퇴사 후, 당신의 돈이 위험하다(2)
권리금의 실체에 대해서
https://brunch.co.kr/@loveinsight/66
앞서 '퇴사 후, 당신의 돈이 위험하다(1)'에서는 매장 오픈 시,
부동산 중개업자의 유혹에 대해서 말씀드렸습니다.
여기서의 실수는 매달 임차액으로 나가게 되지만, 오늘 설명드릴 권리금은 한 번에 큰돈이 나간다는 점에서 더욱 중요하다고 할 수 있습니다.
결론부터 말씀드리면,
처음 가게를 내시는 분들은
권리금에서 사기당할 확률이 매우 높습니다.
이것은 경험이 없고, 진행되는 패턴을 모르시기 때문에 생기는 당연한 결과입니다.
스스로를 지나치게 자책할 필요는 없는 부분임을 먼저 말씀드립니다.
우선 권리금이 무엇일까요?
사전적으로 어려우니 쉽게 현실적으로 설명드리면,
이전 임차인이 (1) 노른자위 땅, (2) 시설 투자, (3) 영업 노력을 근거로
다음 임차인에게 일정 수준의 로열티(프리미엄)를 요구하는 것입니다.
보통
(1) 노른자위 땅을 바닥 권리금
(2) 시설 투자는 시설 권리금
(3) 영업 노력은 영업 권리금으로 부릅니다.
즉 좋은 자리니깐 / 시설 좋게 투자했으니깐 / 손님 모아놨으니깐 프리미엄 달라고 주장하는 것이지요.
따라서 임대인과는 무관한 계약이기도 합니다.
가끔 임대인이 나서서 권리금을 조정하고 요구하는데 이것은 상당히 부자연스러운 상황인 것입니다. 간혹 임대인이 직접 매장을 운영한 부분이 있을 수는 있습니다. 아예 공실인 경우 이전 임차인이 없기 때문에, 당연히 권리금이 없는 것입니다.
예전에는 바닥 권리금 + 시설 권리금 + 영업 권리금을 다 합쳐서 주장하곤 했습니다.
그러나 최근과 같이 경기 여건이 좋지 않을 경우, 보통은 바닥 권리금만 주장하게 됩니다.
만약 이전에 시설에 상당히 투자를 했다면, 약간의 권리금이 추가되고 있습니다.
다만 커피숍 자리에 다음 임차인이 커피숍을 한다고 해도, 어차피 전부 새롭게 만들 것이기 때문에
시설 권리금 자체가 유명무실해지고 있습니다.
따라서 요즘에 중고 시설센터에 물건이 많은 이유가 시설 권리금으로 양도하는 것보다 그냥 중고로 파는 것이 이득이기 때문에 매매하고 있기 때문입니다. 심지어 새로운 임차인이 물건을 다 치우라는 경우도 많습니다.
영업 권리금은 학원과 같은 수강생을 물려받는 경우에 일부 인정되고 있습니다. 그러나 커피숍과 같은 경우, 장사가 잘된다는 이유로 영업 권리금을 주장하기 어려운 상황입니다.
즉 시설이나 현재 영업 상태를 주장하며,
주변보다 권리금을 높게 부른다면
사기일 가능성이 높습니다.
그런데 경험이 없는 분들은 이것이 당연한 부분인 줄 알고, 권리금을 지급하는 경우가 많습니다. 하다못해 오래된 냉장고나 집기류는 다 철거해야 하는 부분임에도 권리금이라는 명목으로 쓰레기를 양도받는 것이죠.
그렇다면 적절한 권리금은 얼마일까요?
많은 부동산 전문가들이 이 적정한 권리금을 계산하는 방법을 연구해 왔습니다.
예상 1년 매출을 잡는 분도 계시고, 주변 시세와 연동해 계산하는 분도 계십니다.
즉 권리금은 멋대로 움직이는 가격입니다.
따라서 주변 시세를 매우 엄밀히 관찰할 필요가 있습니다.
시세를 알아보실 때는 반드시 여러 중개사를 찾아가서, 많은 매물을 체크해야 합니다.
이때는 유동인구, 평형, 건물, 층수, 주차장 등을 고려하고 / 월세와 보증금 그리고 관리비까지 기록하고
권리금을 비교해야 합니다.
특히 여러 부동산에 가셔서 비교하셔야 합니다.
아래는 제가 만들고 운영 중인 식당인데요.^^
https://store.naver.com/restaurants/detail?id=1141225016&tab=fsasReview#_tab
지도에서 빨간색 화살표가 매장이고, 파란색 별표가 제가 사전에 찾아간 부동산입니다.
(아마 더 될 것 같은데, 대략 표시한 것입니다.^^)
부동산 당 최소 3개 이상의 매장을 추천받았기 때문에, 족히 15개 이상의 매장을 둘러보았습니다.
그리고 물론 중복되는 매장도 많았기 때문에, 자연스럽게 주변 권리금 시세와 특정 매장의 권리금도 확인할 수 있었고요. 그리고 서현역은 중간에 AK플라자를 기점을 상권이 나뉘는데, 한쪽만 가는 것이 아니라 전체 상권을 파악하기 위해 광범위하게 탐색했습니다.
이렇듯 꼭 많은 부동산에서 크로스 체크하셔야 합니다.
왜냐하면 간혹 부동산과 임차인이 짜고, 권리금을 지나치게 높게 부르는 경우가 있습니다.
또는 임차인이 "난 내가 과거 냈던 5000만 원만 받으면 된다. 나머지는 알아서 해라"라고 부동산 중개인에게 말하는 경우가 있습니다.
만약 중개인이 저에게 8000만 원을 부르고 임차인과 가격조정을 하는 척하며, 6500만 원으로 계약한다고 가정하겠습니다. 그럼 5000만 원은 기존 임차인에게 가며, 1500만 원은 부동산 중개인이 가져가게 되는 것입니다. 저는 당연히 모든 금액이 임차인에게 간다고 생각했을 것입니다. 왜냐하면 권리금 계약서에 6500만 원으로 기입하고, 이 금액을 임차인에게 송금하기 때문입니다.
정말 이 임차인이 한 수 위인 사람이라 부동산 중개인에게 줄 1500만 원을 혼자 취득할 수도 있습니다. ㅎㅎㅎ
이제 당신의 돈이 빠져나가는 상황을 예를 통해 총정리하겠습니다.
아무것도 모르는 저는 카페를 하기 위해, 평소 잘 아는 서현역을 찾았습니다.
한 바퀴 둘러보다가 눈에 띄는 부동산이 있어 찾아갑니다.
여기서 중개인이 서현역의 1층 시세를 이야기하는데, 너무 비싸다고 생각했습니다.
이때 2층이지만 자리가 좋고, 이미 커피숍을 하는 적절한 곳이 있다고 이야기합니다.
실제로 커피숍이 있었고, 이 정도면 큰돈 들이지 않고 창업할 수 있겠다는 느낌이 듭니다.
다만 시설이 다 되어 있기 때문에, 권리금이 일부 있다고 합니다.
이에 기본 권리금과 시설 권리금을 더해, 총 6500만 원을 지급했습니다.
정작 계약 날 매장에 가서 집기를 확인하니, 아무래도 쓰기 찝찝한 상태였습니다.
결국 돈을 주고 물건을 버리고, 새롭게 인테리어를 해서 매장을 오픈했습니다.
2층 커피숍은 장사가 쉽지 않았고, 열심히 홍보를 진행했지만 손님은 뜸하기만 합니다.
그렇게 1년을 버티지 못하고 매장을 내놨지만, 권리금을 받기 어렵다는 이야기만 듣습니다.
권리금이라도 받고 나가고 싶었지만, 버틸수록 손해인 상황이라 오래 버티기도 힘든 상황입니다.
결국 권리금을 대폭 삭감한 상태로 매장을 닫았습니다.
이런 슬픈 스토리의 주인공이 주변에 생각보다 많습니다.
여러분은 퇴사/퇴직 후, 이런 주인공이 되지 않으리란 보장이 있으신가요?
