산업에 대한 이야기 Part 1 (1)
죽음도 돈이 되는 산업, 요양원
by
Aug 24. 2024
심사와 관련된 산업의 첫 테마로 요양업에 대한 글을 쓰기로 결정했습니다.
이유는 다양하지만 한가지를 꼭 짚어 이야기하자면,
대외 강연이나 블로그에 글을 올렸을 때 가장 좋은 반응을 얻었던 주제이기 때문입니다.
늘 그렇듯이 제 자신에게 ‘왜 좋은 반응을 얻게 된 걸까?’ 라는 질문을 던졌고
결국 ‘아직 제대로 정의되지 않은 산업이기 때문’ 에 많은 관심을 끌게 된 것이었다는 결론을 내리게 되었죠.
그럼 ‘죽음도 돈이 되는 사업’에 대한 이야기를 구체적으로 시작합니다.
먼저 산업의 Background 부터.
바야흐로 지금은 누구나 인정하는 '노인'의 시대.
고령화가 진행된다고 여기저기 다들 죽는 소리들 뿐입니다만,
그중에서 거의 유일하게 웃는 얼굴을 하는 것이 바로 '노인요양업'이라고 볼 수 있죠.
노인들을 수용할 수 있는 시설 공급은 제한되어 있는데 수요는 폭발하는 그런 사업이라고 생각하면 됩니다.
다른 나라 사례와 직접적으로 비교하기는 힘들지만,
적어도 우리나라의 경우에는 최고 수준의 복지가 이 요양사업 분야에서 이루어지고 있습니다.
이 말은 정부의 지원이 상당하다는 의미입니다.
동시에 세금 또한 줄줄 새고 있다고 표현될 수 있겠죠. 안타까운 점입니다.
5~6년 전부터 시작된 노인요양원 설립 붐은 현재도 진행중입니다.
참고로 요양원이 신규 설립되는 경우는 크게 세가지로 구분할 수 있는데요.
먼저 첫번째가 개인간 요양원 매매입니다.
가장 간단한 형태지만 권리금이 존재하기 때문에 소요되는 자금이 그만큼 많이 들어가게 됩니다.
권리금에 대해서는 뒤에서 다시 이야기 하겠습니다.
두번째는 기존에 있던 어린이집이나 개인병원, 혹은 모텔 등의 시설을 폐원하면서 요양원으로 리모델링 하는 사업 전환이 있습니다.
무엇보다 어린이집은 요양시설 설립 관련 시설물 안전 규제가 (ex- 소방법 등) 미리 갖추어진 상태라 전환하기 용이한 시설이라고 합니다.
재밌는 것은 '모텔도 요양원이 될 수 있나?' 라고 생각하신 분들도 꽤 있을텐데, 객실 하나하나가 환자들이 거주하는 입원실로 변신한다 라고 생각하시면 감이 오실 겁니다.
늘 그렇듯이 현실은 우리의 예상과는 다른 방식으로 흘러갑니다.
실제로 숙박시설이 요양원으로 전환되는 경우 역시 현장에서 심심치 않게 접할 수 있었습니다.
쇼킹하긴 했지만 만들어 내더군요.
마지막으로는 최근 활성화 되고 있는 신규 설립인데요.
경기도 인근에 있는 임야 등을 토지 작업을 해서 요양원 부지로 전환하는 것이 그것입니다.
보통 토지 작업을 하는 중소형 건설사가 건축까지 도맡아 합니다. 제가 가장 좋아하지 않는 형태입니다.
사실 신규 설립이 가장 주의해야 하는 부분입니다.
요양원을 신규로 건축하는 것이 아파트 시장처럼 항상 좋은 것은 절대 아닙니다.
새 건물이라고 늘 좋은 건 아니라는 말.
뒤에서 다시 설명하겠지만, 요양원 건물은 건물이 새것이라고 가치가 있는 것이 절대로 아니기 때문이죠.
이런 것보다는 '환자가 가득 차있는 곳인가?'
혹은 '요양보호사의 접근이 편리한 곳인가?'
이 두가지가 요양원의 가치를 결정짓는 중요한 factor라고 보시면 됩니다.
다시 돌아와서...권리금에 대한 이야기를 해보겠습니다.
최근 크게 문제가 되는 부분인데요.
현장에 가보면 요양원이 매매되는 권리금의 액수가 점점 커져가고 있다고 합니다.
참고로 최근 서울, 경기 지역 환자 한명당 권리금은 1,000만원 정도로 형성되어 있습니다. (지방은 300~500만원 정도)
다만 요양원의 시설 투자 정도와 위치, 충원율에 따라 다양한 권리금 범위 역시 존재합니다.
입소환자 당 권리금을 받는다고 하니 생소할 것입니다. (당연히 불법)
하지만 늘 그렇듯이 우리가 사는 세상은 불법과 탈법의 경계에 있죠. 씁쓸하지만 현실이 그렇습니다.
요양원 매매 시 적용되는 권리금을 보면서 7~8년 전 모텔 매매 시 권리금 가격이 한없이 올라가던 때가 오버랩 되는 건 왜일까요.
참고로 권리금이 끝없이 상승하는 시점을 투자자 관점에서 바라보면 ‘해당 시장 Exit에 대한 선제적 Signal’이 될 수도 있다고 생각합니다.
다만 이것은 일개 심사역의 소심한 예측일뿐입니다.
과거 은행에서 경험한 임원분들은 단기 실적에 매진하기 때문에 아래로부터 오는 이런 충고를 받아들이지 않더군요.
아쉬운 점.
한탄은 여기까지로 하고 다음으로 요양원 심사 포인트를 정리해보겠습니다.
위에서 이야기 했듯 일반인이 아직 잘 모르는 분야이기도 하고 아직 부실 채권이 많지 않은 분야라는 점,
이에 따라 Raw Data의 양이 충분하지 않다는 한계점이 분명 있지만 그간의 경험을 토대로 써봅니다.
첫번째 체크 포인트는 정원 대비 현재 인원이 얼마나 되는지를 살펴봐야 한다는 점입니다.
실제 필드에서는 이걸 ‘정원 대비 충족율’이라고 표현하는데요.
자세한 정보는 국민건강보험 장기요양보험-장기요양기관 찾기에 들어가시면 조회할 수 있습니다.
지방의 중형 요양원 정원 대비 현원 정보를 예로 들어 자세히 설명해볼까요.
먼저 49명 정원에 현재 이용가능인원이 "0명"입니다.
그러면 현재 충원율이 100%라는 이야기입니다.
인기 있는 곳이라는 의미.
여기에 대기 인원도 정원의 20% 이상 보유하고 있다면 더할 나위 없는 곳입니다.
참고로 입소 인원 한명당 월 수입액을 보통 40~ 50만원 내외로 보는데,
이를 감안하면 충원율이 정원 대비 70%를 넘어가는 곳이라면 금융비용을 내는데 큰 문제가 없다고 봐도 무방합니다.
투자자나 여신을 지원하는 입장에서도 요양원의 시설규모나 정원 규모보다 정원 대비 충원율을 정확히 체크하는 것은 매우 중요합니다.
물론 대출액이 감정가에 근접한 경우라든지 (예를 들면 80% 이상),
입소 정원수가 30명 미만의 소형 요양원의 경우라면 80%이상의 충원율이 필요하기도 합니다.
두번째는 사업장의 형태입니다.
단독 근생건물이 1등, 집합건물 중 한 층을 통째로 쓰는 것이 2등, 마지막으로 다른 집합건물의 일부를 구성하고 있는 것이 제일 좋지 않습니다.
이에 대해서는 요양원 시설에 대한 개개인의 선입견이 분명히 작용하기 때문이기도 한데요.
개인적으로 동의하지는 않지만 심사를 하면서 느낀 건 많은 사람들이 노인요양원을 혐오시설로 인식한다는 겁니다.
기사처럼 요양원 하나 설립한다고 하면 인근 지역에서 난리가 납니다.
무엇보다 입원 환자들이 사망하니까 그렇게 생각하는 것 같습니다.
이 때문인지 다른 시설과 겹쳐 있는 곳의 영업환경은 좋다고 말할 수 없습니다.
예를 들어 집합건물의 경우 학원과 요양원이 같이 있는 경우가 종종 있는데요.
이런 경우에는 민원이 종종 발생하기도 합니다.
여러가지 사례중에서 정말 충격적이었던 건 경기도 모도시에 있는 상가건물의 경우 집합건물 2층에는 요양원, 3층에는 영어와 수학학원이 위치해 있었습니다.
문제는 해당 건물에 엘리베이터가 한 개 뿐이라는 사실이었는데,
만약 어르신이 돌아가셔서 장례식장으로 이송해야 할 경우에 어린이가 엘리베이터에 같이 타게 되는 불상사 (?)가 발생할 수 도 있는 것이죠.
투자 의사결정을 할 때 피해야 할 포인트 중 하나라고 봅니다.
세번째로는 사업장의 위치입니다.
과거 트렌드는 산 좋고 물 좋은 곳, 즉 자연환경이 훌륭한 지역이 요양원 입지 요건으로는 최선이었습니다.
참고로 최근에 오대산 월정사에 다녀왔는데요. (유퀴즈에 나온 최민식 아저씨 영향이 컸음)
주차장으로 들어가는데 제 시선을 사로잡는 요양원이 아래 지도처럼 떡하니 들어서 있더군요.
오대산의 맑은 공기를 감안했을때 요즘 보기 드문 올드 스쿨 형태의 요양원이었습니다. (요양원 홍보하는 거 아님.)
하지만 지금은 많이 달라져 있죠.
도심지 중에서도 대중교통이 편리한 곳이거나 조금 벗어난 곳이라 하더라도 차량으로 1시간 이내 위치해 있는 곳이 선호됩니다.
더불어 넓은 주차공간이 확보되어 있는 곳도 필수적입니다.
처음에는 심사하는 입장에서 이 부분이 조금 이해가 안 갔습니다.
첫 실사 때 도심지에 있는 요양원에 방문하면서 이런 의문점을 가졌습니다.
'공기 좋은 시골 한적한 곳에 부모를 모시고 싶어하지 않을까?'
여타 상업건물과 비슷한 형태의 요양원을 자주 보게 되면서 이러한 의구심은 점점 커졌던 것 같습니다.
제가 상상한 요양원의 이미지와 많이 달랐기 때문이죠.
그나마 이러한 도심지 요양원이 생기게 된 이유에 대해 개인적으로 생각한 건 다음과 같았습니다.
'요양원에 모신 부모님을 자주 뵙기 위해 도심에 위치해야 하는 건가? '
별별 생각을 해보고 많은 중개인, 업계 관계자들과 이야기 하면서 궁금한 것들에 대해 물어보면서 그 내막을 비로소 알게 되었습니다.
핵심은 요양보호사들의 접근성이 좋은 곳이 경쟁력 있는 좋은 요양원 이라는 점입니다.
냉정하지만 이 의견에 고개를 끄덕일 수 밖에 없었는데 이걸 요양원 운영자 입장에서 생각해보면 충분히 답이 나오게 됩니다.
먼저 질 좋은 환자들을 충원하는 것보다 환자들의 숫자를 확보하는게 요양원 사업자에게는 가장 중요합니다.
좋은 환자가 더 나은 수익을 보장해 주는 시스템이 아니기 때문이죠.
또한 실제로 보호자들이 그들의 부모들을 보러 오는 횟수 또한 시간이 지나면서 계속해서 준다고 합니다.
슬프지만 고개를 끄덕이게 만드는 현실입니다.
더군다나 어르신들의 몸이 점점 안 좋아지면 갈수록 산책도 힘들어지게 되구요.
좋은 자연환경이 필요없게 되는 환경인 것이죠.
이해가 되는 부분입니다.
또한 요양보호사를 채용하는 시각에서 보면 요양보호사의 ‘높은 질 (자격)’이 ‘인원 (숫자)’보다 중요한 포인트가 됩니다.
요양원 사업이 대표적인 서비스업이라는 점, 이 역시 사람이 하는 일이라는 점 등을 감안했을 때 종사자의 만족도가 서비스 수요 대상인 환자에게 곧바로 연결되게 되는 구조인 것이죠.
결국 높은 접근성을 갖춘 사업장이 종업원 입장에서는 더욱 매력적으로 다가오게 되고,
해당 사업장으로 질 좋은 요양보호사 몰려들게 되면 이게 선순환 되어 환자들을 불러들이는 구조를 기대할 수 있게 되는 것입니다.
네번째로 체크해야 할 부분으로는 수익성이 높은 요양원 규모에 대한 고찰입니다.
외부 교육할때 항상 강조하는게 최소한 60명 이상의 요양원을 대상으로 마케팅하라고 안내하는데요.
이는 규모의 경제 효과를 요양원에서도 기대할 수 있기 때문입니다.
다만 정원 규모가 클수록 좋은 요양원이냐? 라는 질문에는 그렇지 않다고 답변 드릴 수 있습니다.
참고로 가장 좋은 정원은 99명 규모입니다.
이것은 역시 인건비 구조와 관련이 있기 때문인데요.
요양원은 100명이 넘어가는 순간부터 의무적으로 채용해야 하는 인원이 증가하게 됩니다.
이걸 막기 위해서 규모가 되는 요양원은 대부분 정원을 99명으로 세팅합니다.
다섯번째 체크포인트로는 1인당 상급병실료가 높은 지역 위주로 타겟팅 해야 한다는 겁니다.
참고로 용인시 같은 경우 요양원 격전지라고 볼 수 있는데요.
수도권에 위치해 있고 요양원 허가가 생각보다 잘 나기 때문에 괜찮은 요양원들이 많이 들어서 있습니다.
시설 좋은 곳들의 경우 환자 1인당 상급병실료가 한달에 약 30~50만원 이상 되기도 하는데, 이게 요양원 운영자에게는 황금알을 낳는 거위입니다.
환자 수가 어느정도 정해져 있다고 하더라도 1인당 상급병실료가 높다면 수익성이 괜찮은 요양원이라고 생각해도 무방하다는 이야기입니다.
그 외에도 기타 전출금을 인출하기 위한 최소 인건비 비율 준수 여부 (62%), (이 부분은 상당히 전문적인 부분임)
요양원 평가등급을 통한 우수 사업장 선별 등의 방법 등이 있습니다.
(다 이야기하자면 너무 길어질 것 같습니다. 추가로 궁금하신 내용 있으면 답글로 남겨주시길~)
위에 언급된 것들 역시 투자 판단이나 여신 지원 시 반드시 체크가 필요한 부분이라고 할 수 있겠습니다.
참고로 저는 이런 것들을 공식화 해서 요양원 투자 의사 결정을 할 때 우선순위를 두고 판단했습니다.
관련 심사를 하는 동안 제가 결정했던 사업장들의 경우 연체 등의 이벤트가 발생하지 않았던 걸 보면 이런 공식들이 유효하지 않았나 라고 생각합니다. (자랑하는 이야기임)
이제 정리합니다.
요양산업은 산업 부실률이 그리 높지 않기 때문에 여신지원이나 투자하기에 비교적 양호한 산업이라고 판단합니다.
또한 매출 확인이 비교적 투명하기 때문에 상환재원 파악에도 큰 도움이 된다고 볼 수 있습니다.
다만 어린이집처럼 정부에서 통제하는 공식적 회계 시스템이 도입되는 그 순간이 '노인요양원의 끝이 아닐까' 라는 생각은 갈수록 선명해지는 것 같네요.
