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매거진 Vins 독일 부동산과 금융

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by Vins Jan 19. 2024

독일 대도시에 투자용 아파트를 구입했던 이야기

독일 부동산 투자를 할 때 꼭 거주 지역 근처에서 구해야 할까?

#1.
2018년 4월 독일 소도시에 실거주용 작은 하우스 구매 공증(Notar) 완료

: Baukindergeld와 Bayern주의 Baukindergeld Plus 보조금 연간 3000유로씩 10년간 주는 보조금 활용, 1.6% 대출이자 10년 고정금리, 자기 자본 거의 없이, 남편 아내 둘 다 영주권 없는 상태. (집과 대출 모두 공동 명의)

#2.
2021년 4월 독일 대도시 뮌헨(München, Munich)에 투자용 대단지 거실 포함 방 3개, 화장실 2개 아파트 구매 공증 완료

: KFW Energieeffizient Bauen (153) 에너지 효율 관련 보조금 활용, 0.6% 대출이자 20년 고정금리, 자기 자본 50% 이상, 남편만 영주권 있는 상태(집은 공동명의, 대출은 남편 명의로만)

: 대단지 새 아파트인 데다가 주변에 다른 새 아파트들이 대규모로 건설 중이고, 새로운 S-Bahn 정거장 건설 허가 및 자원 충당 합의 공식 서명이 2023년 9월에 이루어져서 개발 호재 있음

#3.
2024년- 25년 독일 소도시에 실거주용 큰 하우스 갈아타기 목표로 꾸준히 시세 살피는 중
남편 독일 영주권, 나는 독일 시민권 있는 상태

2016년 7월, 독일에 이민 왔을 때 첫 월세 구하기 미션에 대한 이야기를 예전 포스팅에서 적어보았다. 독일 문화에 대해서 하나도 모른 채 곧장 실거주집을 구매하기보다는 우선 월세로 살면서 천천히 시장조사를 해보는 시간은 꼭 필요한 과정이었다고 시간이 지난 지금에서 평가할 수 있을 것 같다.

월세살이 1년 후부터는 늘 부동산 사이트를 들락거리며, 실제로 다양한 집을 직접 부동산업체를 통해서 살펴보고, 상담받았다. 아파트, 하우스뿐만 아니라 신축으로 집을 짓는 것, 땅 구매까지 가리지 않고 경험을 늘리기 위한 시간을 가졌다. 독일어를 배우며, 영어가 가능한 중개업자를 통해 꾸준히도 다녔던 기억이 있다.

예전에 살던 독일 중소도시 중심가 새 아파트에 만약 우리가 계약을 했더라면, 아마도 우리 아이들은 여전히 근처 국제학교에 가까운 맛에 계속 다니고 있을지도 모르겠다. 그때까지만 해도 우리는 아이들이 전학을 원치 않았기 때문에 졸업 때까지 국제학교에 12년 보낼 계획이었기 때문이다. 그 당시 수업 자금을 충분히 확보하기 위해 비싼 독일 월세를 아껴보고자 지방 소도시의 작은 하우스를 선택해 계약을 했다. 그것이 아이러니하게도 국제학교에서 독일 공립학교로 아이들을 전학시키는 계기가 될 줄은 꿈에도 몰랐더랬지. 좀 저렴한 집을 시골에 구하다 보니 통학 시간이 길어지면서 피로해진 시점에, 아이들도 그 무렵 독일학교로의 전학에 대해 긍정적인 쪽으로 시각이 바뀌었고, 그렇게 우리는 전학을 감행했다.

한국에서 독일로 올 줄도 몰랐고, 도시 살다가 이런 시골 생활하게 될 줄도 몰랐다. 시간이 흐르고 보니, 삶의 터전을 선택한다는 것은 삶을 송두리째 바꿀 수도 있는 엄청난 사건이었음을 깨닫는다. 어린아이들에게는 국적, 언어, 미래 생활 전선이 바뀌는 일이었다.

그렇다 보니 삶의 터전을 정하는 것은 신중에 신중을 더해야만 한다는 것은 자명한 일이다. 그러나 적극적으로 정보를 탐색하고 알아보기만 하고, ’ 실천'하지 않으면 그것은 신기루나 다름이 없다. 실행하지 않는다면 그것은 현실이 아닌 마음 한 구석에 꿈처럼 자리하고 있을 뿐이기 때문이다. 선택에는 용기와 책임, 기회비용이 따르지만, 그것을 선택해 볼 만한 이유가 있다면 발생할 수 있는 다양한 문제점, 단점이 있다고 하더라도 도전해 보는 것 또한 매우 중요하다고 생각한다. 때로는 아는 것이 힘이고, 때로는 모르는 것이 약이기도 하는 것이 인생 같다. 결혼도, 육아도, 이민살이도 너무 재고 따지다 보면 '장고에 악수 난다'라는 말처럼 변화를 일으키기가 어려운 법이다. 걱정 인형이 필요할 정도로 걱정과 불안도 많고, 예민한 나는 어디에서 그런 용기가 났는지 (아니, 그런 불안감 때문에 오히려 더) 실거주용 아파트 외에 독일 대도시인 뮌헨에 투자용 아파트를 구매하기로 결정하기에 이른다.

독일 부동산 투자를 할 때 꼭 거주 지역 근처에서 구해야 할까?

<월급쟁이 부자들> 유튜브 강의에서 너나위님이 "투자를 할 때 자신이 잘 안다고 생각해서 거주 지역만 살펴보는 경우가 많은데 그것은 많은 가능성을 저버리는 행위다…"라는 이야기를 들은 이후, 나는 망치로 머리를 띵~ 맞은 기분이었다!

투자를 결심했을 때, 가장 중요한 것은 투자 지역, 집 종류(아파트, 하우스, 오피스텔 등) 및 크기였다.

일반적으로 시골에 거주하는 독일인들은 근거리에 가족이나 친지가 사는 경우도 많고, 본인도 그 지역에서 나고 자라 지역 토박이인 경우가 있다. 이런 케이스는 부모가 해당 지역에 집을 해주는 경우도 많고, 주변에 친구, 친지, 아는 업체들도 많기 때문에 투자용 집을 구매해 월세를 준다고 하더라도 관리가 쉬운 근처에 구매를 하는 경우도 많을 것이다. 워낙 자가 비율도 50%가 안 되는 독일이다 보니 투자용보다는 휴가용으로 펜션을 구해서 가족들이 활용하는 경우가 더 흔해 보이지만. 전문 투자가가 아니라면 굳이 투자를 위해 잘 알지도 못하는, 세입자를 구하기도 번거로운 먼 지역에 투자용 집을 구매하기란 쉽지 않을 것이다. 예전에 우리가 독일에서 월세 살 때도 집주인 할아버지가 자주 방문하셔서 집안의 이런저런 문제점도 신경 써서 고쳐주시고, 선물도 주고받으며 친하게 지냈는데, 웬만한 집수리와 인테리어는 바우하우스에서 자재 사다가 직접 다 하는 독일인들의 특성을 한껏 느낄 수 있는 시간이었다. 세입자를 구할 때도 집주인이 근처에 살면 집을 자주 보여줄 수 있고 계약할 때도 여러 가지로 편리할 것이다. 워낙 부동산 중개비가 비싸다 보니 집주인이 직접 세입자를 구해서 계약서를 작성하는 경우도 많기 때문이다.

그러나 투자용 집을 결정할 때 가장 중요한 변수는 바로 우리가 독일인이 아니라 외국인이라는 점이었다. 지역 토박이로 이 지역에 대해 속속들이 많은 정보를 가지고 있다고 보기도 힘들었고, 어쨌든 우리가 거주하는 곳은 인구수가 적은 소도시였기 때문에 수요와 공급의 기본 법칙에 따라 의심이 드는 투자 지역이었다. 무엇보다도 집에 자잘한 문제가 발생했을 때 우리가 완벽한 독일어로 빠르게 대처해 주기도 쉽지 않을 터였다.

그래서 우리는 대도시 뮌헨에, 하우스가 아닌 세대수가 많고, 관리 사무소가 아파트에 상주하고 있는(Hausverwaltung) 신축 중인 새 아파트로 결정을 했다. 만약 아파트 관리인(Hausverwaltung)이 없는 아파트의 경우에는 별도로 근처 부동산과 계약을 맺어서 약간의 수수료를 주면 세입자와 생길 수 있는 소소한 문제들이나 관리비 정산 등의 업무를 대신 처리해 주는 업체도 많다는 것도 알게 되었다.

그리고 세입자를 구하는 문제는 부동산 중개업자와 계약을 하면 알아서 집을 보여주고, 계약에 따라 집만 보여줄지, 계약서 작성까지 할지, 또는 세입자가 이사하는 날까지 와서 살펴봐줄지 등 여러 가지 옵션으로 선택을 할 수가 있다. 그러나 그 비용 역시 꽤나 비싸서 우리는 손품, 발품을 팔아 직접 집을 보여주고, 계약서 작성 및 이사하는 것까지 스스로 구했다. 다음번 포스팅에서 세입자를 스스로 구했던 이야기도 적어볼까 한다.

아파트 완공 후 열쇠 인수인계받던 날

어쨌든 현재까지 독일 대도시 뮌헨에 새 아파트 투자 후 세입자를 들여 운영을 해본 후기를 남겨본다면, 일단 아파트에서 엘리베이터, 쓰레기, 각종 수리 및 조경 관리 등을 관리사무소가 다 알아서 해주니 전혀 신경 쓸 필요가 없고, 그 비용 또한 월세에 포함되어 있기 때문에 부담이 없다. 세입자를 스스로 구할 때 발품 팔았던 것을 제외하면 새 아파트라 그런지 처음 부엌 설치할 때 한 두 번 빼고는, 1년이 지난 지금까지도 한 번도 세입자가 별도의 연락 없이 알아서 꼬박꼬박 월세 잘 내고 문제없이 잘 살고 있다. 우리보다 독일어를 잘하는 독일 여권을 가진 세입자라서 부엌 설치부터 알아서 웬만한 것들은 스스로 다 처리를 하고 있어서 만족하고 있다.

2023년 말 독일의 대출 이자는 4%대를 찍다가 2024년 초 3% 초반으로 약간 떨어졌다지만 신규 건설 허가가 많이 줄고, 대규모 건설사들이 부도처리를 한다는 뉴스가 연일 보도 중이다. 에너지 효율 관련 법이 강화되면서 앞으로 효율이 낮은 집을 신규로 구매할 경우 집 리노베이션 및 에너지 효율을 높일 수 있는 공사를 의무화하도록 되었다. 그래서 에너지 효율이 낮은 오래된 하우스는 가격이 떨어지고, 수요가 많이 줄었다. 여전히 신규 공사가 진행되는 하우스나 아파트들은 자재비 인건비 등이 올랐기 때문에 가격이 낮아진 느낌은 없다. 다만 신축 공사 허락이 나지 않거나 건설사들이 분양을 포기하는 경우가 생겨나는 것이고, 따라서 만약 신축 아파트를 구매하고자 원할 경우 건설사가 중간에 공사를 포기하거나 부도가 날 위험은 없는지 과거에 비하면 더 위험요소가 많아졌기 때문에 잘 알아보고 계약을 해야 할 것 같다. 건설사들이 신규 건설을 포기하는 사례가 늘면서 앞으로 주거 공간에 대한 공급 문제는 계속될 것으로 보이고, 공급이 줄고, 대출 이자로 인해 수요도 줄다 보니 월세를 살고 싶어 하는 사람은 여전히 많은 대도시의 경우 월세는 오르고 있는 추세라고 볼 수 있다. 따라서 공간 활용과 에너지 효율 등을 이유로 세대에 비해 토지의 면적을 많이 차지하는 단독주택이나 하우스에 대한 허가를 제한하고, 도펠 하우스 (2세대 주거가 가능한 건물)나 다세대 아파트 위주로만 허가한다고 발표한 주도 생겼다. 독일의 경제 성장이 마이너스 지표를 나타내고 주변 나라의 계속되는 전쟁과 유가, 친환경 에너지 정책 등과 맞물려 앞으로의 독일 경제가 어떻게 흘러갈지는 찬찬히 두고 볼 일이다.

또한 월세로 원리금을 장기간에 걸쳐 충당한다지만 어쨌든 집을 구매할 경우 독일에서는 취득세 및 기타 비용이 꽤 많이 들어간다. 대체로 10-15%는 잡아야 하고, 추후 토지세, 재산세, 주택 유지 및 보수 관리비 등도 염두에 두어야만 한다. 또한 세입자를 빨리 구하지 못하거나 공실일 가능성, 개인 신상의 변화 등 미래 변수도 무시할 수 없다. 외국인으로 이 나라에 얼마나 살게 될지도 모르고, 덩치가 큰 부동산은 거래도 빠르게 쉽게 이뤄지는 것이 아니기에 장밋빛 미래보다는 감당해 내야 할 발생 가능한 문제점과 책임들을 먼저 체크하는 것이 현명한 일이라고 생각한다.

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