임대사업자가 임대보증 가입 안 하면 계약 해지돼요!
임대인이 꼭 알아야 하는 '전세사기 에방 대책' 총정리
안녕하세요. 자리톡 매거진입니다. 정부에서는 최근(2월 2일) 범정부 차원의 ‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’을 발표했는데요.
발표장에 경제부총리, 법무부 장관, 국토부 장관, 금융위원장, 경찰청장, 금융감독원장 등 정부 고위 관료들이 총출동했을 정도로 전세사기와 관련한 광범위하고 대대적인 대책이 공개됐습니다. 대외적으로 공개된 발표자료만 14페이지에 달할 정도죠.
이번 글에서는 지난 2일 발표된 전세사기 예방 대책 중 저희 자리톡 임대인 회원님들과 밀접한 연관이 있는 주요 내용들에 대해서만 추려서 설명드리도록 하겠습니다. 내용이 방대한 만큼 이번 글을 포함해 2, 3회에 걸쳐 나눠서 소개해드리겠습니다.
“(전세사기에 가담하는) 악성 임대인 퇴출을 위해 전세금 반환보증 개선, 위험 계약체결 방지를 위한 전방위 정보제공 확대 등 다각적 사기 예방 조치를 포함했다”는 게 정부 관계자의 설명인데요.
이에 따라 앞으로는 등록임대사업자의 임대보증 의무가입 제도에 대한 관리·감독이 강화되고, 위반 시에 주어지는 불이익도 크게 늘어날 예정입니다. 이와 함께 전세가율(집값 대비 전세보증금 비중)이 90% 이하인 주택만 전세금 반환보증에 가입할 수 있게 되는 등 임대업·전세 계약 관련한 전반적인 규제가 강화되는데요.
지금부터는 이 같은 내용들에 대해서 하나하나 설명드리도록 하겠습니다.
1. 등록임대사업자가 임대보증 가입 안 하면 계약 해지되고, 임대인에게 위약금 지급해야 합니다.
전세사기 예방 대책에 담긴 내용들 중 임대사업자들에게 직접적으로 영향을 미치게 될 내용은 ‘등록임대사업자의 임대보증 의무가입에 대한 관리·감독을 강화하겠다’는 방침인데요.
등록임대사업자가 ‘등록임대사업자는 임대보증에 의무적으로 가입해야 해 보증금을 돌려받지 못할 위험이 없다’는 말로 임차인을 안심시킨 뒤 실제로는 깡통전세 계약을 체결하고, 임대보증에도 가입하지 않은 사례가 다수 확인돼 조치를 취하게 됐다는 게 정부 관계자의 설명입니다.
정부에서는 임대보증 가입 의무를 강화해 앞으로는 임차인이 거주 중인 주택은 먼저 임대인이 임대보증에 가입해야만 등록임대주택(사업자)으로 등록할 수 있도록 할 방침입니다.
공실 주택의 경우에는 등록임대주택으로 등록한 이후에 임대보증에 가입하는 게 허용되는데요. 만약 임대보증에 가입하지 않을 경우 이 사실을 임차인에게 통보해 계약을 해지할 수 있도록 하고, 임차인에게 위약금을 지급하도록 할 예정입니다.
또한 임대보증에 가입하지 않아 등록임대주택 등록이 말소된 임대사업자는 이후 다른 주택을 등록임대주택으로 추가하지 못하도록 할 계획입니다.
임대보증 가입 시 적용되는 전세가율 요건도 강화될 예정입니다
이달(2023년 2월) 중 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 개정안을 국회에 제출해 이 같은 내용을 법제화하겠다는 게 정부의 계획인데요.
정부는 이와 함께 임대보증이 무자본 갭투자 수단으로 악용되는 걸 막기 위해 임대보증 가입 시 적용되는 전세가율 요건도 조정할 방침인데요. 이 같은 세부적인 개선방안은 보증가입 의무화가 전면 시행되기 이전인 2023년 7월까지 마련할 방침입니다.
임대사업자의 임대보증 가입 의무에 대한 보다 자세한 설명은 아래 링크해놓은 글을 참조해주시면 됩니다.
2. 5월부터는 전세가율 90% 이하인 주택만 전세금 반환보증 가입할 수 있어요.
등록임대사업자에게 적용되는 임대보증 가입 의무를 강화함과 동시에 임차인이 가입하는 전세금 반환보증에 적용되는 주택 전세가율 요건도 강화됩니다.
“무자본 갭투자를 근절하고 악성 임대인을 퇴출시키기 위해 전세금 반환보증 가입 요건 전세가율을 100%에서 90%로 낮추겠다”는 게 정부 관계자의 설명인데요.
이에 따라 오는 5월부터는 전세가율이 90% 이하인 주택만이 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등이 제공하는 전세금 반환보증 상품에 가입할 수 있게 됩니다. 기존에 가입한 보증을 갱신하려는 대상자에게는 2024년 1월부터 이 같은 기준이 적용되고요.
지금까지는 집값이 3억원인 주택인 경우 보증금 3억원 전세계약도 전세금 반환보증에 가입할 수 있었지만 5월부터는 보증금이 2억7000만원(3억원 × 90%) 이하인 전세계약을 맺었을 때만 반환보증에 가입할 수 있다고 이해하시면 됩니다.
반환보증을 전세사기에 악용한 사례가 많았기 때문입니다
기존 전세금 반환보증이 집값의 100%까지 보증가입을 허용해 악성 임대인의 무자본 갭투자, 악질 공인중개사의 깡통전세 계약 유도 등에 악용된 측면이 있었던 점이 가입 기준이 강화된 배경인데요.
“전세금 반환보증에 가입할 수 있으니 안심하라”라고 말하면서 세입자와 거의 집값에 달하는 금액으로 전세 계약을 맺은 뒤 보증금을 빼돌리는 사례가 대거 적발됐다는 게 정부 관계자의 설명입니다.
실제로 1139채의 주택을 보유했다가 사망한 ‘빌라왕’ 김모씨 소유 주택들의 평균 전세가율은 98%에 달했고요. 전세금 반환보증에 가입할 수 있는 주택의 전세가율 기준을 강화함으로써 반환보증이 전세사기에 악용되는 일을 막겠다는 게 정부의 방침입니다.
정부는 이처럼 전세금 반환보증 가입 주택 요건을 강화함과 동시에 서민층 임차인에 대해서는 보증료 할인 혜택을 추가적으로 제공할 방침인데요. 현재 연소득 4000만원 이하 가입자에게만 주어지는 할인 혜택을 연소득 5000만원 이하 가입자에게까지 제공하고, 할인폭도 현행 50%에서 60%로 확대할 방침입니다.
3. 감정평가는 공시가격과 실거래가격이 없는 경우에만 적용됩니다.
전세금 반환보증에 가입하기 위해서는 전세가율 등을 계산하기 위해 해당 주택의 가격을 산정해야만 하는데요. 그동안에는 임대인에게 의뢰받은 감정평가사의 감정가도 주택가격으로 인정받을 수 있었습니다.
그리고 정부에서는 이번에 발표한 대책을 통해 이번 달부터는 감정평가는 해당 주택에 적용되는 공시가격과 실거래가격이 없는 경우에만 인정하겠다는 방침을 내놨습니다. 이와 함께 감정평가사 협회에서 추천한 감정평가법인의 감정가만 인정받을 수 있게 됩니다.
정부가 추진할 예정인 전세사기 의심사례 전수 조사를 통해 사기에 가담한 것으로 드러난 감정평가법인은 당연히 추천 대상에서 제외되고요.
이 같은 조치는 당장 이번달부터 시행되게 되는데요.
“그동안 일부 감정평가들이 임대인과 모의해 시세를 부풀리는 방식으로 전세사기에 가담한 사례가 있어서 이 같은 조치를 시행하게 됐다”는 게 정부 관계자의 설명입니다.
감정평가액의 사용 빈도를 줄이고, 협회에서 추천한 감정평가법인의 평가액만을 인정하도록 함으로써 임대인과 감정평가사의 사전 모의를 차단하겠다는 게 정부의 계획입니다.
이번 글에서는 정부가 지난 2일 발표한 ‘전세사기 예방 및 피해 지원방안’에 담긴 내용들 중 임대인들에게 밀접한 내용에 대해서만 추려서 설명드렸는데요. 이어지는 다음 글에서도 앞으로 보증금을 반환하지 않은 전력이 있는 악성 임대인의 정보가 공대된다는 사실 등에 대해서 설명드리도록 하겠습니다.
이번 글이 저희 자리톡 임대인 회원님들의 현명한 임대관리에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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