매매계약 후 누수는 항상 매도인이 책임져야 하는 것일까
부동산 매매계약 이후 발생한 누수의 매도인 책임 범위
Q : 최근 아파트를 매도하였습니다. 과거 2년 전 보일러 배관 누수 문제로 한 차례 누수 보수 공사를 시행했고 이후에는 누수 관련 문제가 더 이상 발생하지 않던 상태였습니다.
매매계약을 체결하고 잔금을 치를 때에는 아무런 문제가 없어 보였는데 아파트를 매도한 후 3개월이 지난 시점에서 매수인에게 연락이 와 갑자기 누수로 인해 아랫집으로부터 민원이 발생했고 누수 검사를 하니 안방 화장실 배관 노후화가 원인인 사실을 확인했다는 내용을 전달받았습니다.
이에 매수인은 매도인인 저에게 누수가 있는 아파트를 팔았으니 이에 대한 손해배상을 해주거나 매매대금을 돌려주라는 요구를 하기 시작했습니다. 매매계약 당시에는 누수가 없었음에도 매도인인 저는 누수에 따른 책임을 져야 하는 것인가요?
A :
1. 아파트, 건물 매매계약 후 누수 문제로 인한 분쟁
아파트나 건물에 대한 매매계약 후 발생하는 누수 문제로 인해 매도인과 매수인 사이에 많은 분쟁이 발생하고 있습니다. 매수인의 입장에서는 거액의 돈을 들여 부동산을 매수했는데 갑자기 누수가 발생하면 그에 따른 재산상, 정신상의 피해가 크기 때문에 누수가 발생하는 경우 그 책임을 매도인에게 묻는 경우가 많습니다. 그런데 매도인의 입장에서는 매매계약 시에는 아무런 문제가 없다가 매도 이후 발생한 누수까지 매도인이 책임을 져야 하는지에 대한 상당한 의문을 표하는 경우가 많습니다.
이와 같은 누수문제는 일률적으로 판단할 수 있는 것이 아니고 누수의 발생 원인, 발생 시기, 아파트의 노후화된 정도 등을 종합적으로 고려하여 그 책임 소재를 가릴 수밖에 없습니다.
2. 누수 발생시점과 누수에 대한 책임의 귀속
원칙적으로 매매의 목적물이 거래 통념상 기대되는 객관적 성질, 성능을 결여하거나 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여한 경우에 매도인은 매수인에 대하여 그 하자로 인한 담보책임을 부담한다 할 것이고 위와 같은 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단하는 것이 원칙이나 매매계약과 이행완료시점이 상당기간 떨어져 있는 경우에는 이행완료시를 기준으로 판단해야 할 것입니다.(대법원 2000. 1 18. 선고 98다18506 판결)
즉 누수가 매매계약시나 잔금 지급시에 존재했다면 매도인은 누수에 대한 책임을 부담하는 것이 옳으나 매매계약시나 잔금 지급시 이후에 발생한 누수라면 원칙적으로 매수인이 누수에 대한 책임을 부담하는 것이고 매도인에게 그 누수에 대한 책임을 묻는 것은 불가능한 것입니다. 다만 매도인이 매매계약 이전에 발생한 누수에 대한 적절한 조치를 취하지 않은 채 누수발생사실을 속이고 매매계약을 체결한 경우라면 누수사실 기망에 대한 책임을 묻는 것은 여전히 가능할 것입니다.
3. 과거 누수사실이 있었다는 사실 만으로 매도인이 누수에 대한 책임을 부담하는 것인지 여부
단순히 매매계약 이전에 누수가 있었다는 사실만으로 매매계약 이후 발생한 누수에 대해 항상 매도인이 책임을 지는 것이 아닙니다. 매매계약 이전에 누수가 있었다고 하더라도 이미 그 누수를 보수하여 매매계약 당시에는 누수가 없었거나 매매계약 이후 발생한 누수가 이전 누수와 다른 부분에서 발생한 것이라면 그 누수는 매매계약 이전이나 매매계약 당시 발생한 누수라고 볼 수 없으므로 매도인이 누수에 대한 책임을 지는 것은 아닌 것입니다.(서울중앙지방법원 2021. 3. 9. 선고 2020가단5093655 판결)
특히 누수의 성격상 누수가 발생하면 즉시 그 피해가 나타나는 것이 일반적이므로 매수인이 매도인에게 누수에 대한 책임을 묻기 위해서는 매매계약 이전부터 누수가 있엄을에도 제대로 된 조치가 이루어지지 않았고 누수가 매매계약시에도 계속 발생하고 있었다는 점을 입증할 책임을 부담합니다.
4. 매도인에게 누수 책임이 있는 경우 매매계약의 해제 주장이 가능한 것인지 여부
만약 매매계약 이전이나 매매계약 당시 누수가 존재하고 있었다는 점이 확인되어 매도인에게 누수책임이 인정된다고 하더라도 누수를 이유로 매매계약 자체를 해제하는 것은 쉽지 않습니다. 단순히 부동산에 하자가 존재한다는 사정 만으로 매매계약을 해제할 수 있는 것은 아니고 그 하자가 중대하여 매매계약의 목적을 달성할 수 없을 정도에 이를 것을 요구하기 때문에 부동산에 광범위적으로 누수가 발생하지 않는한 매매계약을 해제하는 것까지는 불가능합니다.
즉 매도인은 누수 보수를 위한 손해를 배상해 주는 선에서 손해배상 책임을 부담하는 것입니다.
일반적으로 매매계약 후 얼마 시간이 지나지 않아 누수가 발생하는 경우에는 당연히 매도인이 그 누수책임을 져야 할 것이라고 생각합니다. 그러나 앞서 설명드린 대로 매매계약 이후 발생한 누수는 원칙적으로 매수인의 책임입니다. 예외적으로 매수인이 매매계약 당시 이미 누수가 있었다는 사실을 입증한 경우에만 비로소 매도인에게 누수 책임을 물을 수 있는 것입니다.
매도인의 입장에서는 이러한 점을 고려하여 매수인의 부당한 매매계약 해제나 손해배상 요구 주장에 적절히 대응할 필요가 있습니다.
이상 부동산 전문 문석주 변호사였습니다.
