까.. '단군 이래...'라는 상투적인 꾸밈말이 붙은 곳이다.
[상징성]
1. 대단지 : 기존 6천 세대 → 1만 2천 세대 (2배!)
2. 위치 : 강남 같은 강동구(※송파구 올림픽 공원에 붙어 있는 곳)
3. 분양가 : 평당 3,829만 원 (※ 4천이 안 넘었다고)
4. 국민주택규모(84㎡)는 모두 100% 가점제
※ 부동산에 관심 있다면 이번 기회에 '해당 사이트'에 가서 '모집 공고'부터 쭉 둘러보는 것도 학습을 위해 좋겠다. http://www.olympicpark-foreon.com/grand/index.asp
부동산 시장이 좋았을 때라면, 엄청난 '경쟁률'을 보일 것이 분명하다. 이번에 가늠할 포인트는 '경쟁률'이 정말 그렇게 높을까? 당첨만 되면 당연히 계약했는데, 당첨받은 사람들이 모두 계약할까? 등등등 생각할 내용은 참 많다. 그리고 자신의 상황에 따라 어떻게 결정할지에 따라 달리 볼 포인트도 많다.
[ 이 기사도 같이 보면 좋을 텐데 ]
