외식업의 재정의 : 땅 투자로 바라보기
"저기 사장님 올해 4월 10일까지만 장사하고 나가주셔야겠는데요?"
두 번째 쫓겨남이었다.
어린 나이부터 외식업을 시작해서 건물주와의 갈등이 정말 많았다. 장사가 조금이라도 된다 싶으면 월세를 올리려고 혈안이었고 심지어 어떤 건물주는 코로나 시기에 매출이 반토막이 났는데도 월세 30% 인상 요청을 했다.
그렇게 부동산 공부를 시작하게 되었다.
외식업을 햇수로 12년 차, 만으로 11년을 꽉 채운 나는 2024년 지금까지 내 손으로 상가 임대차 계약을 15번을 했다.
돈이 전부는 아니지만 지나고 보면 고생한 것 대비 엄청나게 큰 보상을 얻진 못했다.
돌아보면 너무나 많은 시행착오를 겪었다.
내가 하는 이야기가 정답은 아니겠지만 시행착오를 줄일 수 있는 방법이라고는 생각한다.
부자가 되기 위해서는 2가지 방법이 있다.
1. 사업
2. 투자
1, 2번을 하지 않고 부자가 된 사람은 없을 것이라고 생각한다.
부동산 투자를 시작하면서 정말 많은 재야의 고수 부동산 투자자들과 인연이 되었다.
그러나 난다 긴다 하는 투자자들도 순자산 100억 대가 넘는 사람들은 쉽게 보지 못했다.
100억 도 큰돈이지만 투자만으로는 큰 성공은 힘들구나라는 생각을 많이 했다.
그래서 부자가 되기 위해선 사업과 투자의 믹스가 필요하다고 본다.
또 고령화 사회, 100세 시대로 바뀌면서 지금 현재 직장을 다니고 계시더라도 필수적으로 사업을 해야 하는 시기가 온다.
현재 당장 사업을 하지 않고 있더라도 또 당분간 계획이 없더라도 여기 적어드리는 글을 보면서 간접 체험을 해보면서 미리 100세 시대를 준비할 수 있을 것이다.
다시 얘기하지만 사업이 선택이 아니라 필수인 시기가 온다.
무슨 일이든 시작할 때 큰 방향 설정하는 것이 가장 중요하다.
큰 방향만 잘 잡을 수 있다면 그다음부터는 실행만 하면 된다.
오늘은 오프라인 사업을 운영 시 어떤 방식으로 접근해야 되는지 성공할 수 있는지에 대한 큰 방법론 중 하나를 적어보겠다.
오프라인 사업을 부동산 업으로 바라보자
외식사업을 그냥 오프라인에 임대차 계약을 해서 임차인으로 오픈을 한다면 상가 임대차보호법상 10년을 보장받고 사업을 할 수 있다.
엄밀히 말하면 유통기한 10년짜리 비즈니스이다.
10년 뒤에는 브랜드 가치가 남을 수 있겠지만 그 자리에서는 10년 뒤면 나가야 한다.
"사업은 시간이 나의 편이 되는 것"을 해야 된다.
출처 : 게티이미지맥도날드가 세계적인 프랜차이즈 회사가 될 수 있었던 것도 외식업을 부동산업으로 바라봤기 때문이다. 사업 초기부터 부지를 매입한 뒤 가맹점주들에게 부지를 임대해 주면서 사업을 전개해 나갔다. 우리나라에서도 매입해서 건물을 올려서 운영 중인 게 많다.
지금 한국 맥도날드만 해도 2022년 기준 부동산 가치가 1,720억 원이다.
자본주의 사회에서 화폐가 계속해서 풀리고 화폐가치가 떨어짐에 따라 땅값은 우상향이라는 것은 모두가 알고 있다. 30년 전 짜장면 가격과 지금 짜장면 가격이 다른 것처럼 말이다.
결국 땅에 투자를 하면서 내 콘텐츠를 그 땅에 채우는 용도로 접근해야 한다.
그리고 이러한 방식이 땅에 대한 투자도 있지만 영업의 안정성을 지켜주는 측면도 무시하지 못한다.
나도 두 번이나 쫓겨난 경험이 있다. 또 매장이 잘 되는 순간 건물주와의 관계에서 을이 된다.
며칠 전 4대째 이어오고 있는 미슐랭 가이드에 등재된 역전회관 대표님을 만났다. 대표님도 용산에서 운영하시다 재개발로 인하여 마포로 이전한 경험을 가지고 계셨다. 마포로 이전하시고도 폭등하는 임대료 때문에 결국 건물을 매수하셨다. 아무리 좋은 브랜드여도 임차로 운영하면 영업 안정성이 떨어진다.
맥도날드 말고 국내 기업도 한번 돌아보자.
익선동을 뜨게 만든 글로우서울이라는 업체가 있다. 대표적인 브랜드로 온천집, 살라댕방콕, 호텔세느장, 도넛정수가 있다.
20년 후반부터는 창신동을 매입하기 시작했다.
20년도 10월 평당 1,600만 원 대 매입 > 도넛정수 운영
21년도 2월 평당 2,200만 원 대 매입 > 부력 운영
21년도 2월 평당 1,300만 원 대 매입 > 밀림 운영
21년도 6월 평당 2,400만 원 대 매입 > 우물집 운영
이 외에도 창창, 치즈공업사, 홍콩푸딩등 매입해서 운영을 하고 있다.
창신동 절벽마을이 접근성은 떨어지지만 글로우서울은 결국 땅에 투자하면서 콘텐츠를 채우는 용도로 사업을 운영해서 길게 보면 시간을 내 편으로 만드는 사업을 하고 있다.
다운타우너 안국점도 예시로 한번 보겠다.
임차로 운영하고 있던 매장 부지를 21년도 8월에 37.5억에 평당 8,300만 원대로 매입을 한다.
그리고 부동산을 주식처럼 증권화해서 조각 투자가 가능하게 만든 소유라는 플랫폼에 매도를 한다. 22년 6월에 공모 총액 53억이었으니 매도를 53억(평당 1.17억)에 한다.
1년이 되지 않은 기간 동안 취등록세 등 기타 비용이 있겠지만 양도차액 15.5억을 번다.
사실 햄버거만 팔아서 30평대 작은 1개 매장에서 1년 동안 15.5억 수익내기는 거의 불가능이다.
맥도날드와 최근 우리나라 기업들의 사례만 보더라도 부동산 투자와 사업의 믹스로 돈 버는 것을 볼 수 있다.
내가 오프라인 사업할 역량 즉 콘텐츠를 만들어낼 수 있는 역량을 갖춘다면 부동산 투자와 믹스해서 더 많은 기회를 잡을 수도 있다.
이 글을 읽으시는 분들은 내가 하는 사업이 아니면 하려고 하는 사업이 "시간이 나의 편이 되는지"를 꼭 살펴보자.
내가 시행 착오를 많이 겪었기에 새롭게 시작하는 사람들에게 꼭 큰 방향을 잘 설정하고 움직이라고 이야기해주고 싶었다. 올바른 방향 설정이 있는 사람과 없는 사람은 시간이 지남에 따라 정말 큰 차이가 나기 때문이다.
by 와이직
