부동산 임대차시 주의점 #1보증금

윤소평변호사

# 임대차보증금의 확보

주택임대차의 경우, 임대인은 많은 보증금을 받으려고 하고, 임차인은 좀더 적은 보증금을 지급하려고 하여 입장이 차이가 난다. 그리고, 임대차보증금은 대부분 임차인(세입자)에게 있어서는 전 재산인 경우가 많아서 보증금반환에 대한 확실한 장치가 필요하다. 

# 등기부등본의 열람 및 확인

1. 압류, 가압류, 가처분 등의 등기가 되었는지 여부

2. 선순위 권리자(저당권, 지상권, 가등기)가 있는지 여부

3. 선순위 권리자가 있는 경우 그 채권액수는 얼마인지 여부

* 등기부등본은 대법원 인터넷 등기소 페이지를 방문하면 손쉽게 확인할 수 있다.

# 등기부등본으로 확인되지 않는 사항에 대한 점검

1. 등기상 나타나지 않는 대항력있는, 확정일자 있는 임차인이 있는지 여부

2. 소액임차인 여부

# 대항력 및 우선변제권 구비

1. 임차권등기. 이는 임대인의 협조가 필요하다.

2. 주택인도 + 전입신고 = 대항력

3. 주택인도 + 전입신고 + 확정일자 = 우선변제권

# 임대인과 주택 소유자의 일치 여부 확인

1. 임대인과 소유자가 동일한지

임차인은 통상 부동산중개업자를 통해서 임대차계약을 체결하는 경우가 많은데, 반드시 주택의 소유자와 임대인이 동일인인지 여부를 확인해야 한다. 

2. 임대차보증금의 지급계좌와 소유자의 동일성 확인

임차인이 주택 소유자와 임대인이 동일한지 여부를 확인한 후, 임대차보증금을 주택 소유자 명의의 계좌가 아닌 제3자의 계좌로 입금해 달라는 요구를 종종 받을 수 있다. 이럴 경우에는 반드시 소유자와 제3자간의 관계를 밝힌 후 보증금을 지급해야 한다. 

3. 부동산 중개업자 등록증과 실제 중개행위를 하는 자가 동일한지 확인

통상 부동산 중개업자 사업자등록은 '홍길동'으로 되어 있는데, 집을 구경시켜 주고 계약에 관여하는 실제 행위자는 '홍길동'이 아닌 경우가 많다. 중개업자의 직원일 수 있겠지만, 후일 분쟁이 생겼을때, 임차인이 중개업자에 대해 책임을 물을 경우, 과실상계 사유가 될 수 있다.