부동산 매수시 주의할 점
윤소평변호사
#1 질문
직장생활 15년만에 제 집 마련의 꿈을 이룰 수 있게 되었습니다. 부동산을 매수할 시 주의해야 할 사항은 무엇인지 알려 주시면 감사하겠습니다.
#2 등기부등본만 볼 것이 아니다.
부동산과 관련해서는 여러 장부가 있습니다.
1) 등기사항증명서
2) 토지대장등본
3) 임야대장등본
4) 건축물대장등본
5) 토지이용계획확인서
6) 개별공시지가확인원
7) 지적도등본
매매계약의 목적이 된 부동산 유형에 따라 점검해야 할 장부들이 다른데, 당연히 부동산의 지번과 면적, 현황 등은 직접 확인하여야 하고, 매도인이 실제 소유자인지 면밀히 확인해야 합니다.
특히, 부동산중개업자나 매도인이 제시하는 등기부등본만 확인해서는 안되고, 이를 믿고 섣불리 계약서에 도장을 찍어서는 안 됩니다.
#3 권리변동이 빈번하게 일어난 부동산은 조심해야
비교적 단기간 내에 권리자(소유권, 담보권 등) 변동이 잦은 부동산의 경우, 권리변동관계가 복잡한 경우는, 일단 계약체결을 미루고 소유자별로 확인할 필요가 있습니다.
등기부등본상에 담보물권이나 가압류등기, 가처분등기, 예고등기, 가등기가 설정되어 있는 것은 말소를 조건으로 하지 않는 이상 매수를 하지 않는 것이 바람직합니다.
특히, 부동산에 선순위 담보물권(근저당권)이 설정되어 있는 경우에는 부동산의 교환가치, 즉, 시세를 따져보고, 선순위 담보가액을 제외하고도 남음이 있는지 여부 등도 살펴 보아야 할 것입니다.
#4 부동산에 관한 제세 납부자와 소유자 명의가 다른 경우
재산세 등 납세자와 소유자 명의가 다른 경우는 그 이유를 확인해 볼 필요가 있고, 매매대금을 지급할 경우에는 반드시 영수증을 지급받아 보관해 두어야 합니다.
부동산 관련 계약은 개인의 법률관계가 가장 큰 계약이니만큼 신중을 거듭해야
#5 중도금, 잔금을 지급할 때마다 등기부 등본을 확인해야
계약금 지급시기와 중도금, 잔금 시기가 차이가 있는 경우에는 그 기간 동안 소유권의 변동이 있을 수도 있고, 가압류 등 보전처분이나 강제집행 등이 실시되는 등 여러 가지 사유가 발생할 수 있는데, 중도금, 잔금을 직접 지급하기 전에 번거롭더라도 별도로 부동산 등기부 등본을 열람해 확인해 보는 것이 바람직 합니다.
#6 잔금지급과 등기부 등본상 이전등기절차의 이행간은 동시이행관계
잔금지급과 등기의 이전은 동시이행관계에 있습니다. 그러나, 현실적으로 등기이전절차는 시간과 비용이 들기 때문에 잔금지급시기와 등기이전이 완료되는 시점간에는 차이가 있을 수 밖에 없습니다.
잔금지급과 동시에 매도인으로부터 등기권리증{또는 등기필정보(登記畢情報)통지서}, 인감증명 등 등기에 필요한 서류를 넘겨받아 이를 토대로 60일 이내에 소유권이전등기절차를 밟아야 할 것입니다.
#7 전세나 근저당권을 인수하는 조건의 매매인 경우
전세보증금이나 근저당권을 인수하는 조건으로 부동산을 매수하는 경우에는 대금지급 전에 해당 금융기관, 전세권자, 임차인 등에 확인하여 매수인이 인수받아야 하는 채무의 구체적 범위와 조건(소유권이전일을 전후하여 이자부담은 어떻게 할 것인지 등) 등을 계약상 명기하는 것이 바람직합니다.
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