임차보증금 증액과 우선변제권 행사

윤소평변호사

# 사실관계

- 임대차 2014. 8. 25. 체결, 임차보증금 2,100만원
- 근저당권 2015. 8. 25. 등기
- 임대인과 임차인이 2016. 6. 21. 합의로 보증금을 2,400만원으로 증액

위 근저당권에 기해 경매절차가 진행되어 매수한 A가 임차인을 상대로 건물인도 청구소송을 제기하였으나, 임차인들은 2,400만원을 받을 때까지 건물인도를 거절할 수 있다고 주장하였다.

# 대법원의 판단

대법원 1990. 8. 24. 선고 90다카11377 판결 등에 따르면, 

주택임대차가 갱신된 경우에도 대항력(건물의 인도 + 전입신고)과 확정일자를 구비한 경우에는 종전 임대차와 같은 순위로 우선변제권을 행사할 수 있다. 그러나, 임대차 갱신과 더불어 보증금이 인상된 경우에는 갱신 전에 설정된 다른 담보권자에 대하여는 종전 보증금액에 한하여 우선변제가 인정된다고 판시하였다. 

# 변호사의 TIP

위 사례에서 보증금 2,100만원의 임대차는 저당권보다 선순위이기 때문에 임차인이 2,100만원을 우선변제받을 때까지 저당권자에게 대항할 수 있으나, 저당권설정 등기 이후 증액된 300만원 부분에 대해서는 저당권자에게 대항할 수 없는 관계에 있다. 

따라서, 임차인은 증액된 300만원 부분에 대해서는 경락인(매수인) 등 경매절차에서 소유권을 이전받은 소유자에 대해서는 2,100만원을 반환받을 때까지 건물의 인도를 거부할 수 있을 뿐이고, 이를 넘어 증액된 부분에 대한 보증금에 기해 우선변제를 주장하면서 건물의 인도를 거부할 수는 없다.


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