매매시 보증금을 매매대금에서 공제하기로 하는 계약

윤소평변호사(법률매거진)

부동산매매를 하면서 전세금이나 임대차보증금을 매매대금에서 공제하기로 하는 계약을 하는 경우가 많이 있습니다. 이럴경우 매도인의 책임은 어떻게 될까요.

1. 임차인의 승낙이 있어야 매도인이 보증금 지급 책임을 면합니다.

부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위해서는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 합니다.

면책적 책임인수란 매도인이 임차인에 대한 보증금 반환의무가 면책되는 것을 의미하는데, 이렇게 되기 위해서는 임차인의 승낙이 있어야 한다는 뜻입니다.

2. 임차인의 승낙방법

임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 임차인의 승낙은 반드시 명시적 의사표시에 의하여야 하는 것은 아니고 묵시적 의사표시에 의하여서도 가능합니다.

하지만, 임차인이 채무자인 임대인을 면책시키는 것은 그의 채권을 처분하는 행위이므로, 만약 임대차보증금 반환채권의 회수가능성 등이 의문시되는 상황이라면 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 쉽게 단정하여서는 안됩니다.

임차인이 승낙하는 것은 전 주인한테서 더 이상 보증금을 받지 않고 요구하지 않겠다는 의사표시이기 때문에 명백한 승낙이 없는 경우에는 이를 확인해 보아야 하고, 매도인(전주인)과 매수인(신 주인)이 임의로 임차인이 승낙하겠거니 여기면 안된다는 뜻입니다.

상담전화 1599-9462