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by 문석주 변호사 Jun 01. 2021

아파트 일부 공용부분(옥상)의 독점사용이 가능할까?

아파트의 공용부분과 일부공용부분의 구별

Q : 아파트 단지에 여러 개의 동이 있는데 저희 동에만 넓은 옥상이 조성되어 있습니다. 

이에 저희 동 주민들만 옥상을 배타적으로 사용하고 있으며 다른 동의 주민들이 저희 동 옥상에 출입하려면 관리사무소의 출입 승인을 받아야 합니다. 

그런데 최근 다른 동의 주민이 저희 동 옥상은 아파트 단지 전체의 공용부분에 해당하므로 독점적 사용을 중지하라는 소송을 제기하였습니다. 저희 동이 독점적으로 옥상을 사용하는 것은 위법한 것인가요?






A : 



1. 아파트 단지의 공용부분과 일부 공용부분





집합건물은 공용부분과 전유부분으로 구성되는 데 공용부분은 구분소유자 전원의 공유에 속합니다.(집합건물법 제10조 제1항) 


다만 일부의 구분소유자만의 공용에 제공되는 것임이 명백한 공용부분은 일부 구분소유자들만의 공유에 속하는데 집합건물의 어느 부분이 구분소유자 전원 또는 일부의 공용에 제공되는지 여부는 소유자들간에 특단의 합의가 없는 한 그 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 의해 결정되어야 합니다.(대법원 1995. 2. 28. 선고 94다9269판결, 대법원 2016. 5. 27. 선고 2015다77212 판결, 대법원 2018. 10. 4. 선고 2018다217875 판결)











2. 공용부분과 일부 공용부분의 구분 기준




공용부분과 일부 공용부분을 구별하는 실익은 일부 구분소유자들만이 해당 공용부분을 독점적, 배타적으로 사용할 수 있는지 여부입니다. 즉 일부 공용부분에 해당한다면 일부 구분소유자들의 독점적, 배타적 사용이 가능할 수 있습니다.



구분소유가 성립될 당시 건물의 구조에 따른 객관적인 용도에 비추어 일부공용부분인 부분의 구조나 이용 상황을 그 후에 변경하더라도 그 부분을 공유하는 일부 구분소유자 전원의 승낙을 포함한 소유자들의 특단의 합의가 없는 한 그러한 사정만으로 일부공용부분이 전체공용부분이 되는 것은 아닙니다. 



즉 전체공용부분일지 일부공용부분인지 여부는 집합건물 성립  당시의 상황을 기초로 다른 구분소유자들의 접근성, 이용가능성을 종합적으로 고려하여 다른 세대와 일부세대 사이에 일부공용부분 이용에 있어 본질적인 차이가 있는지가 기준이 된다 할 것입니다.



이러한 법리는 여러 동의 집합건물로 이루어진 아파트 단지 내의 특정 동의 건물 부분으로서 구분소유의 대상이 아닌 부분이 해당 단지 구분소유자 전원의 공유에 속하는지, 해당 동 구분소유자 등 일부의 구분소유자만이 공유하는 것인지를 판단할 때에도 마찬가지로 적용됩니다.(집합건물법 제52조, 제51조, 제3조 제1항)(대법원 2021. 1. 14. 선고 2019다294947 판결)






 



3. 공용부분에서 일부공용부분의 변경가능성




원칙적으로 집합건물 중 일정 부분이 공용부분에 해당한다면 해당 공용부분에 대해서는 규약이나 관리단의 일반결의로도 일부 공유자의 사용 자체를 금지하거나 지분비율에 따라 사용 횟수나 기간을 제한할 수 없는 것입니다. 다만 해당 공용부분이 전체공용부분이 아닌 일부공용부분에 해당한다면 그 일부공용부분은 다른 공유자들의 사용을 제한하더라도 위법하다고 볼 수 없습니다(대법원 1989. 10. 27. 선고 89다카1497판결, 대법원 1995. 2. 28. 선고 94다9269판결)



원래 전체공용부분이었다가 일부 공용부분으로 변경하기 위해서는 집합건물법 제15조에 따라 관리단집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 결의를 거쳐야 합니다. 또한 전체공용부분이었다가 일부공용부분으로 변경될 경우 일부 공유자 범위에서 제외되는 다른 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미친다고 보아야 하므로 그 구분소유자의 승낙을 받아야 할 것입니다. 즉 구분소유자들 전체의 공용부분이었던 부분은 관리단집회의 특별결의 및 다른 구분소유자들의 승낙을 거치지 않았다면 일부공용부분으로 변경되지 못하는 것입니다.








4. 공용부분에 대한 일부 세대의 배타적 사용 위법성




만약 일부 구분소유자들의 공용에 속한다고 보기 어려운 경우에 집합건물의 공용부분은 구조상 또는 이용상 각 전유부분과 일체로서 사용되므로 그 사용을 지분의 비율에 의하여 제한하는 것은 타당하지 않습니다


특히 집합건물법 제10조 제2항에 의하면 집합건물 공용부분의 공유에 관하여는 집합건물법 제11조 내지 제18조의 규정에 따른다고 하고 있으므로 집합건물에 관하여는 민법상 공유부동산에 관한 법리가 적용되지 않습니다. 결국 공유부동산과 달리 집합건물은 과반수의 동의만으로 독점적 배타적인 사용이 불가능한 것입니다. 


한편 집합건물은 각 구분소유자들이 용도에 따르는 한 지분의 비율에 관계없이 공용부분을 사용할 수 있기 때문에 규약으로도 일부 공유자에 대한 공용부분의 사용 자체를 금지하거나 지분비율에 따라 사용횟수나 기간을 제한할 수는 없습니다.(대법원 2018. 12. 28. 선고 2018다260138판결) 



집합건물의 구분소유자는 집합건물법의 관련 규정에 따라 관리단집회 결의나 다른 구분소유자의 동의 없이 공용부분의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유, 사용하고 있는 경우 다른 구분소유자는 공용부분의 보존행위로서 특별한 사정이 없는 한 자신의 지분권에 기초하여 공용부분에 대한 방해상태를 제거하거나 공동 점유를 방해하는 행위의 금지를 구할 수 있습니다.(대법원 2020. 10. 15. 선고 2019다245822판결)



또한 집합건물의 구분소유자는 공동사용을 방해하는 행위 금지와 더불어 공용부분의 전부 또는 일부를 독점적으로 점유, 사용하고 있는 다른 구분소유자를 상대로 독점적 사용으로 얻은 이익에 대한 반환을 청구할 수 있습니다.(대법원 2020. 5. 21. 선고  2017다220744판결) 즉 집합건물의 구분소유자는 공용부분에 대한 공용지분비율에 따라 공용부분을 독점사용하는 구분소유자를 상대로 임료 상당의 부당이득 반환을 구할 수 있는 것입니다.




5. 일부공용부분에 대한 일부 세대 배타적 사용의 적법성



공용부분이 일부 세대를 위한 일부공용부분에 해당된다고 보이는 경우 일부 세대는 해당 일부공용부분을 배타적, 독점적으로 점유 사용할 수 있습니다. 다른 세대 소유자들은 일부공용부분의 배타적 사용에 대해 이의를 제기하거나 사용행위 금지를 구하는 것이 불가능하며 다른 세대들에 대해 부당이득 반환의무가 발생하는 것도 아닙니다. 



최근 대법원 판결도 일부 동에 설치된 옥상의 경우 처음부터 다른 동 세대 소유자들의 출입이 제한되고 있었다면 일부공용부분에 해당된다고 보면서 해당 동의 소유자들이 옥상을 독점적, 배타적으로 사용하는 행위는 적법하다고 판단한 바 있습니다.(대법원 2021. 1. 14. 선고 2019다294947 판결)



이처럼 옥상이나 복도와 같은 공용부분은 일반적으로 일부 세대 소유자들의 배타적, 독점적 사용이 불가능하나 일부공용부분에 해당된다는 특별한 사정이 있는 경우에는 예외적으로 독점 사용이 허용될 수 있으므로 구체적으로 독점적, 배타적 사용이 위법한 것인지 여부는 법률전문가의 도움을 받아 법적 검토가 필요합니다.



이상 문석주 변호사였습니다.





2021. 6. 1. 


문석주 변호사






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