부동산 가계약 파기할 때 알아두면 좋은 계약해제 3가지
안녕하세요. 대한변호사협회 공식 인증 민사·형사전문변호사 정성엽입니다.
부동산 가계약 파기 또는 부동산 가계약금 반환할 때 자주 쓰는 용어인 계약해제에 대해서 알아보겠습니다.
부동산을 매수한 의뢰인으로부터 다음과 같은 이유로 상담을 받고 싶다는 연락을 받았습니다.
매수인은 잔금 지급일에 잔금을 지급하지 못하였고, 매도인은 이를 이유로 잔금지급기일 다음 날 매수인에게 '계약금을 포기하고 매매계약을 해제해 달라'라고 요청한 것입니다.
저는 계약금을 교부한 이유로 한 해제(약정해제)와 법정해제를 착각한 것이 아닌지 의문이 들었습니다.
계약은 둘 이상의 계약당사자의 의사표시의 일치, 즉 합의에 의하여 성립하게 됩니다.
계약 당사자들의 의사는 존중되어야 하지만 우리 민법은 계약을 해제하는 것이 현저히 불합리한 때에는 당사자 일방이 계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있습니다.
계약의 해제란 유효하게 성립하고 있는 계약의 효력을 당사자 일방의 의사표시에 의하여 처음부터 없었던 것과 같은 상태로 되돌아가게 하는 것을 말합니다.
참고로, 계약 해지는 계속적 계약의 효력을 장래에 향하여 소멸하게 하는 단독행위로 오늘 이야기할 계약해제와는 다른 성격을 갖습니다.
부동산 가계약 파기 또는 부동산 가계약금 반환할 때 한번쯤 들을 수 있는 계약해제 3가지 종류를 알아보겠습니다.
출처 pixabay1. 약정해제
당사자 간의 약정(계약)에 의하여 발생하는 해제권입니다.
① 장차 계약의 구속으로부터 벗어날 수 있도록 하는 여지를 남겨놓거나
② 채무불이행에 대비한 수단을 강구하기 위한 목적을 위하여 당사자 사이에 사전에 합의를 하여 분쟁의 소지를 줄이도록 하는 권리입니다.
예를 들어, 부동산에 관하여 매매계약을 체결할 당시, 중도금 혹은 잔금 지급시기를 특정하는 경우에 중도금 혹은 잔금 지급시기에 돈을 지급하지 않았다는 이유만으로 계약을 바로 해제할 수는 없습니다.
위와 같은 사유가 발생하였을 경우에 상당한 기간을 정하여 중도금 내지 잔금을 지급하여 줄 것을 요청하고, 그 상한 기간 내에도 지급이 안 될 경우에 계약해제를 통보할 수 있습니다.
2. 법정해제
당사자의 합의에 의하여 행하는 약정해제에 대응되는 개념입니다.
일반적으로 '계약의 해제'라고 할 때에는 법정해제를 의미합니다.
채무불이행을 이유로 한 해제와 증여, 매매, 도급계약 등에서 규정하고 있는 특수한 해제가 그 대표적인 예입니다.
해제의 방법은 상대방에 대한 일방적 의사표시로써 하며, 재판상으로 행위를 할 것을 요구하는 것은 아닙니다.
만약, 위 사례에서 매도인은 상당한 기간을 정하여 계약 상대방인 매수인에게 통보하고 그 기간이 도과하여도 계약이 이행되지 않을 경우 계약해제의 의사표시를 할 수 있는 것이죠.
3. 합의해제(해제계약)
합의해제는 계약 당사자 간에 새로운 계약을 체결하는 것을 말합니다.
해제권의 유무를 불문하고 계약당사자 간 자유롭게 합의에 의하여 기존의 계약의 효력을 소멸시켜 당초부터 계약이 체결되지 않았던 것과 같은 상태로 복귀시킬 것을 내용으로 하는 새로운 계약을 말합니다.
종전의 계약을 소급하여 소멸시킨다는 점에서 위 법정해제와 공통되지만, 법정해제는 채무불이행 시에 해제권을 가지는 자의 일방적 의사표시로서 단독행위라는 점에서 당사자 간 계약인 합의해제와는 다릅니다.
부동산 계약을 해제하기 전에 전문 변호사에게 법률 자문을 받는다면 여러분들의 소중한 시간과 비용을 아낄 수 있을 것입니다.
