용인플랫폼시티, 구성역 재개발 왜이렇게 핫할까?
GTX용인역과 용인플랫폼시티 재개발에 관하여
로또에 당첨돼도 집 못산다는 말, 아직도 농담처럼 들리는가?
617대책이 발표된 이후 본격적으로 집값 상승 기조가 형성되면서 서울 33평 아파트 평균값이 10억을 상회하고 있다. 33평이 아니더라도 고급 주택의 경우 상승의 갭이 더욱 크게 나타나고 있으며, 소형 아파트도 상승기조에 힘입은 '올려치기' 로 인해 상승세는 가속화되는 것이다. 이처럼 부동산 시장 과열로 인한 집값 상승은 강남을 기점으로 한 서울 뿐만 아니라 수도권 전반적으로 나타나는 현상이다.
단적으로, 수도권의 어떤 지역은 3년 사이 집값이 2배로 급상승하게 되었다.
집값이 2배가 된 곳이라니, 도대체 어느 지역일까?
그 지역의 집값은 왜 2배가 되었을까?
그 지역은 바로 경기도 ‘용인’ 구성역 인근이다.
이 구성역 인근 아파트의 집값이 2배 가까이 오른 이유는 바로 GTX-A노선인 용인역과 함께 용인플랫폼시티 재개발이 이뤄질 예정이기 때문이다. 지난 7월 1일, 경기도와 용인시는 총 사업비 5조 9646억원을 투입해 구성역 인근 약 83만평을 첨단산업, 상업, 주거, 문화복지 공간이 어우러진 플랫폼시티 토지이용 계획안을 발표했다. 경기도시공사와 용인도시공사가 2022년 초까지 실시계획 승인 등 행정절차를 마무리하고 2028년 12월 완공할 계획에 있다고 한다.
플랫폼시티 계획안에 따르면, 도시 내부에 1만 세대가 넘는 주택을 공급할 예정이고, 수도권 남부 교통의 핵심 거점이 될 복합환승센터와 호텔, 컨벤션센터, 문화시설, 복합쇼핑몰을 갖춘 ‘용인플렉스(PLEX)’를 조성할 예정이라고 한다. 그리고 이미 부지 내에 있는 GC녹십자를 존치해, IT, BT 중심의 첨단 기업과 연구시설을 유치하고, 플랫폼시티와 반도체 클러스터(처인구 원삼면, 22년착공예정)를 연결할 도로를 건설해 복합 자족 도시를 조성하는데 힘을 보탤 예정이다. 또한, 난개발로 인해 도심 내부 정체가 심한 문제를 해결하고자 고속도로 구성IC를 설치하고, 정체가 심한 풍덕천사거리~죽전사거리 구간을 우회하는 지하차도와 통행이 불편한 신수로와 용구대로에 지하차도 개설, 경부고속도로 일부 구간을 복개해 상부에 공원과 광장을 만들고, 플랫폼시티 내부에 자율주행버스, 자전거도로 등을 도입해 쾌적한 도로환경을 제공할 예정이다.
약 6조에 가까운 금액이 투자되는 재개발 사업인 만큼 많은 사람이 관심을 보이고 있으며 구성역 인근의 아파트 가격은 꾸준히 상승세를 유지하는 모습이다.
그렇다면, 대체 재개발 사업이 무엇이길래 집값에 영향을 많이 주는 걸까?
재개발이란 정비기반시설이 열악하고 노후, 불량 건축물이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이다. 주거시설도 열악하지만 정비기반시설 역시 열악한 환경을 개선하기 위해서 시행되는 사업이고, 주로 도시개발계획과 함께 시행해 국가차원에서 사업이 진행된다. 현재 용인은 인구 100만 규모의 대도시임에도 불구하고, 난개발로 인해 교통체증이 심하거나 통행이 불편한 곳이 많이 존재하고 있다.
위의 왼쪽 사진처럼 차선이 좁고 합류하는 차선이 많아 출퇴근 시간에 상습 정체가 일어나는 구간이 있는가 하면, 오른쪽 사진처럼 경부고속도로 등의 도로 아래를 가로지르는 지하터널로 보행자와 차가 일방통행해야 하는 지하도가 있는 곳도 많다. 특히 구성역 인근은 이런 문제가 복합적으로 일어나는 지역이다. 따라서, 구성역 인근의 도로를 비롯한 열악한 정비기반시설과 주거환경을 개선하기 위해서 재개발 사업이 추진되는 것이다. 미래에 좋은 정비기반시설이 갖춰질 예정이므로 집값이 오르는 것은 아주 자연스러운 현상이지 않을까?
그렇다면, 재개발 조합원의 조건은 무엇일까? 재개발 조합원이 되기 위해서는 재개발 지역에 건축물 또는 토지를 소유하고 있으면 됩니다. 건축물과 토지 모두를 소유해야 하는 재건축과는 다르다.
재개발 조합원의 혜택은 재개발 지구 내 아파트나 상가 분양권을 우선적으로 배정받을 수 있으며, 주변 시세대비 낮은 가격(약 절반가격)으로 분양 받을 수 있다. 거기에 추가로 거주이전비나 영업보상비 명목으로 그 지역을 떠나 임시로 정착하기 위한 자금도 제공된다. 게다가 재건축 초과이익환수제도의 영향을 받지 않으므로 발생하는 시세차익만큼 수익이 발생한다. 재건축보다 많은 이익이 발생한다고 생각하면 된다.
하지만 재개발 역시 주의해야 할 점이 있다는 것. 재개발 사업 역시 재건축과 같은 방식으로 조합원 분담금을 내야 하며, 사업 진행 단계에서 주민 간 이해관계 차이로 발생하는 의견차이 때문에 사업의 속도가 더딜 가능성이 있다. 그리고 공공기관에 본인 소유의 토지나 도로 등을 기부채납(무상제공)해야 하는 경우가 생기기도 한다. 때문에, 본인이 얼마의 수익을 얻을 수 있을지 확실하지 않으며 그 기간마저 확실치 않아 투자 리스크가 큰 편이다. 그러나, 이런 리스크를 감수하고 사업이 잘 진행된다면 높은 수익을 얻을 수 있다. ‘하이 리스크 하이 리턴’인 것.
쉽게 말해, 재개발은 주거 및 정비기반시설이 열악한 지역의 주거환경을 개발하기 위한 국가차원의 사업이고, 투자를 할 경우 이익이 언제 얼마나 날지 예측이 힘들지만 이익이 난다면 아주 큰 이익을 얻을 수 있다는 장점이 있다. 따라서 10년이상 장기적인 관점에서 투자를 할 수 있도록 안목을 길러야 한다.
