명도소송 승소했다고 맘대로 들어갔다간 큰일 나는 이유
판결 이후 세입자가 주택/상가 비우고 나갔을 때는 어떻게 하나요?
저희 자리톡 커뮤니티만 봐도 상습적으로 월세를 내지 않는 임차인 때문에 골머리를 썩이시는 임대인분들이 생각보다 훨씬 많다는 사실을 쉽게 알 수 있는데요. 이 같은 고민을 토로하는 글에 달리는 댓글은 대부분 명도소송 절차를 밟을 것을 조언하고 있습니다.
계약 해지를 통보하고 명도소송을 진행하는 것이야말로 법에서 정한 기준 이상으로 월세를 체납한 세입자를 합법적으로 내보낼 수 있는 유일한 방법이기 때문이죠.
그렇기 때문에 저희 자리톡 매거진에서도 몇 차례에 걸쳐 명도소송과 관련된 글들을 소개해드렸습니다.
‘내용증명 발송 → 점유이전금지 가처분 신청 → 명도소송 제기 → 임대보증금 반환 → 강제집행’ 순으로 진행되는 소송 절차에 대해 설명드렸고, 명도소송 제기 전에 반드시 ‘점유이전금지 가처분 신청’을 하셔야 하는 이유에 대해서도 말씀드렸죠.
이번 글에서는 여기에서 조금 더 나아가 명도소송에서 승소했다고 하더라도 임대인이 곧바로 세입자가 임차한 주택‧상가에 들어가서는 안 되는 이유에 대해서 설명드리도록 하겠습니다.
승소 판결문은 이후 강제집행을 위한 문서일 뿐입니다
명도소송이 처음이신 임대인분들 중에서는 ‘명도소송에서도 이겼는데 내가 내 집, 내 상가에 들어가는 데 무슨 문제가 있겠어?’라고 쉽게 생각하시는 분들이 적지 않은데요.
승소 판결문만 믿고, 세입자가 임차한 주택‧상가에 맘대로 들어가셨다간 자칫 주거침입죄 및 영업방해죄로 형사처벌받는 일이 발생할 수도 있습니다.
지금부터는 그 이유에 대해서 설명드리도록 하겠습니다.
명도소송에서 이겼다고 해서 맘대로 문을 열고 세입자에게 임대한 주택‧상가에 들어가서는 안 되는 이유는 간단합니다.
명도소송 승소 판결은 향후 진행될 법원의 강제집행 절차를 위한 판결이지, 임대인 개인에게 물리적 집행을 허락한 판결이 아니기 때문이죠.
쉽게 말씀드려 명도소송 승소 판결문은 법원에 인도집행(강제집행)을 신청하는데 필요한 문서일 뿐, 임대인에게 임대 주택‧상가에 들어가거나, 세입자의 짐을 치울 권리를 주는 문서가 절대 아니라는 건데요.
소송에서 이겼어도 강제집행 신청해야 해요
소송에서 이겼다면 그다음 절차는 판결문을 갖고 법원에 인도집행을 신청하는 일입니다. 법원에서 보낸 집행관만이 세입자가 임차한 주택‧상가의 문을 강제로 개방하고, 세입자의 짐과 각종 집기를 밖으로 옮길 권리를 갖고 있죠.
이 같은 인도집행 절차가 끝나야만 임대인은 해당 주택‧상가를 활용할 수가 있습니다. 강제집행을 마쳐야만 주택‧상가를 새로운 임차인에게 임대하거나, 본인이 직접 집에 들어가서 살거나, 상가에서 영업을 할 수 있다는 말씀이죠.
이 같은 이유 때문에 명도소송에서 이겼다고 하더라도 곧장 세입자에게 임대해준 주택‧상가에 들어가셔서는 안 되는 건데요.
판결 이후 세입자가 주택‧상가 비우고 나가버렸다면?
그런데 실제 현장에서는 판단하기 조금 애매한 경우가 생길 수도 있습니다.
예를 들어 명도소송 승소(임대인 입장) 판결이 나온 뒤 임차인이 주택‧상가를 비우고 다른 곳으로 떠나버린 상황이 그렇죠. 명도소송에서 승소한 뒤 집에 찾아가 봤더니 세입자가 다른 곳으로 이사 가버린 것 같고, 상가도 모든 집기‧비품을 깨끗이 다 비운 채 영업을 하지 않는 상황을 들 수 있습니다. 아무런 인기척도 없이 문만 잠겨있는 상황인데요.
이런 상황이라면 임대인 입장에선 ‘이미 임차인이 건물을 비우고 나갔는데, 굳이 시간과 돈을 들여서 강제집행 절차를 밟아야 하는 걸까?’라는 생각이 들 수밖에 없습니다.
하루라도 빨리 새로운 임차인을 들이는 게 임대인에게는 이익이니까요. 소송을 진행하느라 돈도 꽤나 썼는데 비워져 있는 주택‧상가에 강제집행을 하느라 몇 달의 시간과 돈을 더 들이는 건 낭비처럼 느껴지기 쉽죠.
하지만 부동산 전문 변호사들은 이 같은 상황이라고 하더라도 강제집행 절차를 밟는 것이 안전하다고 조언합니다.
임차인이 이미 떠난 거 같아 보이더라도 맘대로 주택‧상가에 들어갔다가는 이후 주거침입 및 영업방해죄로 신고당할 수도 있으니 법에서 정한 절차대로 일을 진행해야 한다는 조언이죠.
세입자가 명도 합의를 완벽하게 이행한 경우에만 강제집행 안할 수 있어요
다만 명도소송 승소 판결만 받은 채 강제집행 절차 없이 주택‧상가를 인도받아도 괜찮은 경우가 있기는 한데요.
세입자가 주택‧상가를 비우겠다는 명도 의사를 임대인에게 명확하게 통보했고, 문을 여는데 필요한 정보(비밀번호)나 열쇠를 임대인에게 전달했다면 별도의 강제집행 절차를 거치지 않고 주택‧상가를 인도받을 수 있다는 게 부동산 전문 변호사들의 설명입니다.
이 경우 세입자의 명도 의사를 명확하게 확인하는 게 가장 중요한데요. 전화‧음성 녹음, 카카오톡‧문자 메시지, 합의문 등을 통해 세입자의 명도 의사를 기록으로 남겨놓는 방법이 추천됩니다.
또한 임차인으로부터 주택‧상가를 비워주겠다는 명도 의사를 통보받았다고 하더라도, 막상 현장에 가보니 문이 잠겨있다면 임차인에게 다시 한번 명도 의사를 확인하셔야 합니다. 문을 열고 들어가기 위한 비밀번호와 열쇠도 전달받으셔야 하고요.
이처럼 세입자로부터 명도 의사를 뚜렷하게 통보받고, 문을 여는 데 필요한 비밀번호나 열쇠 역시 전달받았을 경우에만 강제집행 절차를 밟지 않고, 명도소송 승소 판결만으로 주택‧상가를 인도받을 수 있다는 게 부동산 전문 변호사들의 설명입니다.
세입자가 명도에 대한 합의를 완벽하게 이행한 경우에만 강제집행 절차를 거치지 않고 주택‧상가에 들어가실 수 있다고 이해하시면 됩니다.
이번 글에서는 명도소송에서 승소했다고 하더라도 세입자에게 임대한 주택‧상가에 곧바로 들어가서는 안 되는 이유에 대해서 설명드렸는데요. 명도소송 절차 등에 대한 보다 자세한 설명은 아래 링크해 놓은 기존 매거
진 글을 참조하시길 바라겠습니다.
감사합니다. 오늘도 좋은 하루 보내세요.
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