24.11.20 (수) 실효주택보급률

1인가구를 제외한 주택보급률 만들기

어제는 회사 전 계열사 직원을 대상으로 진행하는 부동산 정기 교육을 진행했습니다. 은퇴 시즌인 만큼 은퇴자를 위한 부동산 자산관리 위주로 내용을 진행하는데 의외로 금융권에 계신 분들이 분양상가나 오피스텔에 자금이 묶여있는 경우가 많습니다. 어찌 도와드릴 방법이 없어 안타까울 따름입니다.

25년 부동산시장 전망 자료를 만들면서 데이터를 하나 분석했습니다. 지역별 '실효가구 대비 아파트 비중'인데 주택보급률을 나름대로 수정한 자료라고 생각하시면 됩니다. 이 작업을 하는 이유는 사실 숫자에 대한 감을 잡기 위해서입니다. 가볍게 이야기해보겠습니다.

2023 인구주택총조사에 따르면 우리나라 전체 가구수는 2,207만 가구입니다. 그리고 주택은 1,954만 호로 추산됩니다. 중요한 숫자는 사람들이 사고 싶어 하는 집(아파트), 그리고 주택을 구입할 가능성이 있는 가구(실효가구)입니다. 저는 전체가구 중 1인가구는 주택구입의 잠재 수요로 보기 어렵다고 판단하여 전체 가구 중 1인가구를 주택구입 수요에서 제외합니다. 그래서 전국 아파트는 1,263만 채이고 실효가구는 1,424만 가구입니다. 전국 '실효가구 대비 아파트 비중'은 89% 정도 됩니다.(실효가구 대비 주택 비중은 137%) 사실 전국은 큰 의미가 없고 지역별로 살펴보면 의미가 보입니다.

서울의 아파트는 몇 채나 될까요? 약 189만 채정도 됩니다. 서울의 실효가구가 251만 가구인데 비하면 75%밖에 안됩니다. 이는 제주도(44%)를 제외하면 전국 최저 수준입니다. 가구수에 비해서 아파트가 많이 없습니다. 그럼 좀 더 좁혀서 강남 3구는 아파트가 몇 채나 될까요? 강남구 13.8만, 서초 9.6만, 송파구 13.5만, 다 합쳐도 37만 호 정도밖에 안됩니다. 반면 강남 3구의 실효가구 수는 강남구 14.2만, 서초구 10.8만, 송파구 17.8만으로 합계 43만 가구 정도 됩니다. 강남 3구의 실효가구대비 아파트 비중은 78.7%로 서울 평균에 비하면 가구수 대비해서 아파트가 많은 편입니다. 사실 강남구가 좀 놀라운데 강남구는 아파트 13.8만 채이고 실효가구수가 14.2만 가 구라 실효가구 대비 아파트 비중이 거의 97% 수준입니다. 노원구(119%)를 제외하면 서울에서 제일 높습니다. 

다른 대도시지역들은 어떨까요? 부산 99%, 대구 98%, 인천 90%, 광주 115%, 대전 98%, 울산 95%, 그리고 세종시 128%입니다. 서울과 비교하면 나머지 지역은 가구수 대비 아파트 비중이 상당히 높은 것을 확인할 수 있고 이 숫자들을 보면 이들 지역에 아파트를 더 공급한다면 받아줄 수 있는 수요가 있을까? 에 대한 고민을 하지 않을 수 없습니다. 경기도는 92%인데 의정부(102%), 평택(109%), 일산서구(103%), 오산(112%) 시흥(109%), 김포(106%), 화성(111%), 양주(116%) 지역은 상당히 부담스러운 수준입니다.

상당히 직관적인 수급 판단 방법이다 보니 한계점도 많습니다. 다만 빠르게 판단하고 감을 잡기에는 좋은 방법이라 생각합니다.