집주인 세금 체납, 선순위 권리관계 설명 꼭 들으세요!
공인중개사가 세입자에게 의무적으로 설명해야 하는 사항들이 대폭 늘어났어요
안녕하세요. 자리톡 세입자 매거진입니다. 몇 년 사이 전세사기 피해 건수가 크게 늘어나면서 최근에는 전세계약 자체를 꺼려하시는 세입자 분들도 많아졌는데요.
정부에서도 이 같은 문제를 알고 있기에 전세사기를 예방할 수 있는 여러 조치들을 내놓고 있습니다. 이번 글에서 말씀드릴 내용도 이에 대한 내용들인데요.
이번 글에서는 지난 2024년 7월 10일부터는 전세 계약을 비롯한 임대차 계약을 체결할 때 공인중개사가 세입자에게 의무적으로 설명해야만 하는 사항들이 크게 늘어났다는 사실에 대해서 안내해 드리겠습니다.
구체적으로 △집주인의 세금 체납 여부 △해당 주택의 선순위 권리관계 △관리비 전체금액과 세부 부과 방식에 대해 세입자에게 설명해야만 하고, 설명했다는 사실에 대해 문서로 확인을 받아야만 하죠.
저희 자리톡 세입자 회원님들 중 상당수는 1, 2년 뒤쯤에 다시 새로운 전월세집을 구하셔야만 하는데요.
안전한 전월세 계약을 위해 꼭 알고 계셔야만 하는 내용인 만큼 이번 글에서 말씀드릴 내용을 꼼꼼히 확인해 주시길 바라겠습니다.
7월 10일부터 설명 의무 강화됐습니다!
정부에서는 전세사기 예방과 관리비 투명화를 위해 공인중개사의 확인·설명 의무를 강화하는 내용으로 ‘공인중개사법’ 시행령·시행규칙을 개정했는데요. 이 개정안은 2024년 7월 10일부터 시행됐습니다.
단순히 공인중개사의 확인·설명 의무만 강화된 게 아니라 임대인의 세금 체납 여부 등 확인·설명사항을 중개대상물 확인·설명서에 명확하게 기입하도록 했죠.
만약 공인중개사나 임대인이 해당 내용을 기입하지 않거나, 거짓으로 기재할 경우 제대로 된 효력을 갖춘 임대차 계약으로 인정받지 못 할 수도 있고요.
지난 7월 10일부터 공인중개사가 임대차 계약 과정에서 임차인에게 명확하게 설명하도록 추가된 내용은 크게 4가지인데요. 하나씩 살펴볼까요?
1. 집주인 세금 체납 여부, 선순위 권리관계 설명해야 합니다
지난 7월 10일부터 공인중개사는 세입자에게 집주인의 세금(국세, 지방세) 체납 여부와 해당 임대주택의 선순위 권리관계를 설명해야만 합니다.
임대인에게 밀린 세금이 있거나 임대주택에 해당 임차인보다 권리관계가 앞선 선순위 세입자가 있을 경우 해당주택이 경매나 공매에 넘어갔을 경우 해당 임차인이 보증금의 전부 혹은 일부를 잃을 수 있기 때문이죠.
이 같은 내용을 설명하기 위해서 공인중개사는 임대인의 납세증명서(국세, 지방세)와 해당 주택의 확정일자 부여현황 정보, 전입세대 확인서를 확인해야만 하는데요. 임대인은 공인중개사에게 이 같은 문서들을 제출하거나, 중개사가 직접 확인할 수 있도록 열람에 동의해야만 합니다.
정부에서는 이 같은 확인·설명 의무가 잘 지켜지도록 하기 위해서 단순히 말로만 설명하고 끝내는 게 아니라 이 내용을 정확히 ‘중개대상물 확인·설명서’에 명기하도록 했는데요. 공인중개사와 세입자뿐 아니라 임대인 역시 확인하고, 서명해야만 합니다. 임대인에게도 책임을 부과한다고 이해하시면 좋을 거 같습니다.
“이번 개정을 통해 임차인은 임대차 보증금을 돌려받기 어려운 주택을 미리 파악할 수 있어 전세사기 피해 예방에 기여할 것으로 기대된다”는 게 국토부 관계자의 설명입니다.
2. 최우선변제금과 임대보증금 보증제도도 세입자에게 설명해야만 합니다
주택임대차보호법에 따라 법에서 정한 ‘소액 임차인’의 범위에 들어가는 세입자는 임대주택이 경매에 넘어가 낙찰된 경우 담보설정 순위와 상관없이 일정 금액을 ‘최우선 변제금’으로 먼저 면제받을 수 있는데요.
공인중개사는 계약 대상 임대주택의 소재지와 보증금 규모 등을 바탕으로 해당 임차인이 소액 임차인으로 인정받을 수 있는지, 그리고 소액 임차인으로 인정받을 경우 최우선 변제금액은 얼마나 되는지도 세입자에게 설명해야만 합니다.
또한 해당 임대주택이 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따른 임대주택, 즉 주임사가 임대하는 주택일 경우에는 임대인에게 ‘임대보증금 보증’ 가입 의무가 있음을 세입자에게 설명해야만 합니다.
3. 안내자가 공인중개사인지, 중개보조원인지도 명확히 알려야 합니다
지난 몇 년 동안의 전세사기 사건들 중에서 중개보조원이 주도해 사기를 친 사례가 적지 않았는데요. 이 같은 문제를 예방하기 위한 조치도 취해졌습니다.
세입자가 중개사무소 직원으로부터 임대 매물에 대한 현장 안내를 받을 때는 현장을 안내하는 직원이 중개보조원인지, 공인중개사인지를 정확하게 밝히도록 했기 때문인데요.
중개보조원은 현장 안내를 할 때 꼭 본인이 중개보조원임을 알려야만 하는데요. 공인중개사는 중개보조원이 자신의 신분을 명확히 밝혔는지도 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 합니다.
“이 같은 조치를 통해 중개보조원의 업무범위를 벗어난 불법중개 행위를 방지함으로써 소비자의 피해를 줄일 수 있을 것으로 기대된다”는 게 국토부 관계자의 설명입니다.
4. 관리비 금액과 항목, 부과 방식 등도 명확히 설명해야 합니다
원룸, 다가구·다세대 등 소규모 임대주택의 불투명한 관리비 부과 방식과 관리비 명목으로 사실상의 월세를 거둬들이는 관행은 그동안 많은 비판의 대상이 됐는데요. 국토부에서는 관리비 투명화를 위한 조치도 개정안에 함께 담아 지난 7월 10일부터 시행했습니다.
공인중개사는 임대인으로부터 관리비 총액과 각각 어떤 항목으로 세부 비용이 부과되는지, 부과 방식은 정액제인지 사용량 비례 방식인지를 확인한 뒤 이를 계약 과정에서 세입자에게 설명해야만 합니다. 이 같은 내용은 중개대상물 확인·설명서뿐 아니라 임대차 계약서에도 명시해야 하고요.
꼭 설명 들으세요! 법적 권리입니다!
방금 말씀드린 것처럼 지난 7월 10일부터는 계약 과정에서 공인중개사에게 부과되는 확인·설명 의무가 대폭 강화됐는데요. 그런 만큼 세입자 입장에서는 계약 체결 전에 전세사기 혹은 보증금 미반환 사고의 리스크를 더 꼼꼼하게 체크해 볼 수 있게 됐습니다.
이번 글에서 살펴본 내용들은 법에 따라 공인중개사가 꼭 세입자에게 설명하고, 확인을 구해야만 하는 사항들인데요.
그런 만큼 전월세 계약 체결 과정에서 이에 대한 설명이 부족할 경우 당당하게 해당 내용에 대한 설명을 요구하셔서 보다 안전한 전월세 계약을 체결하시길 바라겠습니다.
이번 글에서 살펴본 내용이 저희 자리톡 세입자 회원님들의 안전한 계약 체결에 도움이 되기를 바라면서 이번 글은 여기서 이만 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.
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