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Oct 27. 2024
경매 마지막 단계, 명도의 기본부터 사례까지 끝내보자!
투자 5단계) 명도 : 내보내려는 자와 버티려는 자의 신경전
명도는 쉽게 설명하면 ‘집 비우기’입니다.
내 것이 된 부동산을 서류뿐 아니라 실물까지 비우는 것이죠.
그전에 누가 살았든 지금 누가 있든 간에 이제는 낙찰자 소유의 집입니다.
이제 낙찰자 입장에서는 지금 현재 점유 중인 세입자가 있다면, 그 사람은 집주인과 계약을 맺지 않은 ‘불법 점유자’로 봐야 합니다.
경매 낙찰이 끝난 집에 아직도 살고 있는 채무자(원래 소유자)가 있다면 그 사람도 이제 더 이상은 집주인이 아닌 불법 점유자가 되는 것이지요.
만약 여러분께서 세입자가 살고 있는 집으로 명도 하러 가셔서 그 사람과 새로운 임대차 계약을 맺는 경우라면 집 비울 필요까지는 없으실 겁니다.
경매 책들을 보면 ‘명도 노하우’라는 단어 선택을 많이 하시던데요. 사실 명도에 비법이란 없습니다. ‘결국 사람 대하는 일’ 이기 때문입니다. 물론 ‘강제집행’이라는 강력한 법적 도구를 이용해서 사람과 물건을 강제로 퇴거시키는 방법은 있습니다.
(강제집행은 사전적 의미로는 ‘의무를 이행하지 않는 사람에 대해 국가가 강제적 권력으로 그 의무 이행을 실현하는 절차’입니다. 퇴거를 해야 하는 의무가 있는 점유자를 강제적 힘을 이용해서라도 퇴거시키는 것입니다. 끌어내! 뭐 이런 거죠.)
하지만 비용과 시간이 많이 드는 강제집행은 되도록 무조건 피하라고 하고 싶습니다.
점유자와 만나서 대화로 풀어보고 정 안되면 나중에 법원으로 연락해 강제집행에 대한 절차안내를 받고 비용, 일정을 정하시면 됩니다.
이번 명도 내용에서는 법적인 절차에 대한 설명도 드리겠지만 무엇보다도 명도의 ‘본질’에 대한 이해를 말씀드리고 싶습니다. 그래야 쉬운 명도로 갈 수 있습니다.
우리가 생각하는 명도. 무서운 사람들이 있을 것 같은 느낌 (영화 비열한 거리 中)저는 개인적으로 명도가 힘들지 않았습니다. 사실 명도 할 집 안에는 괴물이 살거나 조폭 두목, 혹은 살인자가 살지 않습니다. 그저 열심히 살아보려다 풍파를 겪어 일어서지 못한 동네 주민이 있는 겁니다. 겁먹으실 필요 없습니다.
명도를 잘하는 사람은 다음 두 가지의 특징이 있습니다.
1. 포용력은 있으나 아닌 것은 딱 잘라 정리하는 사람
2. 상대방과 나를 빨리 파악하고 현실을 냉정하게 판단하는 사람
명도는 혼자서 고민하는 문제가 아닙니다. 점유자와의 협상을 통해서 해결하는 문제입니다.
과정에서 누구도 상처받거나 피 흘리지 않고 집을 깨끗하게 정리시켜 내는 고도의 심리작업입니다.
제가 경매투자 스터디를 할 당시 그곳에 계셨던 분들은 경매를 상당히 오랜 기간 하신 분들인데도
실제 강제집행 해보신 분은 전체의 10%도 되지 않았습니다.
다시 말해, 생각보다는 쉽게 해결된다는 겁니다. 가장 손쉬운 방법은 점유자가 “순순히 나갈 테니
이사비하고 위로금 얼마 달라” 하는 데로 그냥 주면 끝나는 겁니다. 하지만 우리도 땅 파서 경매하는 건 아니죠?
그래서 그쪽 사정, 내 사정 대화해 가며 비용을 조율하는 겁니다. 단, 낙찰자가 점유자에게 이사비를 지급할 의무는 대한민국 법 어디에도 없다는 사실을 꼭 기억하셔야 합니다. 점유자가 원하는 것은 집을 비워주는데 필요한 이사비와 일종의 위로금 정도입니다. 그걸 과다하게 요구하면 낙찰자는 차라리 강제집행해서
밀어 버리는 게 나을 수도 있겠죠.
강제집행 및 강제집행 후 물품보관 비용은 점유자에게 청구할 수 있습니다. 하지만 강제집행 전에는 고려해야 할 점이 한 가지 더 있습니다. 무작정 나가라고 윽박지르고, 법대로 진행하자고 하면
채무자가 악심을 품고 집 안을 다 때려 부술 수 있겠죠? 드물긴 하지만 실제 발생하는 일입니다.
하수구에 시멘트 가루를 꽉 붓는 경우도 있으며 본인이 직접 했던 집안 장식은 모조리 훼손해 놓고 간 사례도 있습니다.
강제집행비용 및 물품보관비를 그 사람들이 꼭 낸다는 보장도 없고요. 너무 극단적인 예시를 들었나요? 제가 싫어하는 게 실제 발생할 가능성이 낮은 사례를 들며 초보분들에게 겁을 주는 것인데 말이죠.
사실은 이사비는 안 줘도 되는 돈이니까 무작정 나가라 해도 되는데 점유자 사정이 어렵다 보니 ‘이사비라도 달라, 돈이 없다’ 하시면 적정선에서 끝내고 알아서 정리한 후 나가도록 하는 게 베스트입니다. 만약 강제집행을 할 수밖에 없다고 판단이 된다면 결국은 해야겠죠.
비용은 전용 18평짜리 아파트 내부 집행하는 것을 대충 계산해 보니
1. 집행노무비 약 180만 원
2. 물품보관비 (5톤 컨테이너 두대 3달치 선납) 100만 원
3. 운송비 (5톤 차량 두대) 150만 원
4. 열쇠공 20만 원
이렇게 강제집행비용 약 450만 원입니다.
강제집행을 해서 나중에 점유자에게 청구를 한다고 가정을 했을 때도 이미 돈 없다며 버티는 이 사람들이 순순히 납부를 할지는 의문입니다. 만약 이사비 100만 원 정도로 퇴거 협의 된다면
그냥 줄지, 아니면 끝까지 한번 가볼지 판단하시는 겁니다.
결론은 그 사람은 무조건 집을 비워줘야 한다는 것. 계속 점유한다면 낙찰자는 법원의 힘을 빌려서라도
이 사람들을 쫓아낼 수 있다는 것입니다. 그리고 법원은 강제집행비용은 물론 점유자가 불법으로 점유했던 기간 동안의 발생한 손해에 대한 배상 또한 낙찰자의 손을 들어줍니다.
따라서, 든든한 형님이 내 뒤에 있다 생각하시면 됩니다. 무조건적인 승자의 입장에서 ‘아량을 베풀어주는 마인드’로 점유인을 만나시면 됩니다. 결국 이기니까요. 평화주의자인 저의 개인적인 조언은 다음과 같습니다.
강제집행을 강행할 때의 스트레스와 시간, 비용 대신 점유자에게 어느 정도 이사비를 지급함으로써
나가야 될 사람은 낙찰자의 도움을 받아서 좋고 낙찰자는 점유자 리스크를 줄이고, 불필요한 에너지 소비를 방지할 수 있으니 가장 좋은 방법이라는 것입니다.
명도는 위 내용만 이해하시면 됩니다.
그럼 이제부터는 제가 명도를 할 때 어떻게 하는지 말씀드리겠습니다. 아마 같은 방법으로 하시면 훨씬! 수월하실 겁니다.
1. 적을 알고 나를 알면 백전불태! ‘서류열람’을 하자.
여러분, 만약 여러분께서 낙찰을 받으셨다면 일주일 내로 법원을 한번 더 들리시길 권유드립니다.
‘아니, 잔금 칠 준비만 하면 되지 법원은 왜?’라고 생각하실 수 있겠지만 명도답안지가 거기 있습니다.
경매계에는 해당 경매사건에 대한 역사가 기록된 서류철이 있습니다. 최초에 누구로부터 어떤 내용의 경매신청이 들어왔는지, 중간에 법원을 통해서 채무자, 채권자가 어떤 서류를 제출해 오갔으며, 법원에서 정확한 사건 경위 파악을 위해 추가로 모아놓은 자료들이 묶음 처리되어 서류로 보관되어 있습니다.
해당 경매사건과 관련된 모든 서류가 묶여있다 보니 여러분이 입찰기일날 작성하셨던 기일입찰표는 물론 같이 경매신청했던 사람들의 입찰표까지 모두 다 보관되어 있죠.
이 서류열람 서비스는 낙찰자에게만 제공이 됩니다.
여러분은 이 서류에서 무엇을 찾아내야 할까요?
1. 경매가 발생했을 때부터 낙찰 당일 전까지의 전체 스토리 파악
2. 채무자(소유자) 혹은 현재 점유자의 인적사항 (이름, 연락처, 주소지)
두 가지를 찾아내셔야 합니다.
법원 내 경매계로 가셔서 ‘낙찰자입니다. 서류열람 하러 왔습니다’라고 하시면 신분증 제출을 요청하며 사건번호를 불러달라고 합니다. 서류를 받아 보시면서 필요한 자료들을 휴대폰으로 찍으세요. 원래는 복사를 하시는 게 원칙입니다. 열람하다가 필요한 내용이 있을 시 복사하시면서 장당 비용을 내셔야 합니다.
그러나 웬만하면 구석으로 가셔서 최대한 소리가 안 나게 사진으로 촬영하세요. 대부분 모른 척해주십니다.
찰칵찰칵 시끄럽게 하지만 않으신다면요. 대부분 낙찰받으면 경매 물건지로 찾아가 대문에 낙찰자라고 연락 달라는 포스트잇을 붙이고 점유자 연락이 오길 기다린다고 하시는데 저는 효율적인 방법이라 생각하지 않습니다.
열람 서류에 채무자와 채권자 인적사항이 있으니 찾으셔서 문자메시지를 보내는 것이 더 빠릅니다.
경매계 서류열람 = 명도 공략집입니다. 서류열람은 일반적으로 낙찰 당일 오후 15시 이후나 다음날 오전부터 경매계 가시면 가능합니다. 내용을 모두 알고 난 뒤 명도하러 가시면 대화 속에서 해답이 보입니다. 성급함만 버리시면 돼요. 우리는 모든 내용을 알고 있으니까요.
2. 대화로 해결되지 않는다면 적당히 도구도 쓰자.
막상 상대방을 만났는데 막무가내로 나온다면 어떻게 해야 할까요? 항상 예외적인 사람도 있습니다. 안하무인으로 나오거나 마치 본인이 칼자루를 쥐고 있는 사람처럼 착각하는 경우도 있습니다.
도구를 써야 할 때가 온 것입니다. 이럴 때는, ‘ 왜 이길 수 없는 싸움을 하려 하나, 이 사람 참 가엾다 ’라고
먼저 생각을 하시며 마인드를 컨트롤하세요. 앞서 말씀드렸듯이 강제집행은 마지막 수단이고요.
포함한 세 가지 도구가 있습니다. 보통은 1,2번으로 다 끝납니다. 살펴보겠습니다.
(순한 맛) 내용증명
(약간 매운맛) 인도명령
(아주 매운맛) 강제집행
(1) 내용증명 발송
"예전에 내가 그렇게 말했잖아?"
"언제? 기억 안 나, 난 못 들었어"
이러한 경우를 미연에 방지하는 도구인 내용증명은 자신의 주장을 확실하게 상대방에게 알렸음을
증거로 삼기 위한 문서발송 방법입니다. 내가 굳이 얼굴을 보이지 않고 상대방에게 확실한 의사전달을
할 수 있는 좋은 방법입니다. 원래 ‘일방향의 보이지 않는 적’이 더 무서운 법입니다.
적당한 압박감을 줄 수 있습니다. 내용증명은 굳이 형식이나 문장을 어렵게 쓰지 않아도 됩니다.
점유자에게 자신의 뜻을 온전히 전달하는 것이 목적인 만큼 양식에 구애받지 않고 쓰셔도 전혀 상관없는 서류입니다.
'나는 낙찰자이고, 당신은 점유권한이 없다. 이사 기한은 0월 0일까지 기다려주겠다. 명확한 이사시점을 답변하기 바란다. 내 연락처는 010-0000-0000이다. 본 내용증명은 차후 법원제출 예정이다. 만약 당신이 나의 소유권 이전 이후에도 점유하고 있다면 불법점유자로서의 손해배상 등의 대가를 치러야 할 것이다.' 뭐 생각나는 대로 조금 맵게 적어보았습니다. 편하게 작성하신 후 가까운 우체국 방문하셔서 내용증명 발송하신다고 말씀하시면 되고 서류는 3장을 출력하시면 됩니다 (발신인, 수신인, 우체국 각 1부씩 보관)
명도 내용증명 작성법 및 예시는 검색엔진에서 ‘경매 명도 내용증명’을 검색하시면 쉽게 찾으실 수 있습니다.
(2) 법원의 인도명령
점유자가 순순히 협조해주지 않는 경우 ‘인도명령’을 하게 되는데 이것은 소유권자가 정상적으로 본인의 건물을 확보하기 위해 법원으로부터 인정받는 권한과 힘입니다. 내용을 살펴볼까요?
‘인도명령’의 명령은 누가 하는 것이며 무슨 명령일까요? 네, 법원입니다. 무섭죠.
“네가 점유할 수 있는 권한은 없다. 좋은 말로 할 때 나가거라 by 대한민국 법원”
법원에서 직접 방문하거나 연락을 취해서 불법점유자에게 진짜 나가야 한다고 경고하는 것이지요.
낙찰을 받고 그 대금을 전액 납부한 매수인은, 부동산 인도명령이라는 법원의 간단한 절차를 통해
해당 부동산의 소유자 또는 점유자로부터 부동산을 인도받을 수 있습니다. (잔금 납부 6개월 이내에는 언제든 신청이 가능합니다)
만약, 은행을 통해 대출을 받아 잔금을 납부하는 경우라면 해당 은행의 법무사에게 ‘법원에 방문하여 잔금을 칠 때 인도명령을 같이 신청하라’ 고 이야기하면 됩니다. 직접 인도명령을 신청하실 때의 방법은 해당 법원 경매계로 가셔서 인도명령 신청서류 작성, 제출하시면 1주일 이내로 법원에서 인도명령 가능여부에 대한 확답을 줍니다. (대항력 있는 점유자라면 인도명령 불가 판정을 내주겠죠?)
법원의 부동산 인도명령 결정이 내려지면, 법원은 인도명령 결정문을 점유자에게 직접 보냅니다.
'법원이 명한다. 당신 시일 내에 집을 비워라. 법으로도 못 이긴다' 이런 맥락이죠. 대부분 여기서 90% 이상은 다 항복합니다.
(3) 강제집행
강제집행은 저도 안 해봤습니다. 할 수는 있었겠지만 제 명도 경험상 대부분 자녀가 집에 있거나 연세가 많은 어르신들이 계신 경우였기에 세입자를 대면해서는 차분히 이야기를 들어주는데 집중했고 민감한 사안은 내용증명과 인도명령문을 활용했습니다. 결과적으로는 대부분 100만 원 미만의 이사비로서 어렵지 않은 명도를 했었습니다. 하지만, 여러분의 경우 강제집행을 어쩔 수 없이 해야만 하는 경우가 생길 수 있기 때문에 간단한 절차 정도만 정리하고 넘어가겠습니다. 인도명령 이후에도 점유자의 즉각적인 액션과 합의가 없다면
강제집행을 여부를 결정해야 됩니다. 절차는 다음과 같습니다.
① 낙찰자의 강제집행 신청
② 법원의 현황조사
③ 낙찰자의 집행비용 예납
④ 법원의 강제집행 계고
⑤ 강제집행 실시
되도록 명도 공략집인 ‘서류 열람’을 하시고 점유자의 아킬레스건을 찾으세요.
예를 들어, 점유자의 현재 상황이나 인적사항을 참고해서 대화 시 수험생이 있다면 대입 준비 중인 자녀가 방해받지 않도록, 어린 자녀들이 강제집행으로 인해 잊을 수 없는 상처를 받지 않도록 부양가족이 있는 경우 법원에서 용역이 밀고 들어와 모든 가전 집기를 들고 가버리는 불상사를 목격지 않도록.
낙찰자는 이사비용이라도 점유자가 받고 자진해서 정리할 수 있도록 도의적인 방법을 우선시하고 있다는 입장을 전달하세요. 그러나 불법점유 상태로 계속 무리한 요구를 하신다면 오히려 강제집행에 대한 비용과 손해배상을 하실 수 있다는 점을 꼭 인지 시키셔야겠습니다.
대부분 내가 수용 가능한 적정선에서 이사비로 협의하였습니다.