4년 전 계약갱신한 임차계약의 만기가 돌아왔다

임대차 기간

오는 7월19일이면 주택임대차법 개정으로 ‘임차인의 계약갱신요구권’이 시작된 지 4년이 된다. 앞서 갱신계약요구권을 사용한 임차인들의 만기가 도래하기 시작한 것이다. 게다가 최근 몇 년간에 벌어진 다세대주택 전세사기 사태로 전세 수요가 아파트로 몰리고 있다는 이야기도 들린다. 이 때문에 부동산 전문가들은 아파트 전세시세가 당분간 치솟을 수밖에 없다는 주장을 펴고 있기도 하나, 그다지 설득력이 높지는 않다.

이 기회에 임대차 계약기간이 어떻게 정해지고, 임차인은 어떻게 주거 안정을 보장받을 수 있는지 살펴보자.
 임대차계약에서 계약기간(임대차 기간)을 유한하게 정하게 된다. 이 기간 동안 세입자(임차인)는 안심하고 거주할 수 있고, 집주인(임대인)은 임대료를 꾸준히 받거나 전세(보증)금을 달리 활용할 수도 있다. 주택 임차계약기간은 보통 2년을 기본 계약기간으로 하되, 계약갱신요구권을 이용할 경우 4년까지 늘어난다. 그런데 이에서 벗어나 임대인ᆞ임차인 쌍방 간에 임차기간을 정하거나, 쌍방의 의사와 무관하게 달라지는 경우도 있다.

계약 상 임대차기간

주택의 임대차기간은 보통 2년으로 정하고 있다. 그러나 쌍방 간의 합의에 따라 1년으로 정하는 경우도 적지 않습니다. 또한 사정에 따라 몇 개월 단위 또는 3년 이상 등 다양한 기간을 정하는 경우도 있다.

 그런데 쌍방 간에 기간을 1년, 18개월 등 2년 미만으로 정했을 경우, 임차인은 만기가 다가올 때 퇴거하거나 입장을 바꿔 2년 동안 임차를 하겠다고 주장할 수도 있다. [주택임대차법 제4조제1항] 다시 말하면 계약 내용에 불구하고 임차인이 일방적으로 자기에게 유리하게 기간을 늘일 수 있는 것이다. 주택임대차법에는 이 밖에도 임차인에게 일방적으로 유리하게 적용되는 규정들이 적지 않다.

묵시적 갱신(자동갱신)

만일 쌍방이 모두 임대차 기간이 만료되는 것을 모르고 있었거나, 법에 정한 시기에 상대방에게 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지하지 않았을 경우에는 임대차 기간이 묵시적으로 2년 동안 갱신(자동 갱신)된다. 이 때 보증금, 임대료, 기타 조건들은 모두 기존 계약과 동일한 것으로 본다.

갱신거절 통지시기

  ▷임대인: 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지

  ▷임차인: 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지

단, 이 경우에 임차인이 임차료 연체액이 두차례 차임(임대료) 이상이거나 임차인의 다른 의무를 현저히 위반했을 경우에는 묵시적 갱신이 될 수 없다.

법적인 계약갱신 요구

2021년7월 법 개정에 따라 임차인을 위한 장기간 거주 권리가 강화되었다. 계약에 정한 기본 임대차 기간에 더하여 2년간 더 임차를 하겠다고 요구할 수 있게 된 것이다. 이를 ‘계약갱신요구권’이라 하는데, 임차인만이 한차례 행사할 수 있는 권리이다. [주택임대차법 제6조의3제1항] 계약갱신요구권은 한차례 기본계약 기간에 이어서는 물론 기본계약 기간에 더해 묵시적 갱신으로 기간이 늘어난 후에도 행사할 수 있는 권리이다. 

 이 때 계약조건은 앞선 임대차계약과 동일하되, 보증금과 차임(임대료)만을 기존의 5% 내에서 증감할 수 있다.

위에서 보듯이 임차인이 계약갱신요구권을 행사하여 임차기간을 늘이려면 임대인에게 임대차기간 만료 2개월 전까지 그 뜻을 통지해야 한다. 한편 임대인은 이 경우 갱신(연장) 계약서의 특약에 “이 계약은 임차인의 계약갱신요구권 행사에 따른 것”이라는 표현을 반드시 넣어야 한다. 그러지 않을 경우 나중에 그 계약이 묵시적 갱신이라는 오해를 부를 수도 있기 때문이다.

갱신의 거절

임대인도 그럴만한 사유가 있을 때에 한해서 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있다. 이 때 갱신거절의 통지를 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 행하여야 한다.

갱신 거절 사유

  ▷임차인이 2기의 차임액에 해당액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

  ▷임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

  ▷서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

  ▷임대 주택 전부 또는대부분의 철거 또는 재건축을 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우

  ▷임대인(임대인의 직계존ᆞ비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

  ▷기타 사유 [이상 주택임대차법 제6조의3제1항]

한편, 개정 법률 시행 후 몇 년 지나지 않았지만 임대인이 허위로 실거주를 주장하여 기존 임차인을 내보내고 새로운 임차인을 들이는 경우가 적지 않았는데, 이 경우 임대인은 기존 임차인이 입은 손해를 이 법률에 정한대로 배상해야 한다. [주택임대차법 제6조의3제5항∼제6항]

임차인에 의한 중도해지

임대차기간 중이더라도 계약이 지속될 수 없는 문제를 일으킨 쪽이 상대방에게 손해를 보상하기로 하고 쌍방이 합의하면 도중에 계약을 중도해지 할 수 있다. 그런데 쌍방합의 없이 중도해지를 할 수는 없을까? 주택임대차법은 임차인이 임대기간 도중에 중도해지할 수 있는 권리는 상대적으로 폭넓게 보장하고 있다.

먼저 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권에 따라 계약기간이 늘어난 경우 임차인은 언제든지 계약해지를 원하는 시점 3개월 전에 그 뜻을 임대인에게 통지함으로써 중도해지할 수 있다. 바꾸어 말하면 계약해지 통보 3개월 후가 되는 시점부터 계약해지의 효력이 발생한다. [주택임대차법 제6조의2, 제6조의3제4항]

 그리고 당연한 일이지만, 임차인 잘못없이 주택이 훼손되거나, 임대인이 집을 고치는 등 보존행위를 하게 되어 거주하기에 부적합하게 되었을 경우 임차인이 즉시 계약을 해지할 수 있다. [민법 제625조, 제627조] 

임대인에 의한 중도해지

이에 비해 임대인의 중도해지 권한은 매우 제한적이다. 

 당초 계약 기간은 물론 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권에 따른 갱신으로 늘어난 임대차 기간 중에 임대인은 특별한 사정이 없는 한 임차인을 도중에 내보낼 수 없다. 이러한 점에서 임대인은 임대차계약이 부주의 때문에 묵시적 갱신이 되지 않도록 신경 써야 한다.

임대인이 중도해지할 수 있는 특별한 사정이란 다음의 경우를 말한다.

   ▷임대인 동의 없이 임차인이 임차권을 양도 또는 전대한 경우.

   ▷임대료를 2기의 차임액에 이르도록 연체한 경우.

   ▷임대한 주택을 계약한 내용 또는 그 고유 용도와 달리 사용하는 경우.

   ▷그 밖에 임차인으로서 의무를 현저히 위반한 경우.

 이러한 경우가 발생하면 임대인도 즉시 계약을 해지할 수 있다.

기타

이상에서 살펴본 바와 같이 주택 임대차 기간은 2년 또는 4년으로 정형화되어 있는 것은 아니다. 따라서 세입자는 각자의 형편에 맞게 유연하게 집주인과 상의하여 임대차 기간을 정하거나, 관련 법률에 따른 권리를 활용하여 기간을 조정할 수 있다.

이 밖에 임대 주택이 경매, 공매로 경락 되어 임차권이 소멸되면 임대차 기간도 도중에 종료될 수 있다. 그런데 이 경우에도 세입자보다 빠른 순위의 이해관계인이 없는 경우에는 그렇지 않다. 구체적으로 설명하면, 세입자가 입주와 주민등록을 마친 다음날까지 등기부에 (근)저당권, 압류, 가압류, (담보)가등기, 강제경매개시 결정등기가 없었다면 위에서 보장된 임대차 기간은 그대로 유지된다는 뜻이다.