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Dec 10. 2021
부동산투자 손품팔기가 중요한시대(2)
부동산 어플 잘활용하기(아실)
안녕하세요.
경제적 자유를 꿈꾸는 재텍큰타이거 입니다.
내집마련에 가장 중요한 것 중 하나가 손품팔기라고 말씀 드렸었습니다. 지난 글에서 호갱노노를 중심으로 부동산 앱 몇가지 소개해 드렸었구요.
오늘은 아파트실거래가 (아실) 앱 소개를 해드리겠습니다. 아실은 다양한 빅데이터를 바탕으로 지역, 아파트 분석을 하기에 좋은 앱입니다.
아실 매물 검색
1) 조건 검색
부동산 앱의 기본은 매물 검색이죠. 아실도 호갱노노처럼 조건필터 검색이 기본 기능입니다. 세대수/평수/가격 등의 조건을 걸고 매물 검색을 하면 됩니다.
필터를 어떻게 걸어야될지 모르겠다고 하면, 내 가용 예산(6억 등), 세대수 1000세대 이상, 30평대, 입주년차 5년이내로 보시면 좋구요. 예산과 투자목적에 따라 조건을 조금씩 줄여가면서 보면 됩니다.
(ex : 6억미만 주택, 30평대 아파트가 없다면 20평대로 줄여보고, 1000세대 이상 아파트에서 500세대 이상으로 줄여보고)
2) 아파트 시세 차트
아파트 매매가격/ 거래량을 그래프로 깔끔하게 잘 보여줍니다. 매물 정보도 볼 수 있으나, 많지는 않아요. 매매 매물은 네이버부동산 앱이 가장 많은 것 같습니다.
3) 최고가순/거래량순 등 검색
아실에선 다양한 지표로 매물 검색을 쉽게 할 수 있습니다. 최고가/거래량/회전율 등의 지표가 있습니다.
대개 가격이 높은 아파트가 지역 대장 아파트입니다. 아파트 가격은 대장이 리딩해주면, 인근 2등 아파트, 하위 아파트 순으로 상승세가 퍼져나가게 됩니다. 그래서 대장아파트의 시세변화를 관찰해보는 것이 좋습니다.
거래량/회전율은 아파트가 얼마나 인기 있는지, 추후 매도시에 잘 팔릴 집인지 등을 보는 지표입니다. 거래량 회전율이 높은 아파트가 가격 상승율이 클 확률이 높습니다. 예산이 맞다면 대장아파트, 거래량 많은 아파트 위주로 보시는게 좋습니다.
4) 관심 단지 비교
아파트 여러개 비교할때, 1번아파트 봤다가, 2번아파트 봤다가 정보보기 어려우셨죠? 아실에선 한번에 비교분석이 가능합니다. 두 아파트 시세 변화도 차트로 한 눈에 볼 수 있어서 도움되는 기능입니다.
아실 부동산 빅데이터
아실은 부동산 빅데이터가 정말 강한 앱입니다. 빅데이터는 호갱노노를 능가하는 것 같아요. 저는 아파트 기본 정보 보는건 호갱노노를 이용하고, 지역 전망이나 아파트 매수심리 등의 빅데이터는 아실을 이용합니다.
아실에서 제공하는 대표적인 빅데이터 자료는, 매물 증감, 지역 최고가 APT, 거래량, 인기도, 인구변화, 아파트공급 등입니다.
1) 아파트 공급량
부동산 시장에서 가장 중요한 데이터 중 하나를 물어보면, 공급량이라고 생각합니다. 아파트도 시중에 유통되는 상품처럼 수요 공급에 의해서 가격이 결정됩니다.
아파트 매수 수요는 수시로 변동될 수 있지만, 아파트 공급은 건설에 최소 3-4년이 걸리기 때문에 쉽게 변동되지 않는 지표입니다.
지역별 공급량을 확인하고 다가오는 미래의 가격 상승여부를 예측해 보세요. 광주광역시의 경우 연간 적정수요가 7,210호인데, 23년까지는 공급이 부족한 상황입니다.
공급량으로만 가격을 예측할 수는 없지만, 아파트가 너무 많이 지어져서 집값 떨어지진 않겠구나. 하고 보시면 될 것 같습니다.
(공급량은 아파트 인허가에 따라 수시로 업데이트 됩니다. 22~23년 공급량은 위그래프보다 더 많아질겁니다.)
2) 주택가격심리지수
매수세가 높으면 부동산 매매 거래가 호황인 시기입니다. 고수라면, 매수세가 낮은 시기에 (저점)에 매수하여 매수세가 높은 시기에(고점)에 매도 하겠지만, 저희같은 초보들은 매수세가 있는 시기에 사는 것이 마음 편합니다.
부동산 매수세가 높다는 것은, 앞으로도 부동산 가격이 상승할 가능성이 있다고 보면 됩니다.
이 외에도 다양한 부동산 빅데이터를 볼 수 있으니, 하나하나 지표들을 확인하며 공부하면 도움 될 거에요.
학군
중학교/ 고등학교 학군 학업성취도와 진학율을 분석할 수 있습니다. 학력이 좋은 학교인지, 지역 내 타 학교대비 진학률이 좋은지 등을 볼수 있어요. 학군을 중요시하는 분에게 유용하며, 집값에 학군이 빠질 수 없기 때문에 꼭 보셔야 되는 부분입니다.
로드뷰/항공뷰
로드뷰/항공뷰도 손 쉽게 볼 수 있습니다. 온라인에서 현장을 볼 수 있으니, 손품의 중요성이 중요해질 수 밖에요. 동네 분위기 쉽게 볼 수 있어서 좋아요. 단, 택지개발지구이거나, 개발초기 신도시라면 아무것도 없는게 당연하니, 로드뷰는 참고만 해주세요.
분양
마지막으로 분양 정보입니다. 분양단지 기본 정보부터, 캘린더 기능까지 보기 좋게 나옵니다.
경쟁단지 가격대도 볼 수 있습니다. 기축 가격비교 기능과 비슷하네요. 분양 아파트와 비슷한 컨디션의 기축이 많다면 비교에 용이하나, 오래되고 가격낮은 구축밭 신축이라면, 가격은 참고만 해야 합니다.
