소유자라고, 당연히 믿고 부동산 계약해도 될까?
소유자, 임대인
셋집을 구하는 사람은 중개업자가 임대인이라고 소개하면 으레 그가 소유주일 것이고 당연히 그 주택을 세놓을 권리를 가지고 있다고 믿게 된다. 현실에서 그렇게 편안하게 생각하고 임대차계약에 임해도 될까? 실제로는 그러면 안 된다.
“부산의 한 아파트 분양권을 팔겠다는 사람으로부터 중개사무소에 연락이 왔다. 시세보다 저렴한 프리미엄에 분양권을 넘기겠다고 해서 매수희망자로 연결했다. SNS로 분양계약서, 신분증 사진을 확인한 후 매수희망자는 가계약금을 서둘러 입금했다. 계약하기로 한 날 매도자가 나타나지 않았다. 그래서 이리저리 확인해보니 모든 서류가 위조된 것이었다.”(1)
“서울 K대학교 학생 18명이 인근 건물의 원룸을 전세(5,000만원 내외)로 임차하여 생활하고 있었다. 일부 학생이 만기가 되어 이사가려 할 때 보증금을 돌려받지 못했다. 함께 계약서를 작성했던 집주인의 남편이라던 사람(사실은 건물 관리인)이 잠적한 것이다. 그동안 집주인은 그로부터 소액의 보증금(1,000만원 내외)과 월세만 건네받았을 뿐이다. 사라진 건물관리인이 황령한 돈은 5억4,000만원이었다. 학생들은 보증금을 돌려받는 데 상당한 어려움을 겪었다.”(2)
제한능력자
먼저 임대인이 미성년자(만19세 미만)인 경우이다. 미성년자와의 계약은 법정대리인의 동의가 필요하다. 법정대리인은 기본적으로 친권을 행사하는 부 또는 모가 된다.
그럼에도 결혼을 했다면 미성년자도 단독으로 계약을 할 수 있다.
단독으로 행하는 제한능력자와의 부동산 계약은 무조건 피해야 한다. 글로 표현하기 어려우나, 질병ᆞ장애ᆞ노령, 그 밖의 사유로 인한 정신적 제약으로 사무를 처리할 능력이 부족한 사람들을 말한다. 법률적 행위의 범위에 따라 피성년후견인과 피한정후견인으로 구분되지만, 부동산 계약 때는 그 차이가 없다고 보면 된다. 이들과의 계약은 후견인들과 함께 해야 한다. 피성년후견인(옛 금치산자)의 대리인은 성년후견인, 피한정후견인(옛 한정치산자)의 대리인은 한정후견인이다.
공유자
요즘은 여러 이유로 주택을 공동소유하는 경우가 많다. 부부 간에 50:50으로 공유하는 경우가 가장 흔하고 자녀들에 증여ᆞ상속, 여러 사람끼리 공동 투자로 말미암아 3인 이상이 공유하는 경우도 적지 않다.
공동소유인 주택을 임대할 때는 임대차계약을 체결하는 공유자(들)의 지분율을 합한 비율이 50%를 초과해야 한다.[공유자의 관리행위] 그렇지 않으면 임차계약이 효력을 잃어 무효로 될 수 있다. 우리는 흔히 부부 공동 명의이니 안심하고 그 중 한사람과 계약해도 별일 없을 것이라 상정하지만, 다른 쪽이 의견을 달리하거나 이혼하게 될 경우 난처한 일을 겪을 수도 있다.
소유자가 외국에 살거나 출장, 학업 등의 사유로 직접 계약하는 장소에 나오지 못하고 대신 그 계약 권한을 위임받은 사람이 나오는 경우도 많다. 단지 대리인이 배우자, 부모 또는 자식이라도 무턱대고 계약체결 권한을 가진다고 단정할 수 없다. 제대로 대리권을 갖추지 못한 자와 계약할 경우 나중에 문제가 발생할 가능성이 있다.
가능한 한 임대인이 작성ᆞ교부한 위임서류를 받아 놓아야 한다. 위임장에는 부동산의 표시, 위임인(임대인)과 수임인(대리인)의 인적사항, “임대차계약 사무를 위임한다”는 뜻, 위임장의 작성일자와 유효기간 등이 포함되어 있는지를 점검해야 한다. 또한 위임인의 인감도장과 인감증명서(6개월 이내 발행)을 반드시 챙기고 위임인(대리인)의 신분도 확인하자.
전대인
임대인이 소유자가 아닌 경우도 있다. 이른 바 임차인이 자신이 빌린 공간의 전체 또는 일부를 제3자에게 빌려주는 것이다. 이를 전대차(轉貸借)라 한다. 이 때 당초 임차인은 전대인(轉貸人)이 되고 그로부터 공간을 빌린 사람을 전차인(轉借人)이라 한다. 전대인은 당초 임대인(소유주)의 동의를 받아 계약을 해야만 전대차 계약이 유효하다. 그렇지 않을 경우 임대인이 계약 위반을 이유로 당초 임대차계약을 해지할 수 있다. 바꾸어 말하면 임대인이 동의한 전대차 계약이어야 전차인이 합법적으로 공간을 빌릴 수 있는 것이다.
한편 임대인의 동의 아래 성립한 전대차 계약에서, 도중에 임대인(소유자)와 전대인(임차인)의 합으로 본래 임대차계약이 종료되더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않고 그가 임대인에게 전대차 계약 상 권리를 주장할 수 있다.
매매 중인 주택
매도 과정인 주택을 임차하는 경우 계약 상대는 현재 주택 매도자(소유자)이다. 새로운 소유자(매수자)는 아직 임대차계약에 관해 어떠한 권리도 없는 상태이다. 실제에 있어서 새로운 소유자가 현 소유자에게 계약내용에 관해 부탁할 수는 있겠다.
이렇게 체결된 계약내용은 이 임대차계약이 종료될 때까지 유효하며, 매수자(새로운 소유자이자 임대인)는 이를 승계한다. 그래서 이 같은 경우 매수자는 임대차계약의 당사자가 아님에도 계약 내용에 유의해야 하며, 필요한 경우 매매계약 때 미리 매도자와의 특약을 명시해 위험을 제거해야 한다.
상대방의 신원 확인
위에서 임대인이 제한능력자(미성년자, 피성년후견인, 피한정후견인 등)인 경우 대리인 동의가 필수적이며, 대리인과의 계약 때 필요한 입증서류를 반드시 챙겨야 함을 설명했다.
그런데 본인이 소유자라고 계약체결 현장에 나타난 사람이 실제로는 가짜인 경우가 실제에서 종종 발생한다. 이러한 행위는 명백한 사기행위이며 임차인도 이에 속아서는 안 된다. 신분증과 얼굴, 연령 등의 대조 등 임대인의 진위 확인에도 신경을 쓰자.
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(1) YTN, “위조한 분양계약서로 당첨자 행세…거래 주의’, 2021.8.9.
(2) 경향신문, ‘건물주 남편 행세하며 대학생 전세보증금 수억원 개로챈 건물관리인 검거”, 2018.6.4.
