산업에 대한 이야기 Part 2
음지에서 양지로 전환, 모텔 숙박업
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Aug 25. 2024
과거에는 '불륜'의 온상이라는 이미지 때문에 왠지 숨기고 감추고 싶은 업종이었는데,
이제는 ‘야놀자’ 와 ‘여기 어때’ 등의 플랫폼을 통해 TV 광고도 적극적으로 하는 산업이 바로 숙박업,
그중에서도 모텔업 이라고 생각합니다.
코로나 시기도 있었고 이 후 대형 플랫폼이 가세하면서 심사에 있어서도 다른 접근이 필요한 때라고 생각하여 산업 케이스 스터디 두번째 테마로 정했습니다.
인식 전환이 완전히 이루어진 것은 아니지만 그래도 모텔에 대한 이미지가 과거와는 많이 달라진 것은 사실입니다. (불륜의 온상 & 개방적인 성문화 ?)
이미지 변신과 더불어 산업 내 크고 작은 변화가 있었으니, 이를 감안해서 투자나 여신 지원 시 참고해야 할 사항들에 대해 점검해 봅니다.
먼저 첫번째 포인트입니다.
숙박업, 모텔업 심사에 있어 핵심은 다름 아닌 '현금' 매출에 있다고 해도 과언이 아닙니다.
'대실' 이라 부르는 모텔의 특이한 (?) 영업 형태 때문에 현금 부분을 감안하지 않을 수가 없는데요.
실제 필드에서는 이 부분을 정확하게 파악하는 것이 가장 큰 난관으로 작용합니다.
물론 현금 매출을 포함한 전체 매출이 많은 사업장이,
투자 의사결정을 하는 금융기관에서는 당연히 매력적입니다.
문제는 실제 파악이 쉽지 않다는 데에 있다는 것이죠.
심사역으로 전국 팔도의 수많은 모텔을 돌아다녔던 과거에는 현금 매출이 신고 매출 대비 50% 정도 발생한다고 단순 가정하고 숙박업의 현금 흐름을 예측하곤 했습니다.
하지만 지금은 많이 달라졌습니다.
그도 그럴것이, '야놀자' 등의 외부 인터넷 사이트를 통한 결제액이 전체 매출에서 차지하는 부분이 상당하기 때문입니다.
참고로 모르시는 분들을 위해 말씀드리면, 이들 플랫폼 통한 숙박업 매출은 모텔 사업장의 POS 자료로 확인되지 않습니다.
이 경우 업체에 따로 이야기 해서 '야놀자' 로부터 해당 사업장 관련 매출 내역을 별도로 징구해야 정확한 매출 파악이 가능하게 됩니다.
이를 보완하기 위한 자료로 먼저 해당 사업장의 매출 비중 파악이 필수입니다.
저 같은 경우에는 월별 매출표를 받아서 비교해 보곤 했습니다.
예를 들어 전체 신고 매출액에서 카드매출이 40%, 플랫폼 매출이 60% 수준이라면 대부분 신고된다고 보면 됩니다.
이런 경우 현금 매출은 많아 봐야 10% 언더입니다.
반대로 플랫폼 매출액이 50% 를 하회하거나 그 이하라면 최대 30% 까지 현금매출액 비중을 인정해 줄수도 있습니다.
플랫폼 매출 비중을 통해서 현금 매출 비중을 추정하는 것인데, 여기에는 여러가지 가정들이 있죠.
(ex-플랫폼 결제비중이 높다는 것 : 젊은층의 사용비중이 높다는 것 = 현금매출 비중이 낮다는 것)
다만 이런 것들이 공식처럼 적용하는 것은 아니고, 개별 사업장마다 방문해서 실제로 Walk-In 고객이 얼마정도인지, 주요 고객층의 나이는 어떤지 (일반적으로 중년층 이상이 사용할 경우 현금 매출 비중이 높음) 잠복근무를 (?) 통해 확인할 필요가 있습니다.
물론 사업장의 성격마다 다르긴 하지만 최근에는 대부분 매출에서 플랫폼 비중이 50% ~ 80% 수준까지 치솟고 있습니다.
그만큼 현금매출 비중이 쪼그라들고 있다는 것을 의미합니다.
현장 인터뷰를 해보면 많으면 30%, 일반적으로 15% 내외에서 현금매출이 발생하곤 하는데요. 그 이상의 현금매출은 가공된 '거짓 매출' 일 가능성이 높으니 참고하시길.
그렇다면 낮아지는 현금 비중은 투자자 입장에서 긍정적일까요? 부정적일까요?
결론은 세원 파악이 주 목적인 세무 당국 입장에서야 올바른 방향이지만, 차주들과 채권단 입장에서는 그리 좋은 시그널은 아닙니다.
이유는 세금 증가와 더불어 과도한 플랫폼 수수료에 있는데요.
이 둘이 사업장 수익률 저하의 근본적 원인이 되기 때문이며 결국 그만큼 상환 재원이 줄어드는 악영향이 발생하기 때문이죠.
특히 '야놀자와 여기 어때' 등의 수수료 비중이 매출의 12~15%에 달하는 걸 감안했을때, 저조한 수익성은 달갑지 않은 징조라고 볼 수 있습니다.
과거와 달라진 최근의 트렌드 중 하나이니 반드시 짚고 넘어갈 필요가 있다고 생각해서 설명했습니다.
두번째로는 이익률에 대한 추정입니다.
과거에는 일률적으로 전체 매출액의 40% 정도라고 가정했는데, 솔직히 이론적 근거를 찾기가 쉽지 않은 게 사실입니다.
추정이 필요한 부분이긴 하지만 그 추정에 대한 근거는 명확하게 가져가야 하기 때문에 여기서는 수익률 추정 근거를 제시해 보고자 합니다. (적용 여부에 대한 것은 독자의 판단에 맡기는 것으로)
최근에 본 가장 인상적인 글은 모텔 매출이 ‘10’ 이라고 가정할 때 세부적 비용구성에 대해 이야기한 블로그의 글이었습니다.
이를 토대로 모텔의 영업수익성을 추정해 봅니다.
먼저 비용 100% 중에서 세부 구성비를 따져보면, 33%는 임차료, 33%는 인건비, 나머지 34%는 금융비용이 차지하게 되는데, 이는 현지 인터뷰 토대로 위 구성비를 확인해보니 얼추 들어맞는 수치였습니다.
여기서 자가 사업장임을 감안시 33%의 임차료는 세이브 된다고 볼 때 결국 숙박업도 인건비와 금융비의 싸움으로 귀결되는 구조입니다.
결론적으로 자가 사업장인 경우 인건비 33% + 금융비용 34% = 67%가 메인 비용 구성을 차지하게 됩니다.
여기에 위에서 이야기한 플랫폼 수수료율 12~15%를 가산하면 결국 이익율은 25~30% 수준이라고 볼 수 있죠. (전체 매출액 기준)
다만 한가지 쿠션을 줄 수 있는 것이 숙박시설별 이익률 세분화입니다.
보통 객실수가 40개가 넘어가면 대형 모텔로 볼 수 있는데, 이 경우라면 규모의 경제가 작용하기 때문에 같은 인건비를 투입해도 청소 등을 커버할 수 있는 객실수가 증가하게 됩니다.
이 같은 대형 사업장의 경우 기본 이익률에서 5~10% 정도 가산할 수 있는 버퍼가 생기게 되니, 최종적으로 이익률을 30%에서 많게는 40%까지 잡아도 된다고 무리가 없다는 추정을 할 수 있습니다.
세번째 체크포인트입니다.
바로 리모델링 비용 산정의 적정성 평가입니다.
모텔업 증액, 특히 소유권이 바뀌지 않은 상태에서 증액은 대부분 자금용도가 불명확한 경우가 많습니다. 이 경우 자주 등장하는 것이 바로 리모델링입니다.
문제는 비용 견적을 과다하게 부풀려 자금 융통하는 경우가 현장에서 종종 발생한다는 겁니다.
코로나 같은 대외 변수를 제외하면, 대부분 숙박업 여신의 연체는 증액 시점 자금 용도를 명확하게 파악하지 못한 것에서 비롯됩니다. 중요하게 생각하는 이유.
자세히 들어가봅니다.
먼저 객실당 전면 대수선의 경우 600~800만원 정도 소요된다고 보면 됩니다.
물론 제품 퀄리티에 따라 (예를 들면, 룸에 스타일러가 있다든지, 월풀 욕조가 있다든지) 비용이 천차만별이긴 하지만, 대부분 저 범주안에 들어간다고 보면 심사하기 편합니다.
외벽까지 공사를 한다거나 욕실 공사 및 보일러 공사가 병행되는 경우라면 객실당 100~200만원의 비용이 더 발생한다고 보면 됩니다.
주의해야 할 것은 반드시 공사 일정에 맞게 기성지급을 해야만 자금 유용을 막을 수 있다는 겁니다.
물론 소액인 경우 굳이 그럴 필요까지는 없지만, 리모델링 소요자금이 10억 이상이라면 한번에 자금을 집행하는 것만큼 위험한 것도 없습니다.
실제로 리모델링 한다고 자금 받아서 일시에 비트코인에 투자한 차주들 여럿 봤습니다. (다행히 비트코인이 올라서 망정이지...)
네번째 포인트입니다.
세무조사 가능성과 이에 대비한 재무융통성 파악입니다.
이 부분은 정말 민감한 부분인데 앞에서 언급했던 것처럼 현금 매출이 많은 부분을 차지하기 때문에 매출 누락의 가능성이 늘 있는 업종입니다.
그러다보니 세금 신고 부분이 문제가 되는 경우가 많습니다.
숙박업체의 경우 사업 개시 후 4~6년이 넘어가면 세무조사의 타겟이 되는데, 이때 과징금 폭탄을 맞게 되면 사업 전체가 휘청거리는 경우가 생기게 됩니다.
실제로 이런 사례를 간혹 보는데, 이 경우 재무융통성이 없으면 한방에 훅 가버리게 됩니다. 보유하고 있는 부동산 자산이나 금융자산을 채권자가 잘 파악하고 있어야 위기에서 벗어날 수 있습니다. 참고하시길.
다섯번째로는 담보물의 가치입니다.
정확히는 개발 가능성이라고 해두겠습니다. 벌써 1년도 더 된 사례네요.
해운대에 위치한 모텔 심사를 다녀왔는데 벌어진 입을 다물수가 없었습니다.
