부동산의 패러다임이 바뀌고 있다.

1. 부동산은 돈인가?

'부.동.산'
세 글자에서 가장 먼저 떠오르는 이미지는 무엇인가요?

돈? 건물? 건물주? 부자? 투자? 수익률? 이 중에 여러분이 떠오른 단어나 이미지가 없더라도 유사한 인상을 받으셨나요? 그렇더라도 ‘돈’과 유사한 인상을 갖고 있는 건 분명할 것 같습니다.

과거 TV에 나오던 부동산 복덕방 사장님들은 항상 정갈하게 무스를 바르고 그랜저를 끌고 다니는 사람으로 묘사되곤 했는데요. (무스와 그랜저에서 제 세대가 나오네요.) 실제 부동산은 우리가 가질 수 있는 자산 중에서 가장 크면서 가장 값비싸기도 합니다. 또한 담보로서의 가치가 있기 때문에 금융과의 연결고리를 가지고, 임대나 매각 등을 통해 수익을 창출할 수 있는 수단으로도 사용됩니다. 이러한 요소들 때문에 부동산이란 단어를 보면 자연스럽게 ‘돈’이 떠오를 수 밖에 없기도 합니다.

일반적인 사람이라면 처음 독립을 하는 순간 부동산을 접하게 됩니다.

원룸이나 투룸 같은 주거시설을 이용하기 위해 부동산 임대차계약서를 작성하면서 세상의 매운맛(?)을 경험하게 되죠. 매달 지불하는 월세가 마치 길거리에 돈을 뿌리듯 휘발성 강하다는 생각을 그때 처음하게 되는 것입니다. 그리고 부동산을 가진 사람 즉, 임대인에 대한 무서움과 시기심이 동시에 들기 시작합니다.

자기 사업을 시작하는 사람이라면 작은 매장이나 사무실 계약을 하면서 이와 비슷한 감정을 느낄 수 있습니다. 그렇게 값진 노동을 통해 돈을 번 뒤 내 집 마련의 기쁨을 바탕으로 부동산 소유주의 감정을 공감할 수 있는 위치에 이르게 됩니다.

짧게 간추리긴 했지만, 부동산을 사용하고 소유하는 과정은 꽤나 긴 인생의 여정을 동반합니다. 그러기 때문에 부동산 소유라는 행위 자체를 굉장히 뜻 깊고 값진 행위라는 사회적 공감대를 갖고 있습니다.

2. 불변의 부동산?

‘부동산은 우상향’ 이라는 얘긴 아시죠? (앞으로도 자주 쓸테니 양해 바랍니다.) 대표적 부동산 재벌로 알려진 도널드 트럼프 대통령은 그의 저서《The Art of the Deal》에서 다음과 같이 말했습니다.

It’s tangible, it’s solid, it’s beautiful. Real estate is the best investment in the world

부동산을 갖는다는 건 상대적으로 안정적인 자산을 갖는 다는 생각이 저변에 깔려져 있습니다.

떠다니는 돗단배가 아니기 때문에 멈춰있는 부동산을 갖는다는 건, 한정적인 자원을 갖는다는 말과 같죠. 그렇기 때문에 부동산의 가치는 지속적으로 상승한다는 믿음(?)이 많은 사람들의 인식 속에 자리 잡고 있습니다. 물론 오랜 시간을 두고 보면 우상향이라는 표현이 맞기도 합니다.

그럼 실제로도 우상향이 맞을까요? 아래 표는 ‘전국, 수도권 및 지방 주택매매가격 변동률’을 그래프로 나타낸 것입니다. 2021년 6월을 기준 100이라고 두었을때 2024년의 경우 다소 떨어지긴 했지만 꾸준히 상승하고 있는 모습을 알 수 있습니다.

전국,수도권 및 지방 주택매매가격 변동률

U.S Housing Index

Korea Housing Index

그렇다면 이웃나라 미국(?)은 어떨까요? 좀 더 가파르게 주택가격지수가 상승하는 것을 알 수 있습니다. 같은 사이트의 자료로 대한민국을 비교했을때 다소 주춤하는 기간이 꽤나 긴 것도 발견할 수 있었습니다. 하지만 처음과 끝의 관점으로 장기적으로 바라보면 결국 상승하는 추세는 유사한 것도 알 수 있죠.

그럼 결국, 부동산은 우상향이니까 가장 좋은 투자처이다. 로 결론이 나는 것일까요?

3. 블랙홀보다 무서운 공실

부동산에서 가장 무서운 적은 무엇일까요? 금리 인상? 토지가 하락? 등 여러 요인이 있을 수 있습니다.

하지만 부동산에서 가장 심각한 문제는 ‘No User’ 즉 공실입니다.

우리가 부동산에서 알아야 할 가장 중요한 포인트가 바로 여기서 나옵니다. 부동산도 결국 ‘사용성’이 중요합니다. 아무도 사용하지 않는 부동산은 시골길에 무수히 버려진 들판과도 같습니다. (대한민국 땅 덩어리가 작다고 하지만, 사용성이 없는 땅도 참 많습니다.)

만약 누가 봐도 멋진 건물을 갖고 있지만 정작 그 건물을 사용하는 임차인이 없다면 어떻게 될까요? 말 그대로 ‘조각품’에 지나지 않습니다. 멋진 조각품을 갖고 눈으로 관람할 수 밖에 없는거죠. (물론 그걸 티켓 판매로 한다면야…) 최근에는 많은 분들이 고소득 자산가가 되고 부동산을 매수할 수 있는 여력이 되다보니 작은 건물들 거래가 점점 많아지곤 합니다. 하지만 반면에 공실 문제로 골머리를 썩기도 하죠.

미국의 부동산 투자자 샘 젤Sam Zell은 그의 저서《Am I Being Too Subtle?》에서 다음과 같이 언급했습니다.

This has always been a fatal flaw in U.S. real estate: the volume of development has been related to the availability of funds, not to demand.

“이것은 미국 부동산의 치명적인 결함 중 하나였다: 개발의 규모가 수요가 아니라 자금의 가용성에 따라 결정되어 왔다는 점이다.”

결국 부동산에 지어진 건물을 사용하는 수요 즉, 임차인이 있어야하고 그 임차인이 지불하는 임대료를 통해서 부동산의 수익이 발생하게 됩니다. 이런 이유 때문에 부동산은 투자의 수단으로 주로 이용됩니다. 하지만 결국 누군가가 사용료로 지불하는 ‘임대료’가 부동산 투자 수익의 원천이죠. 부동산 수익률을 계산할때 임대료/매각가 의 형태로 구하는 것도 같은 맥락입니다. 그렇기 때문에 부동산은 누군가가 사용할때 가치가 생기는 것이죠.

과거에는 부동산 즉 건물을 지으면 너도나도 사용할때가 있었습니다. (이런 시기는 항상 있었습니다.)그만큼 부동산의 공급이 부족했고, 수요가 많았기 때문에 가능한 일이었죠. 하지만 지금은 어떤가요? 아마 지각하진 못하셨을 수도 있지만, 길거리를 지나가다보면 ‘임대’라는 팻말은 손쉽게 볼 수 있습니다. 물론 유동인구가 적거나 소위 상권이라고 부르기 어려운 곳일지도 모릅니다.

연합뉴스

하지만 우리가 모두 아는 유명 상권도 공실의 위험에선 벗어날 수 없습니다. 과거 압구정 기억나시나요? 1990년대 압구정로데오는 그 전성기를 맞이했었는데, 과거 한화쇼핑센터에서 갤러리아백화점 명품관을 오픈하고 인근에 글로벌 패션 브랜드 스토어가 생기기 시작하면서 서울에서 가장 핫한 장소로 자리매김 했었습니다. 하지만 2000년대에 들어서면서 신사동 가로수길, 도산공원 등 인근의 새로운 상권들이 생겨나면서 과거의 명성을 잃기 시작했습니다. 소위 젠트리피케이션이라고 일컫어지죠.

인근의 가로수길도 마찬가지 과정을 겪고 있습니다. 애플이라는 글로벌 1위 기업이 첫 매장을 가로수길에 오픈하는 등, 한국의 중심지라고도 생각할 수 있었던 과거를 뒤로한채 2020년에 들어서면서 엄청나게 오른 임대료를 감당하지 못하는 임차인으로 인해 무수히 많은 공실 지옥에 빠지게 되었습니다.

공실이 왜 무서운걸까요? 건물 하나에 공실 하나 정도야 큰 문제가 되지 않습니다. 필통에 연필 하나 정도 깜빡한 날이라고나 할까요? (요즘 필통을 안쓴다는 이야기가 있다던데..)

철거되고 있는 프루이트-아이고Pruitt-Igoe

하지만 길 한켠이 공실이 되면 어떨까요? 현대건축의 실패 사례로 종종 언급되는 ‘프루이트-아이고Pruitt-Igoe)’라는 사례가 있습니다. 1950년대 초 세인트루이스 시는 낙후된 주거 환경 개선을 위해 프루이트-아이고라는 대규모 공공 주택 단지를 개발했습니다. 초기에는 현대적인 건물로 주목을 받았지만, 관리 부실과 사회적 문제로 인해 빠르게 악화되었습니다. 특히 공실률이 증가하면서 범죄율이 상승하고 주민들 이탈이 가속화 되었죠. 결국 1970년대 초, 단지 대부분이 비어있었고, 1972년 단계적으로 철거되어 1976년도 모두 철거가 되었습니다.

4. 공실은 전염병과도 같습니다.

주거의 공실이 늘어나면 어떻게 될까요? 옆집, 옆옆집, 아파트 동 하나가 전부 비어버리면요? 건물 관리를 위한 관리비 수익이 감소할테고, 자연스럽게 건물 관리가 되지 않을 겁니다. 그럼 건물은 더 노후화가 지속될 거고, 각종 문제가 발생되겼죠. 덕분에(?) 거주하는 사람들도 불편해지고 다른 곳으로 떠나게 되겠죠.

그럼 상가의 공실이 늘어나면 어떻게 될까요? 인근에서 근무하는 사람, 거주하는 사람들이 이용할 시설이 줄어들게 됩니다. 물론, 대한민국처럼 배달의 민족은 충분히 버틸 수도 있죠. 하지만 길 전체가 공실이 되면 사용하는 사람이 없다는 뜻이고, 길을 밝히는 내부 조명이 없다는 뜻이기도 합니다. 한번 상상해보세요. 길을 걷는데 옆의 한켠이 모두 공실이면? 상상만해도 무섭지 않나요. 그걸 바로 슬럼화라고 합니다. 도시에서 주거, 경제, 치안이 안좋아진다는 뜻을 내포하고 있죠.

사람의 심리도 공실의 영향을 미칩니다. 예를 들어볼까요? 쇼핑몰을 방문했습니다. 점심을 먹어야 하는데 난생 처음 보는 식당들이 가득합니다. 그 중 한 곳을 골라야 하는데 유독 한곳은 사람이 한명도 없습니다. 분명 운영은 하고 있는데 말이죠. 과연 여러분은 그곳을 방문할 수 있을까요? 공실이 이와 똑같은 사례입니다.

새로운 사업을 하려고 하는데, 양옆에 공실인 상권을 들어갈 수 있을까요? 일반적으론 쉽지 않습니다. (물론 혼자서도 잘하는 브랜드라면 이야기가 다르겠죠)

즉, 공실은 표면적으론 건물이 단순히 비어있는 것이고, 임대인의 수익이 일부 줄어드는 것처럼 보이지만, 멀리보면 상권에 영향을 미치고 해당 지역, 나아가선 도시에까지 영향을 끼칠수도 있습니다. 마치 전염병처럼 순식간에 퍼지죠.

5. 부동산의 새로운 패러다임

과거의 부동산, 건물은 공급자 중심이었습니다. 건물주가 짓고 싶은 건물의 외관, 내부 구조가 우선이었죠. 거기에 이용자들이 맞추기 바빴습니다. 공급자의 세상이었던 것이죠. (물론 지금도 바뀌지 않는 영역도 있습니다.) 하지만

지금은 어떤가요? 앞서 말씀드린 ‘블랙홀 같은 공실’의 위험이 도사리고 있죠.

사실 소비재, 예를 들면 컵, 의자, 수건 등 우리 일상에서 접하는 많은 제품들은 소비자의 니즈를 반영하고 있습니다. 하지만 부동산은 그보다 상대적으로 긴 시간의 제작기간(?)이 소요되기에 소비자의 니즈보단 공급자. 즉 건물주의 니즈가 많이 반영되곤 합니다.

부동산을 개발하는 시점과 실제 사용하는 시점 사이에는 큰 ‘Gap’이 존재합니다. 만약 소형 근린생활시설을 개발한다고 해도 최소 1년 이상의 시간이 소요됩니다. 대략 1년 반에서 2년의 시간은 필요하죠. 그러기 때문에 처음 토지를 매입할때와 실제 건물이 준공되고 난 후 사용할 시점에는 생각보다 많은 것들이 바뀌어 있을 수 있습니다. 그렇기 때문에 더더욱 2년 뒤의 미래를 예측할 수 있어야 합니다.

더 정확하겐, 어떤 사용자가 이 건물을 잘 사용해서 활용도를 극대화 할 수 있을지를 예측해야 되는 것이죠.

하이엔드 레지던스의 경우 입주시 대부분 인테리어 공사를 새롭게 하는 경우가 많다고 합니다. 물론 유명한 인테리어사를 통해서 아파트 내부 인테리어를 진행했겠지만, 소비자 마다의 테이스트가 다르기 때문에 그에 맞춰 인테리어 공사를 새롭게 하는 것이죠. 그러다보니 소위 ‘마이너스 옵션’ 이라는 개념도 이제는 흔히 사용되고 있습니다.

‘마이너스 옵션’은 건설사가 벽, 바닥재, 조명, 빌트인 가구 등을 설치하지 않고 골조 및 설비, 전기 등 기본적인 구조만 마무리한 후 분양하는 방식입니다. 이때 통상 분양가에 2~3천만원 정도 할인 받을 수 있고, 철거 비용이 들지 않는 장점이 있습니다.

물론, 장점이 있는 만큼 단점도 있습니다. 마이너스 옵션 상태에서 타 인테리어사와 공사 후 하자가 발생 하였을때 건축과 인테리어 중 어떤 부분에서 하자가 발생하였는지 책임의 영역이 불분명합니다. 신축 건물의 경우 일부 하자가 발생하는 경우가 종종 있기에 이런 부분은 민감할 수 밖에 없죠.

잠깐 이야기가 돌아왔는데, 결국 부동산도 점차 소비자 중심적으로 바뀌고 있다는 뜻입니다.

‘첫 건물을 사게 되었는데 내 맘대로 짓지도 못해?’ 라고 생각하실 수도 있습니다.

만약, 여러분이 스포츠카를 산다면 페라리를 사든, 멕라렌을 사든 상관이 없죠. 컬러도 옐로우, 레드, 그린 뭐든 상관 없을 것입니다. 하지만 약간의 환급성 즉, 향후 되팔걸 생각한다면? 분명 딜러에게 이렇게 물을 겁니다. ‘사람들이 자주 타는 색은 뭐에요?’ 그럼 당연히 의사결정에도 반영이 되겠죠.

수십억짜리 스포츠가(아 물론 수백, 수천억도 있죠..)를 구매할때도 향후 되파는 걸 생각한다면, 부동산은 어떨까요? 회사의 사옥을 짓고 평생 보유하는게 아니라면 분명 환급성을 생각할 수 밖에 없습니다.

부동산은 최고의 투자라고 말한 트럼프처럼 결국 부동산은 ‘투자’를 떼어놓을 수가 없습니다.

점점 더 공실은 늘어나고, 사용자는 줄어들기 때문에 부동산을 개발한다면 더 치밀한 사용자 관점이 사고가 필요한 것이죠. 사실 단순하겐, 사용자가 없으면 부동산은 공실이 되고, 투자자산으로서의 가치를 잃게 됩니다. 그렇기 때문에 무엇보다 사용자 관점의 사고가 필요합니다.

결국, 부동산을 처음 대할때 ‘뭘로 사용하지?’ 라는 콘텐츠적 관점이 필요한 것입니다.

당연히 부동산 개발에 있어서 용도는 생각할 수 있습니다. 호텔이나 오피스냐 물류냐 리테일이냐 등으로 말이죠. 하지만 그 논리가 일반적인 Cap이 몇%고 보통의 임대료 ENOC가 얼마이니 이정도 매입가를 잡아야겠다는 가장 기본적일 수 밖에 없습니다. 실제 어떤 카테고리로 운영 했을때의 운영 손익을 뽑아야 하고 그에 따라 부동산 개발의 방향성이 정해져야 합니다.

사실 부동산 개발에 있어서 이러한 과정은 당연히 거치는 수순입니다. Cash flow를 짜면서 대략적인 사업구조를 가늠하죠. 하지만 이 또한 ‘가정’이기 때문에 보다 실질적인 계획과 계산이 필요하죠. ‘호텔개발’ 에서 ‘어떤 호텔을 개발하지?’로 관점이 바뀌고, ‘어떤 경험을 주는 호텔’을 개발 할지가 정의 되어야 합니다. 마지막으론 어떤 인상의 호텔이 될지, 느낌적인 느낌(?)까지도 생각해야죠.

일반적인 부동산 개발의 관점은 ‘이성’의 영역에 가깝습니다. 결국 투자의 관점이기 때문에 인풋이 얼마고 아웃풋이 얼마인지 수치적으로 계산을 하죠. 하지만 소비의 영역으로 다가설때 ‘이성’에서 ‘감성’으로의 전환이 필요합니다. 단순히 ‘아만호텔’ 이니까 일박에 100만원을 받을 수 있을거야 라는건 해답이 될 수 없기 때문입니다. 물론 레퍼런스로서의 가치는 있겠지만, 실제 소비자의 관점에서 한국 강남에 생기는 아만의 물리적 스펙은 이러하고 기존 아만과는 어떤 측면에서의 공간과 서비스가 다르고 각각의 비용은 이러하다. 그래서 우리가 타겟으로 하는 소비자가 이곳을 방문하는 첫인상부터 끝인상까지의 여정이 어떻게 설계될지가 명확히 정해져야 합니다. 그렇기 때문에 100만원이라는 금액은 합리적이다라고 고객이 스스로 설득되는 결론에 이를 수 있어야하죠. (물론 더 디테일할 수록 좋겠죠?)

부동산은 결국 공급자이기 때문에 특정 선에 가까워지면 운영사의 몫으로 넘기는 일이 많습니다. 그리고 운영이 사실 더 따분하고 귀찮기도 합니다. 부동산의 꽃을 디벨로퍼라고도 하잖아요? 국내에는 아파트 분양을 한 많은 시행사들이 소위 분양을 통해 떼돈을 번 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 운영이라는 길고 긴 싸움보다는 초기의 투자 계획과 분양, 엑싯을 통해 짜릿함(?)을 추구하는 경우가 많죠.

하지만 이제 사회가 바뀌었습니다. 더 이상 투자금 대비 높은 엑싯가로 수익을 올리기엔 어려움이 생겼습니다. 너무나도 많은 공급, 경쟁자가 생겼고, 소비자의 눈높이는 높아졌습니다. 정보의 다양성이 이를 대변하죠. 그렇기에 보다 더 소비자 친화적인 생각의 공급이 필요합니다. 어쩌면 공급자의 마인드를 버려야 할지도 모르겠습니다. 결국 어떻게 소비자가 이용할 건지, 콘텐츠적인 관점이 필요합니다.

새로운 패러다임. 즉, 콘텐츠적 사고가 필요한 시점입니다.