잔금지급 전 매매목적물 일부의 도로수용

윤소평변호사

#1 질문

A 소유 토지를 매수하기로 하고, 계약금, 중도금까지 지급했는데, 잔금 지급전에 도시계획, 도시정비법 등에 의해 토지의 일부가 도로로 수용결정이 났습니다. 매수인으로 잔금을 지급해야 하는지, 계약을 무효화할 수 있는지 궁금합니다. 

#2 검토

결론적으로 말씀드리자면, 매수인은 잔금지급을 거절할 수 있고, 도로로 수용된 토지로 인해 계약의 목적달성이 어려울 정도라면 계약 전부를 해제하거나 취소할 수 있습니다. 

매매목적물 중 일부 토지에 대한 수용결정과 관련한 판례를 보면, 매매목적물 중 일부 대지에 대한 수용결정이 있었으면, 그로 인한 소유권의 상실에까지는 이르지 아니하였다 하여도 그 수용결정이 있는 자체로써 매매목적물에 하자가 있는 경우에 해당한다고 할 것이므로, 그 부분에 대한 매매대금감액 여부가 다투어지고 있을 때에는 감액합의가 이루어지기 전이라도 매수인은 매도인의 잔대금 전액지급요구를 거절할 수 있다고 하였고, 또한 매매계약을 체결함에 있어 토지면적을 기초로 하여 평수에 따라 대금을 산정하였는데, 토지일부가 매매계약당시에 이미 도로부지로 편입되어 있었고, 매수인이 그러한 사실을 알지 못하고 매매계약을 체결한 경우 매수인은 민법 제574조에 따라 매도인에 대하여 토지 중 도로부지로 편입된 부분의 비율로 대금감액을 청구할 수 있다고 하였습니다((대법원 80다2400 판결), 92다30580).

민법 제572조는 매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있고, 이 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있으며, 선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제 외에 손해배상을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다(민법 제572조). 

#3 매수인이 취할 수 있는 조치

매수인은 1) 도로로 수용된 토지와 관련하여 매매대금의 감액을 청구할 수 있고, 2) 도로로 수용된 토지로 인해 매매계약의 목적달성이 불가하거나 도로 수용을 알았더라면 계약을 체결하지 않았을 것이라고 인정될 경우에는 계약 전부를 해제할 수 있으며, 3) 해제 이외에 손해배상청구도 할 수 있습니다.

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