전월세 계약 종료 만기 앞뒀다면 이렇게 준비하세요.
- 전월세 계약 종료는 이렇게 준비하세요
이런 내용을 확인하실 수 있어요
- 계약 종료일로부터 최소 2개월 전에 임대인에게 나가겠다는 뜻 전해야 해요. 그러지 않으면 묵시적 갱신으로 계약 자동 연장돼요.
- 아파트, 오피스텔 살면서 장기수선충당금 납부했다면 집주인에게 꼭 돌려받으세요.
- 계약기간 끝났는데도 집주인이 보증금 돌려주지 않으면 임차권등기명령 신청하세요.
전세든 월세든 주택을 임차해서 살고 있다면 언젠가는 그 집을 떠나야만 하는데요.
임대차 계약이 종료되는 상황은 계약기간이 끝나서 계약이 만료되는 경우와 계약기간 도중에 임대인과 세입자가 서로 합의하거나 아니면 한 측의 해지 통보로 계약이 종결되는 경우, 이렇게 크게 두 가지 경우로 나눠서 살펴볼 수 있어요.
이번에는 전‧월세 계약 종료를 앞두고 다른 집으로의 이사를 준비하는 세입자가 보증금을 정확하게 돌려받기 위해 미리 챙겨야 하는 일들과 꼭 확인해야 하는 사항들에 대해서 알아보도록 할게요.
먼저 계약기간의 만료로 계약이 종료되는 일반적인 상황을 기준으로 알아보도록 하겠습니다.
1. 최소한 만기 2개월 전에는 나가겠다고 집주인에게 통보해야 해요.
계약기간 만료일에 맞춰 살던 집에서 나가려는 세입자라면 먼저 꼭 해야만 하는 일이 하나 있는데요. 계약기간 만료일로부터 최소 2개월 전에는 집주인에게 계약을 갱신하지 않고 나가겠다는 의사를 전달해야만 합니다.
많은 분들이 세입자가 계약갱신을 요구하지 않을 경우 임대차 계약 종료일이 되면 계약이 저절로 끝나는 것으로 잘못 알고 계신데요. 실제로는 그렇지 않기 때문입니다.
주택임대차보호법에 따라 계약기간 종료일로부터 2개월 전까지 세입자와 임대인이 계약의 갱신이나 종료와 관련해 따로 이야기를 주고받지 않았다면 해당 임대차 계약은 자동으로 갱신되는데요.
이를 ‘묵시적 갱신’이라고 합니다. 이렇게 묵시적 갱신이 되면 이전 임대차 계약과 보증금, 임대료, 계약기간 등 모두 조건이 동일하게 계약이 갱신된 것으로 인정되고요.
종료 2개월 전까지 말하지 않으면 묵시적 갱신으로 계약이 연장돼요
묵시적 갱신으로 계약이 갱신됐을 경우 세입자는 언제든 집주인에게 계약을 해지하겠다고 통보할 수는 있는데요. 다만 이 경우 세입자가 임대인에게 계약 해지 의사를 통보한 날로부터 3개월이 되는 날에 계약이 해지됩니다.
그렇기 때문에 계약 종료일에 맞춰 임차 주택에서 나가려는 세입자라면 최소한 계약 만료일로부터 2개월 전에는 집주인에게 계약을 갱신하지 않고 나가겠다는 뜻을 명확히 전달해야만 하죠.
그렇지 않으면 계약이 묵시적 갱신으로 연장되고, 계약이 연장된 만큼 원래의 계약 종료일에 맞춰 이사를 나갈 수 없기 때문입니다.
주택임대차보호법에 따라 계약기간이 남아 있다면 세입자가 집에서 나가겠다고 해도 임대인에게는 그에 맞춰 보증금을 돌려줄 의무가 없는데요. 보증금은 계약 종료일에 돌려주는 게 원칙이기 때문입니다.
2. 가급적 넉넉하게 3~4개월 전에 통보하는 게 좋아요
방금 살펴봤듯이 법적으로는 계약 종료일로부터 2개월 전에만 임대차 계약을 종료하겠다는 의사를 전달하면 되는데요. 그렇긴 하지만 공인중개사 등 부동산 전문가들은 가급적 이보다 일찍 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 임대인에게 전달하는 편이 좋다고 조언하고 있습니다.
집주인에게 신규 임차인을 구할 수 있는 충분한 시간을 주는 게 이사를 가려는 기존 세입자에게도 좋기 때문이에요.
특히 전세로 살고 있다고 하면 좀 더 일찍 집주인에게 나가겠다는 의사를 통보하는 게 좋은데요. 전세의 경우 보증금 액수가 크기 때문에 집주인도 신규 임차인에게 보증금을 받아야만 돈을 제때 마련할 수 있는 경우가 적지 않기 때문입니다.
딱 2개월 전에 맞춰 통보하면 집주인이 신규 세입자를 구하는 일에 어려움을 겪을 수 있고, 이에 따라 보증금을 돌려받는 일이 꼬일 수도 있기 때문에 가급적 계약 종료일 3~4개월 전에 나가겠다는 뜻을 미리 전달하는 편이 좋아요.
3. 집주인, 신규 임차인과 함께 이사 날짜를 정하세요
집주인이 새롭게 들어올 신규 임차인을 구했다면 그 다음에 해야 할 일은 적당한 이사 날짜를 정하는 일인데요.
법에 따라 세입자의 주택 인도와 집주인의 보증금 반환 의무는 동시이행관계에 있습니다. 쉽게 말씀드리면 세입자가 집을 비우고 나가는 것과 집주인이 보증금을 돌려주는 일이 동시에 이뤄져야만 한다는 뜻인데요.
집주인에게 보증금을 돌려받기 위해서는 세입자도 집을 비우고 이사를 나가야만 하죠. 그렇기 때문에 보증금을 돌려받기 위해서는 먼저 이사를 나갈 날짜부터 정해야만 하는 것이고요.
만약 집주인이 자기 돈만으로 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 있다면 집주인하고만 협의해서 적당한 이사 날짜를 정하면 되는데요.
만약 집주인도 신규 임차인으로부터 보증금을 받아야만 보증금을 돌려줄 수 있는 상황이라면 집주인을 중간에 두고 기존 세입자와 신규 세입자가 적절한 이사 날짜를 조율해야만 합니다. 신규 임차인도 보증금 잔금을 치르는 날에 이사를 들어와야 하기 때문이죠.
이사를 꼭 계약 종료일에 맞춰서 할 필요는 없는데요. 기존 세입자, 집주인, 그리고 때에 따라서는 이들과 신규 임차인이 서로 합의만 했다면 계약 만료일보다 더 빠른 날이나, 늦은 날에 이사를 해도 보증금은 문제없이 돌려받을 수 있습니다.
4. 아파트 등 공동주택이라면 장기수선충당금도 집주인에게 받으세요.
보증금과는 별도로 집주인에게 따로 돈을 받아야 하는 경우도 있는데요. 임차주택에 거주하는 동안 ‘장기수선충당금’을 납부해온 세입자라면 이 돈도 돌려받아야만 합니다.
법에 따라 300세대 이상 아파트 등은 의무적으로 장기수선충당금을 적립하도록 돼있는데요. 이렇게 적립된 충당금은 건물 내 주요 시설물을 교체하거나 보수하는 비용으로 쓰이게 되죠.
건물의 유지‧보수를 위해 적립하는 금액이기 때문에 장기수선충당금은 주택 소유자가 부담하도록 되어 있고요.
하지만 세입자가 임차해서 살고 있는 경우라면 일단 먼저 세입자가 집주인을 대신해 장기수선충당금을 납부하는 게 일반적인데요. 대부분의 아파트, 주거용 오피스텔 관리사무소에서 장기수선충당금을 관리비와 함께 청구하고 있기 때문이죠.
그리고 이렇게 세입자가 거주 기간 동안 장기수선충당금을 대신 납부했을 경우 임대인은 세입자가 퇴거할 때 그동안 세입자가 납부해왔던 장기수선충당금을 돌려줘야만 합니다.
장기수선충당금이 부과되는 아파트와 주거용 오피스텔에 살았던 세입자라면 이삿날에 집주인에게 그동안 납부했던 장기수선충당금도 잊지 말고 꼭 돌려받으세요.
5. 미납된 월세, 관리비‧공과금, 원상복구비용은 보증금에 차감돼요
이와 반대로 세입자가 집주인에게 별도 금액을 지불해야 하는 경우, 즉 일정 금액이 차감된 보증금을 돌려받게 되는 경우도 있어요.
월세 주택에 살면서 월세를 미납했던 세입자라면 당연히 그동안 내지 않은 미납 월세가 차감된 보증금을 돌려받게 됩니다. 그동안 납부하지 않은 관리비, 공과금이 있다면 이 금액 역시 보증금에서 차감되고요.
또한 세입자가 살면서 주택에 사회 통념을 벗어나는 수준의 손상을 입혔다면 집주인은 이에 대한 원상복구비용, 즉 수리비도 보증금에서 차감할 수 있습니다.
6. 집주인에게 열쇠 넘겨주면서 보증금 입금 받으세요
방금 말씀드린 것처럼 집주인과 *장기수선충당금 *미납 월세 *미납 관리비‧공과금 *원상복구 비용(수리비)에 대한 정산까지 마쳤다면 이제 보증금을 돌려받으시면 되는데요.
일반적으로 집주인에게 열쇠를 건네 주거나, 현관 도어록 비밀번호를 가르쳐주면서 동시에 보증금을 돌려받고 있습니다.
앞서 말씀드렸듯이 세입자의 주택 인도와 집주인의 보증금 반환 의무는 동시이행관계에 있는데요.
세입자는 열쇠를 건네 주거나 비밀번호를 가르쳐주는 것으로 주택 인도 의무를 다하고, 집주인은 보증금을 입금하는 것으로 보증금 반환 의무를 이행하는 것이죠.
이사 가야 하는데 보증금을 돌려받지 못한다면?
임차권 등기 명령
그런데 만약 이미 이사 갈 집을 구해서 꼭 이사를 떠나야만 하는 상황에, 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요?
기존 임차주택을 떠나 새로운 집에 전입신고를 하면 세입자가 갖고 있는 대항력과 우선 변제권이 사라지게 돼 보증금을 돌려받는 일은 더 힘들어지게 되는데요.
이런 경우에 활용할 수 있는 제도가 바로 임차권등기명령 신청 제도입니다. 임차권 등기란 말 그대로 임차주택 등기부등본에 세입자의 임차권을 등기하는 것을 말하는데요.
뒤에 명령이라는 말이 붙는 이유는 법원의 결정에 따라 등기가 이뤄지기 때문입니다. 집주인의 의사와는 상관없이 세입자의 신청과 법원의 명령에 따라 임차권이 등기되는 거예요.
보증금 돌려받지 못했다면 임차권등기명령 신청할 수 있어요
법에 따라 세입자는 ① 임대차 계약 기간이 종료 되었음에도 불구하고 ② 보증금을 반환 받지 못했을 경우 ③ 임차주택 소재지 관할 지방법원‧지방법원지원 또는 시‧군 법원에 임차권 등기 명령을 신청할 수 있어요.
보증금 전액이 아니라 보증금의 일부를 돌려받지 못한 세입자도 임차권 등기 명령을 신청할 수 있고요.
법원은 세입자가 신청한 내용을 검토해 임차권 등기를 명령하거나 아니면 세입자의 신청을 기각합니다.
임차권 등기되면 이사 가도 대항력과 우선변제권 유지돼요
법원이 임차권 등기를 명령할 경우 해당 주택의 등기부등본에 세입자의 임차권이 등기되게 되죠.
그리고 임차권을 등기한 세입자는 자신이 원래부터 갖고 있던 대항력과 우선변제권을 계속해서 유지할 수 있게 되는데요.
그렇기 때문에 임차권이 등기되면 다른 곳으로 이사하더라도 세입자는 기존 집주인에게 자신의 임차권을 계속해서 주장할 수 있고, 해당 주택이 경매‧공매에 넘어가더라도 자신의 보증금에 대해 우선변제를 적용 받을 수 있어요.
집주인에게 돈 다 돌려받은 뒤에 말소하면 됩니다
집주인이 자신의 주택에 등기된 임차권 등기를 말소하기 위해서는 먼저 세입자에게 보증금을 모두 돌려줘야만 하는데요.
임대인의 보증금 반환 의무와 세입자의 임차권 등기 말소는 동시이행관계에 있는 항목이 아니기 때문에 세입자는 임대인에게 모든 보증금을 돌려받은 뒤에 임차권 등기를 말소하면 됩니다.
집주인에게 보증금을 돌려받지 못했음에도 불구하고 피치 못할 이유로 다른 곳으로 이사를 가야 하는 세입자라면 이 같은 임차권등기명령 신청 제도를 활용해 자신의 보증금을 지킬 수 있으니, 곤란한 상황이 생기지 않도록 알아 두시면 좋겠습니다:)
이번에는 전‧월세 계약 종료를 앞두고 다른 집으로의 이사를 준비하는 세입자라면 꼭 알아야 하는 계약 종료, 보증금 반환 절차 등에 대해서 설명드렸는데요. 이외에도 대출에 대한 정보나 부동산 소식, 금융 이슈 등이 궁금하다면 담비피드에서 더 확인해보세요!
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