24.11.19(화) 종중 부동산

내 이름을 빌려주는 등기(명의신탁)가 가능하다?

어제 점심때 유명한 부동산 유튜버(?)를 만나 식사를 했습니다. 개인적으로 여기저기 강의할 때마다 추천하는 유튜브 채널인데 퍼스널 브랜딩, 소비자 트렌드 등 많은 배움을 얻었습니다. 이 분야에서만 5년 넘게 일하셨다 보니 확실히 방향성을 잘 이해하고 계신 것 같습니다.

오래간만에 출장 없이 사무실에 계속 있었는데 종중 부동산 관련 상담이 들어왔습니다. 생소하지만 오늘은 종중 부동산에 대한 이야기를 해보려고 합니다. 의외로 고객 상담을 하다 보면 종중 소유의 토지나 건물에 관한 문의가 많습니다. 주로 부동산 거래 사기나 소유권 분쟁에 관한 내용들입니다.

잘 아시는 것처럼 관련법상 다른 사람의 이름(명의)을 빌려서 부동산을 거래하는 것은 효력이 없으며 이걸 '명의신탁 약정 효력의 무효'라고 표현합니다. 다만 예외적으로 종중의 명의신탁은 효력이 안정되는데, 명의신탁 시 등기부상의 명의만 개인에게 맡기고 모든 법적인 권리는 종중에 있습니다. 쉽게 말해 내 이름으로 등기는 쳤는데 사실상 내 땅은 아니고 종중의 땅인 거죠. 그런데 명의자가 나쁜 마음을 먹고 부동산을 처분해 버려서 법적인 분쟁이 발생하면 '이 땅이 실제로는 종중땅이다'라는 사실을 종중이 직접 입증해야 합니다. 그래서 명의신탁된 종중의 부동산은 자료 관리가 중요합니다.

종중까지는 알겠는데 '종중유사단체'라는 것도 있습니다. 종중유사단체는 종중원들 중에서도 특정한 범위에 속한 사람들이 조직체를 구성한 경우입니다. 우리 선조 중에 특별한 분이 계시고, 그분의 자손들이 묘도 관리하고 제사도 지내는 그런 조직입니다. 다만 종중은 명의신탁이 가능한데 종중유사단체는 명의신탁이 불가능하다는데 차이가 있습니다. 그래서 명의신탁에 따른 소송이 발생하면 '종중'인지 '종중유사단체'인지 명확히 구분하고 소송이 진행되어야 합니다.

이번 상담은 등기부상 부동산의 소유자가 종중으로 기재된 상황에서 종중의 대표가 바뀌는 경우 대표자 변경을 어디서 어떻게 해야 하는지, 꼭 해야 하는지? 에 관한 사항을 문의하셨습니다. 종중 소유의 부동산 등기는 종중 자체가 등기의무자가 되다 보니 정관이나 회의록을 첨부해서 등기명의인표시변경등기를 신청할 수 있습니다. 본 건처럼 종중 대표자가 등기부에 등재되지 않은 경우 대표자 변경과 함께 대표자의 인적사항을 포함하여 변경할 수 있다고 합니다.

오늘 하루도 즐겁고 힘차게 시작하시기 바랍니다!