brunch

라이킷 5 댓글

You can make anything
by writing

C.S.Lewis

계정을 잊어버리셨나요?

by 집집 Jan 22. 2021

공공재개발 탈락한 은평구, 그러면 공공재개발은 어디?

이전에 공공재개발에 대해서 언급한 적이 있는데, 공공재개발의 혜택은 아래와 같다.

위의 혜택을 요약하자면 재개발에 대한 혜택은 적절히 주어지면서 여러가지 규제를 받지 않고 공공기관의 개입으로 빠르게 재개발을 끝낼 수 있다는 것이다. 이런 장점 때문에 공공재개발 후보지 공모 신청은 인기가 치솟았다.

그리고 이전 글에서 다뤘듯이 이런 후보지들의 빌라 거래량과 가격이 급등하며 매물이 사라지는 품귀현상까지 일어났다. https://brunch.co.kr/@zipzip/79

성북구는 빌라의 가격이 1년사이 약 2배가량 올랐으며 장위 8구역 역시 빌라 가격이 급등한 것을 알 수 있다.

그러나 최근 은평구 8개 구역이 후보지에서 탈락하는 일이 발생했다.

은평구의 녹번 2-1구역과 갈현 2구역, 수색동 289, 수색동 309-8, 증산동 205의 33, 불광동 329의 13, 불광동 346, 갈현동 12의 248 등 총 8곳 중 7곳이 노후도를 만족하지 못했다.

은평구청 관계자는 “공공재개발 신청구역 모두 노후도 연 면적 비율이 동수의 2/3 이상을 충족하지 못했다.”며 안타까움을 전했다. (공공재개발 후보지 선정 평가항목은 주민동의, 노후도 비율, 도로연장률, 세대밀도로 구성되어 있다.)

위 사진은 은평구 갈현동 일대의 노후도를 나타내는데 빨간 부분이 노후 건축물, 파란 부분이 신축 건축물이다.

노후건물이 대부분인데 왜 탈락한 것일까?

서울에는 재개발을 포기하고 개인이 구축 빌라를 허물고 신축빌라를 지어 세를 주는 경우가 많은데 이 때문에 은평구처럼 노후도가 떨어지는 경우가 발생하는 것이다.

불행 중 다행으로 공공재개발 사업에서 탈락을 했다고 해서 재개발 자체가 끝났다고 할 수는 없다. 재개발에 대한 주민동의율이 높은 지역이기에 일반적으로 조합을 설립하여 재개발 절차를 밟을 것으로 예상된다.

그러나 이런 결과를 보고 공공재개발 사업에 지원한 성북구 역시 비슷한 고민에 빠졌다. 왜냐하면 2015년 이후로 신축 건물이 40여채가 들어섰기 때문에 은평구처럼 노후도를 만족하지 못할 수 있다는 위기감이 들었기 때문이다. 이런 일을 막기위해 성북구는 신축행위를 중단해달라는 탄원서까지 제출한 상황이다.

이처럼 은평구 외에도 꽤 많은 지역들이 자치구의 문턱을 넘지 못하고 공공재개발 후보지 선정에서 탈락할 가능성이 높다. 이번이 첫번째 사업공모 였기에 조건을 자세히 따져보지 않고 무작정 후보지 신청을 넣은 지역도 많기 때문이다.

결국 서울시에서 공공재개발을 신청한 구역은 총 56곳으로 집계됐지만, 최종 경합을 벌일 구역은 이보다 훨씬 줄어들 가능성이 크다고 볼 수 있다. 때문에 공공재개발 사업 요건에 부합하는 지역의 경우는 사업지로 선정될 가능성이 더욱 높아질 것이다.

이러한 상황이니, 공공재개발을 목적으로 투자를 하는 경우에는 공공재개발 후보지의 기본 조건을 충족하는지를 알아보는 것이 가장 중요하다. 공공재개발을 보고 투자목적으로 웃돈을 주고 빌라를 매입했는데 공공재개발 후보지 조건조차 만족을 못해 지자체의 문턱도 넘지 못하면 문제가 생기는게 당연하다. 그러므로 아래 표에 나온 구역 면적, 노후도를 반드시 만족해야 하며 선택 조건 중에서 1개를 또 충족시키는 지역인지 반드시 확인해야 한다.

혹시나 공공재개발이 아닌 일반 재개발을 할 수 있다고 위안을 삼을 수는 있지만, 일반 재개발은 조합원들의 갈등 조정을 비롯한 여러 면에서 사업속도가 늦어질 수밖에 없기 때문에 여러모로 골치가 아파질 것이다.

그러므로 공공재개발 신청을 한 지역이라고 무턱대고 투자를 하는 것은 위험부담이 크다.

위의 조건을 충족하는지를 확인한다고 하더라도 남은 지역 중에 어느 지역이 선정될지는 아무도 모른 다는 것 역시 또 다른 리스크이다. 정부가 어떤 기준으로 선발할지에 대해 밝힌 것이 없기에 올해 3월 어느 곳이 시범사업지로 선정될지 더 지켜보는 것이 현명할 것이다. 3월에 선정되는 지역을 보고 하반기 공공재개발을 새롭게 신청한 지역들 중에 가능성이 높아 보이는 곳을 고르는 것이 더 위험부담을 줄이는 방법이라고 생각한다.

결국 공공재개발을 바라보는 빌라투자는 따져야 하는 조건도 많고 아직 기준도 명확하지 않아 어디가 사업지로 선정될지 아무도 모르는 상황이다. 이런 상황에서 웃돈을 주고 노후 빌라를 산다는 것은 사실상 도박에 가까운 행위라고 볼 수 있다. 안 그래도 빌라 투자는 부동산 투자 고수들이나 하는 쉽지 않은 투자이므로 본인이 투자에 자신이 없다면 하지 않는 것을 추천한다. 정말로 하고 싶다면 공공재개발 시범사업지가 선정되는 것을 보고서 하반기 재개발 사업지를 노려보는 것이 현명할 것이다.