무상임대차 확인서 작성 후 유상임대차라고 주장한 경우

윤소평변호사

# 사례

공인중개사는 2006.경부터 경기도 파주시의 한 상가 사무실을 빌려 운영하고 있었는데 2009. 건물 소유자로부터 "은행에서 담보 대출을 받아야하니 무상거주확인서를 작성해 달라"는 부탁을 받고 무상거주확인서를 작성해 주었다. 

건물 소유자는 이를 근거로 은행에 근저당권을 설정해 주고 대출을 받았지만 갚지 못해 결국 상가에 대해 경매절차가 진행되었다. 

상가를 경락받은 경락인은 공인중개사에게 사무실을 비워달라고 했지만, 중개사는 "보증금을 반환해주면 나가겠다"며 동시이행의 항변을 주장했다.

# 대법원의 판결

제1심은 경락인의 주장을 받아 들였지만, 제2심에서는 경락인이 임대차 관계 조사서를 보고 대항력 있는 중개사의 임차권이 있다는 사실을 알고 상가를 낙찰받아 그 소유권을 취득했다 할 것이고, 중개사가 경매 이전에 무상거주확인서를 작성해 준 사실이 있다고 하더라도 경매절차에서 임대차 관계를 분명히 한 이상 경락인이 경매가격을 결정하는데 어떠한 신뢰를 준 것이라 할 수 없으므로, 신의성실의 원칙이나 금반언의 원칙에 반하는 것이라고는 볼 수 없다"며 중개사에게 승소판결을 하였다. 

그러나, 대법원(2016다228215)은, 

 1. 이 상가에 관한 임의경매절차에서 집행관이 작성해 경매법원에 제출한 현황조사서에는 중개사가 상가의 임차인이라는 사정이 나와 있지만, 근저당권자인 은행은 경매법원에 중개사가 작성한 무상거주확인서를 첨부해 임차인의 권리 배제신청서를 제출된 점, 

2. 경락인이 무상거주확인서의 존재를 알고 그 내용을 신뢰해 매수신청금액을 결정했다면, 임차인인 중개사가 경락인의 인도청구에 대해 대항력 있는 임대차를 주장해 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반해 허용될 수 없는 점, 

을 이유로 경락인에게 승소판결을 하였다. 

# 변호사의 TIP

신의성실의 원칙, 금반언의 원칙은 행위자가 이전에 어떠한 언행을 하여 그 내용을 신뢰한 상대방에 대해 후일 그와 모순된 언행을 하는 것은 금지된다는 원칙입니다. 

위 사례에서 공인중개사는 사실과 다르게 무상임대차거주확인서를 작성해 주었는데, 이를 통해 임차권이 확인되기는 하지만, 무상이라는 사실이 여러 제3자에게 신뢰를 부여한 이후에 실제로는 유상임대차라고 주장하는 것은 앞선 행위와 모순되기 때문에 이와 같은 주장은 무효라는 취지입니다. 


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