임대차 동시이행의 모순

흔히들 동시이행은 오른손으로 주면서 왼 손으로 받는 줄 안다.

물론 국어사전적 의미로는 맞는 말이지만 주택이란 특정대상에선 그 해석을 달리할 수밖에 없다.

코란에서 명령조의 문구를 그대로 적용시켜 탄생된 것이 is란 집단을 만들고.

기독교나 불교도 그 기본 이념에 따라 각종 ㅇㅇ파로 갈라지 듯.

파생되는 괴물의 위력은 대단해진다.

그래서 임대차에서 동시이행을 직설적으로 해석하는 건 매우 위험한 적용이다.

이는 근 삼일을 법령과 판례를 뒤지고, 변호사들의 블로그나 유툽 변호사, 공인중개사의 글까지 모조리 뒤져 비로소 윤곽을 잡았다.

아! 이렇게 파고들었다면 진즉 형사나 판 ㆍ검사가 되었을 텐데.

법 이전에 관례(관행)가 있듯.

선보증금 미반환을 빌미로 임차공간에 짐을 두거나,

비번을 안 일러준다면 이는 동시이행권을 상실하게 되고, 동시이행권 상실은 권리주장을 할 수 없게 된다.

선반환금을 돌려받기 전 내부 상태를 확인하기 위한 절차가 필요하다.

보증금을 받아 두는 원 목적은 월세나 괸리비, 공과금등의 미납이나 파손. 훼손여부를 따지기 위한 안전장치인 셈인데 동시이행만을 주장하며 보증금을 먼저 돌려줘야 내부 확인을 시킨다는 것은 참으로 위험한 발상이다.

최근 몇 년간 전세사기, 깡통 전세가 사회 이슈화 되면서 보증금을 제때 돌려받지 못한 선량한 임차인을 위한 갖가지 법이 시행되고 있지만,

임차인을 위한 법을 반대로 뒤집어 보면 선량한  임대인의 권리도 그 속에 내포되어 있다.

악질 임차인이 동전의 한 면만 보고 판단함으로 사회의 또 다른 부작용으로 떠오르기 때문이다.

그래서 최근엔 이런 장난질 임차인 때문에 변호사무실을 찾는 임대인이 늘어만 간단다.

도대체 누구 머리에서 동시이행이란 말이 나오고, 그걸 또 시행하자고 맞장구를 친 인간들이 누구인지 만나면 싸대기를 한 대 후려치고 싶다.

그렇게 하고도 월급을 받을 자격이 있냐고.

어느새 을로 추락한 부동산 투자자인 임대인을 위한 몇 가지 팁을 공유하려 한다.

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1. 임차인의 사정을 받아들이는 순간 임대인은 코가 꿰게 된다. 

계약금만 걸어놓고 은행대출이 오후에 아님 내일 나오는데 짐만 미리 들여놔도 될까요?

ㅡno. 일단 짐이나 열쇠를 받아 들고 약속 이행을 하지 않는 경우가 의외로 많았다. 그때 임대인이 손을 쓸 수 있는 건 별로 없다. 물론 난 그 정도 호구는 아니지만ㅡㅡ

2. 급한 일로 또는 병원비 때문에 그러니 보증금 중 몇백만 원만 미리 해줄 수 없나요? 몇만 원 월세를 더 낼게요

ㅡno. 이 사안의 경우 아예 계약서를 다시 작성해야 옳다. 그대로 둔 채 돈만 준다면 보증금반환은 계약서를 근거로 돌려줘야 한다. 차용증을 받고 준다 해도 차용증은 따로 민사로 해결해야 한다.

3. 임차주택이 대출이 없어 임차인들이 선호하는 곳이라면

ㅡ계약서에 제소전화해조서를 작성한다. 이는 소송을 하기 전 내용증명을 보내는 이런저런 번거로움 없이 곧바로 집행권원으로 사용할 수 있어  신경전을 벌일 필요가 없다.

4. 원상복구 이행

ㅡ 웬만하면 계약서에 있지만 소상하게 반려동물금지, 임차점검 후 보증금반환을 위해 사진이나 동영상을 입주 전 상호 공유해 두면 빼박이다.

5. 다음 임차인 입주에 협조 기재를 써두면 유리하다. 만기 전 방을 보여주거나 대출 방해하는 등 포괄적인 포함이 된다.

6. 원상복구 확인 후 비용차감 후 보증금반환

ㅡ 만기 시 임차인이 현관비번이나 열쇠를 갖고 잠수를 타거나 동시이행의 우선권을 갖고 다툴 이유가 없다.

7. 만기 시 보증금을 줘야 비번이나 열쇠를 준다며 새 임차인이 방 보는 걸 거절하면

ㅡ 임차인은 동시이행의 권한을 상실하고 보증금에 대한 손해지연이자를 받을 수 없다.

8. 동시이행권이 있어도 임대인은  내부점검을 한 후 보증금을 반환해 주면 된다.

ㅡ 보증금의 역할 중 월세미납 및 관리비나 파손이나 훼손 여부로 인한 역할도 있기 때문이다.

대신 보증금이 우려스러운 임차인은 전출을 안 하면 가장 강력한 무기를 소지하는 셈이다.

9. 만기 시 보증금반환을 받고도 이사를 하고서도 퇴거를 하지 않는 임차인은

ㅡ 임대인 직권으로 동사무소에 말소신청을 할 수 있다.

10. 무엇보다 임대인과 임차인은 감정적으로 해결하려 하면 안 된다.

ㅡ 비록 소송 전을 벌이더라도 지킬 선은 지켜야 한다. 감정은 인간적인 삶을 피폐하게 만든다.

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끝으로 임대인은 수시로 변하는 부동산법을 공부해 둬야 한다.

가끔씩은 중개사 자격증을 따고도 업그레이드를 하지 않아 그릇된 정보를 주는 곳이 많기 때문이다.

내 밥그릇은 내가 지킨다는 생각으로 조금은 귀찮더라도, 수시로 바뀌는 것은 법을 알아야 제대로 된 권리를 주장할 수 있기 때문이다.