상가에서 동종영업 분쟁이 발생한 경우 해결방법은?
상가의 업종제한약정과 이를 위반한 자에 대한 제재조치
1. A상가는 분양시 클리닉 전문 상가를 표방하여 여러 진료과목의 의원들이 입점할 예정이었다. 김씨는 A상가 중 106호 점포를 분양받으면서 약국을 독점적으로 개설하기로 분양자와 약정하고 분양계약서의 권장업종란에 '약국(독점)'이라고기재하는 한편, 비슷한 여건의 다른 1층 점포들의 평당 분양가보다 비싼 분양가를 정하여 분양대금을 지급하였다.
2. 한편 3년 후 이씨는 A상가 분양자인 B회사와 112호에 관하여 분양계약을 체결하였다. 그 분양계약서에는 "수분양자는 분양 당시의 권장 업종이 있는 경우에 권장 업종으로 사용함을 원칙으로 하며 입점 후 업종 중복에 대해서는 입점자 간에 협의하여 처리하기로 한다."는 규정을 두고 있었지만 분양계약서상 권종 업종란은 공란으로 비워져 있었다.
3. 이씨는 분양자인 B회사로부터 112호를 분양받은 후 그 자리에 약국을 개설하였다.
4. 이에 기존에 상가에서 약국을 운영하고 있던 김씨는 이씨가 분양계약에서 정한 업종제한약정을 위반하였다는 이유로 이씨에 대하여 약국 영업 금지와 손해배상 청구를 하였다.
분양계약서에서 업종제한 조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부 , 범위 및 절차 등은 분양계약서의 합리적 해석을 통해여 판단하여야 할 것입니다. 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 업종을 정하여 분양하는 것은 기본적으로 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있는 것입니다.(대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다45496판결)
한편 건축주가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로 상호간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 합니다. 특히 새로운 수분양자가 분양계약서에 권장업종란에 공란으로 남겨져 있다고 하더라도 모든 업종을 영위할 수 있다는 의미가 아니라 기존 업종의 입점자와 중복되지 않는 범위내에서 업종을 선택하거나, 중복되는 경우에는 기존 입점자와 협의하도록 하는 의미로 해석되는 것입니다.(대법원 2009. 12. 24. 선고 2009다61179판결)
결국 점포 수분양자의 지위를 양수한 자, 임차인 등이 분양계약 등에 정하여진 업종 제한 약정을 위반할 경우에 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자에게는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있는 것입니다.(대법원 2006. 7. 4.자 2006마164, 165결정 등)
위에서 본 사례에서도 A상가 분양시 김씨는 분양자인 B회사와 약국을 독점적으로 개설하기로 약정하고 이씨가 약국을 개설하기 전까지 3년이 넘는 기간동안 김씨를 제외한 나머지 점포의 수분양자들이 약국을 개설하려고 시도한 적은 없었습니다.
또한 이씨가 B회사와 체결한 분양계약서를 보면 비록 권장업종이 공란이라고 하더라도 이는 기존 업종의 입점자와 중복되지 않는 범위 내에서 업종을 선택하거나, 중복되는 경우에는 기존 입점자와 중복되지 않는 범위 내에서 업종을 선택하는 의미로 볼 수 있습니다.
결국 이씨는 특별한 사정이 없는 한 이러한 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있다고 보아야 하는 것이고 이씨가 이러한 약정을 준수하지 않는 경우 이로 인하여 피해를 입는 김씨는 이씨를 상대로 영업금지 및 손해배상을 청구할 수 있는 것입니다.
이와같이 상가의 업종제한 약정의 경우 단순히 제한 업종이 명시적으로 분양계약서에 기재되어 있지 않더라도 분양계약 초기부터의 사정들을 종합하여 과연 수분양자들 사이에 업종제한 약정이 존재하고 있었는지를 여부를 판단해야 하는 것입니다. 결국 새로 상가를 분양받으려고 하거나 이러한 중복 영업으로 인해 피해를 입고 있는 구분소유자는 위와같은 판례의 법리를 적절히 활용하여 법적 조치를 통해 본인의 권리를 구제받아야 할 것입니다.
지금까지 부동산 분쟁상담센터 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
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