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연재 중 showdown 02화

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by 한금택 Aug 19. 2024

무릎에 사서 어깨에 파는 나만의 시장분석법

무릅에 팔고, 어깨에 사는 실수 피하는 법

서울을 중심으로 시작된 부동산 상승 흐름때문에 조급한 사람은 수요자 뿐만이 아니다.

21년부터 2년동안 지옥을 경험했던 매도자도 조급하기는 마찬가지다.

지금은 서울 강남3구를 중심으로 완연한 회복세를 이어가고 있지만, 언제 다시 시장이 고꾸라져 무거운 콘크리트 덩어리가 나를 짓누를지 모르기 때문이다. 지난 폭락장을 견뎌온 집주인에게 부동산 시장에 대한 트라우마가 생겼다. 시장이 침체되면 저가 매도는 커녕 매수문의 조차 없어지는 냉혹한 경험 때문이다. 집주인은 어느정도 회복된 가격에 지금 매도를 해야 할지, 조금 더 기다려야 할지 불안하다.

무릎에 사서 , 어깨에 팔면 부동산 시장에서 손해 볼일이 없다. 부동산 침체기였던 2023년에 입지 좋은 아파트를 저가 매수하고, 부동산 상승이 계속된다면 2026년쯤 매도시기를 정하는 것이 보편적인 투자패턴일 것이다.

어깨에 못 판다..

부동산이 상승하기 시작하면 누구나 더 오를 것이라는 희망이 현실이 될꺼라 기대한다. 이런 기대가 매도를 홀딩하게 하고 공급자 우위 시장이 만들어 진다. 매도자의 관심은 매도차익보다 매도시기를 늦추었을 때 추가되는 수익에 있다. 정부의 규제와 대출과 금리 환경이 열악해지는 순간 수요는 연기처럼 사라진다. 어깨가 아니라 무릅가격에 물건을 던져도 사줄 사람이 없다.

무릎에 못산다.

대부분의 투자실패 원인은 매수시기와 매도시기를 잘못 선택한 결과다. 지금시점이 무릎인지, 더 깊은 하락의 조짐인지 알지 못한다. 매수기회가 많지 않은 초보자라면 매수시점을 한달만 늦추어도 몇천만원을 싸게 살수 있을 것 같은 유혹을 떨쳐 내지 못한다. 최저가 매수에 대한 욕구는 시장이 상승하기 시작해 활황일 때 겨우 포기한다. 여기저기서 부동산으로 돈벌었다는 소리가 들리는 고점에 몰려 악수를 두는 것이 이들의 안타까운 현실이다.

부동산 시장에서 절대 손해보지 않으려면 지금 시점이 어디쯤인지 늘 파악하고 있어야 한다. 현재 시장은 분명 수도권에서 상승기다. 매수자 관점이라면 이미 전고점을 넘어섰으니 무릎에서 벗어났다. 매수할 물건을 신중하게 골라야 한다. 서울에서 아직 오르지 않은 곳을 찾을텐데, 그런 곳은 입지가 좋지 않은 곳이라 팔때를 고려해야 한다.

매도자 관점이라면 지금이 어깨인가?

지금이 어깨인지 허리인지 어느 지점을 지나고 있는지 알기 위해서는 시장의 상승에너지의 크기를 알아야 한다. 상승이 언제까지 진행 될 것인가. 서울 아파트 거래량을 보자. 3,4,5월에 4천건대 거래량에서 6월 7천건을 넘고, 7월에는 6월거래량을 초과 했다. 거래량이 늘어나는 것은 수요가 붙어준다는 것이다. 아파트 전세가는 52주 연속상승중이다. 올 3월, 강남3구를 시작으로 아파트 매매가의 상승 지역이 계속 추가 되고 있다.

거래량과 매매가의 추세는 분명 상승흐름이다. 문제는 언제까지 상승할 것인가. 그래서 어깨가 언제인가 ?.

뜨거운 매수심리에 얼음물을 끼얹을 수 있다면 부동산 시장은 상승에서 하락으로 방향을 돌릴 것이다. 수요자가 돈줄이 막히면, 아무리 사고 싶어도 불가능하다. 정부에서 대출을 막는다면 2021년 11월 부동산 시장이 폭락을 시작할때와 같은 상황이 벌어질 것이다.

2013년부터 이어져 오던 부동산 상승시장을 한순간에 꺽은 것은 코로나도, 전쟁도 아니었다. 정부의 급격한 금리 인상과 강력한 대출 규제로 인한 유동성 축소 시도가 폭락시장을 만들었다.

8.8대책 어디에도 대출을 막겠다는 시그널을 발견할 수 없었다. 9월로 연기된 스트레스 DSR 이 유일하게 대출을 축소하려는 노력으로 보아야 한다. 미국연준은 금리인하를 준비하고 있다. 우리나라만 높은 기준금리를 고수한다면 수출과 기업에 악영향을 미칠 것이다. 높은 담보대출 금리는 수도권보다 지방의 부동산 시장을 최악으로 몰아 갈 수 있다. 정부도 이런 상황을 정확히 파악하고 있을 것이다. 대출과 금리의 칼을 빼들기에는 아직 시장이 약하다고 판단 한 것이다.

유동성의 칼 대신 정부는 교과서적인 시장안정화 방안을 선택했다. 수요가 원하는 만큼 아파트를 공급해 준다면 시장을 파괴하지 않으면서도 안정적인 거래를 유지할 수 있다. 8.8 대책에는 공급을 늘리기 위해 재개발 재건축 절차를 대폭간소화 하겠다는 내용과 신축 빌라를 무한대 사 줄 테니 주저하지 말고 지으라는 내용도 있다. 공급확대를 위한 대안이다. 현실적인 공급을 위해서는 적어도 5년 전부터 공급 전략을 만들고 추진했었어야 한다. 불행하게도 전 정부에서는 공급을 늘리기 보다는 수요를 죽이는 정책을 썼다. 이 정권에서 공급활성화 방안을 발표하더라도 그 효과는 다음 정권에 가서야 효과가 발휘 될 것이다. 공급적인 측면에서도 상승방향을 돌리기에는 역부족으로 보인다.

부동산 시장을 움직이는 것이 어찌 수요와 공급, 정부규제와 유동성 뿐이겠는가. 하지만 일반인이 그나마 수치화 할 수 있고 확인 할 수 있는 최선의 정보들 만이라도 분석한다면 적어도 지금이 무릎인지, 어깨인지 정도는 알 수 있을 것이다.

한가지 분명한 것은 영원한 상승도, 영원한 하락도 없다. 시장은 언제나 상승과 하락을 반복하며 전저점을 높여왔다. 매도시점을 고민하고 있는 집주인은 상급지 갈아타기가 필요하지 않은 이상 조금 더 기다려도 손해 보지 않을 것이다.

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