[나는 익숙하지 않은 쪽으로] 16화
정점의 순간, 딜러가 바뀌며 달라진 새로운 게임의 규칙
도윤의 자산 그래프는 그 어느 때보다 가파르게 치솟아 있었다. 주식 계좌를 열면 화면이 붉게 타올랐다. 그 붉음이 경고가 아니라 환희의 색깔이었던 시절이었다. 매일같이 계좌 잔고는 늘어났고, 그토록 바라던 자산 10억 원이라는 숫자가 눈앞에 들어왔다.
물론 그는 무일푼으로 사회에 첫발을 내디뎠다. 2012년, 첫 월급을 받을 때만 해도 이 길이 어디로 이어질지 짐작조차 못 했다. 그런데 10년도 되지 않는 시간 동안, 그토록 커다란 판을 만들어 낸 것이다. 월급만 모아서는 결코 도달할 수 없는 세계였다.
그래서 도윤은 다른 각도에서 생각했다. 익숙하지 않은 길이라도, 가보지 않은 길이라도, 판을 읽고 그 흐름에 올라탈 수 있다면 불가능할 것은 무엇인가? 회사원이라는 신분이 한계를 의미한다고 생각하지 않았다. 오히려 제약이 있는 만큼 더 냉정하게, 더 전략적으로 움직여야 한다고 믿었다. 그 믿음이 지금의 자산을 만들어냈다.
2016년 아파트, 그리고 서늘한 불안
2016년, 도윤은 생애 첫 아파트를 분양받았다. 그 순간만큼은 마치 인생의 한 단계를 넘어선 듯한 성취감이 있었다. 그러나 묘하게도 마음 한구석에는 서늘한 불안감이 자리 잡고 있었다.
그동안 공부했던 거시경제 지표와 그가 믿어온 촉이 가리키는 방향은 하나였다.
“엄청난 인플레이션이 온다. 돌아오지 않는 버스에 지금 올라타야 한다.”
아파트 한 채를 샀지만, 한 채로는 충분하지 않다는 생각이 스멀스멀 올라왔다. 그런데 아파트 두 채라니. 대출, 세금, 시장 변동성까지 한꺼번에 떠안는다는 건 회사원 월급쟁이 입장에서 감당하기 버거운 모험처럼 느껴졌다.
그는 매일 계산기를 두드렸다. 소득 대비 대출 이자, 예상 전세가, 시세 상승률까지 따져보며 머릿속 시뮬레이션을 돌렸다. 그러나 결론은 항상 같았다.
“하고 싶다… 하지만 겁난다.”
2017년 오피스텔, 조심스러운 한 발
결국 도윤이 택한 건 아파트가 아니라 오피스텔이었다. 2017년 초, 경기도 신도시 오피스텔 하나를 분양받았다. 당시 그는 스스로를 합리화했다. “이 정도면 한 발 더 나아가는 거지. 그래도 안전하게.”
그러나 몇 년이 지나고 보니, 그 ‘조심스러운 한 발’이 곧 수억 원의 기회를 놓친 결정이 되었다는 걸 뒤늦게 깨달았다. 분양가 1억 7천만 원. 입주 시점엔 가격이 떨어졌고, 담보대출과 전세를 얹어 운영해야 했다. 수익은커녕 마이너스였다.
돈을 잃은 것도 아팠지만, 더 아픈 건 기회였다. 그는 밤마다 스스로에게 물었다.
“그때 한 발 더 나아갔더라면? 두려움을 조금만 더 이겨냈더라면?”
뒤늦게 깨달은 정보의 힘
더 아쉬웠던 건 정보였다. 지금은 누구나 아파트 시세를 실시간으로 확인할 수 있는 앱이 있지만, 당시에는 정보 접근성이 낮았다. 도윤 역시 매일 시세를 뒤지지 않았고, 단지 ‘오르겠지’라는 막연한 확신에 기대어 있었다.
그러나 시간이 지나고 데이터를 하나둘 들여다보니 충격적이었다. 그 시기가 사실상 역대 최저점이었다는 사실. 매매가와 전세가 차이, 즉 갭이 5천만 원 이하인 아파트가 널려 있었다.
오피스텔 투자에 쓴 돈으로 아파트 한두 채를 갭 투자로 매수할 수도 있었고, 한 템포만 빨랐다면 상급지, 심지어 강남까지도 진출할 수 있었다. 그 현실을 뒤늦게 깨달았을 때 가슴은 먹먹해졌다. 돈을 번 것이 아니라 시야에서 졌다는 생각이 머릿속을 맴돌았다.
한편으로 스쳐 간 상상과 갈등
도윤은 가끔 상상했다.
“만약 그때 강남 한 채를 샀더라면? 인생이 달라졌을까?”
하지만 그는 본능적으로 속도만이 정답이라고 믿지 않았다. 빠르면서도 약간의 안정감을 추구하는 게 그의 방식이었다. 그래서 그는 늘 조심스러웠다. 그러나 뒤돌아보니 그 신중함이 때로는 기회를 막아선 족쇄가 되기도 했다.
“내 생각과 판단을 조금 더 믿었어야 했다. 한 발 더 내디딜 용기가 필요했다.”
후회는 점점 더 선명해졌다. 특히 시간이 지나며 더 아쉬웠던 건 그 시기에 업무와 개인의 바쁜 일정 속에서 투자에 온전히 몰입하지 못했다는 사실이었다.
부동산과 주식, 서로 다른 게임의 법칙
부동산은 매수와 모니터링, 매도라는 몇 번의 선택으로 승패가 갈리는 시장이었다. 말 그대로 한 번의 결정이 인생을 바꿨다. 그러나 주식은 달랐다. 매일 변동했고, 속도가 생명이었다. 끊임없이 새로운 정보를 소화해야 했고, 한순간의 망설임이 수익을 날려버렸다.
도윤은 두 시장 사이에서 점점 혼란스러워졌다. 부동산에서의 안정적 접근이 주식 시장에선 발목이 되었고, 주식의 기민함은 부동산 투자에선 과감함 부족으로 변질됐다. 이 두 세계의 균형을 맞추지 못한 게 늘 아쉬움으로 남았다.
두 번째 투자, 그리고 무거워진 몸
2020년, 도윤은 두 번째 오피스텔을 분양받았다. 가격은 떨어지지 않았지만 큰 상승도 없었다. 대출은 여전히 남아 있었고 현금 유동성은 꽁꽁 묶였다. 마치 몸집만 커진 채 숨이 가빠지는 느낌이었다.
그러는 사이 주식 시장은 고점을 찍고 서서히 미끄러졌다. 아파트 가격 역시 정점 부근에서 전세를 주고 신축 아파트 반전세로 들어갔지만, 현금이 묶인 상태에서 도윤은 그저 상황을 바라볼 뿐이었다.
심리의 균열, 그리고 레슨 앤 런
그전까지 도윤은 늘 공격적 확장을 믿었다. 더 빠르게, 더 과감하게. 그러나 이 시기를 지나며 그는 깨달았다. “모든 기회는 다 잡을 수 없다.”
밤마다 차트를 열어보며 스스로에게 물었다.
“왜 그땐 그렇게 조심스러웠을까? 왜 그땐 그렇게 서둘렀을까? 나는 왜 기회와 리스크 사이에서 균형을 못 잡았을까?”
후회는 컸지만, 배움도 컸다. 정보의 비대칭이 얼마나 큰 차이를 만들고, 현금 유동성이 얼마나 중요한 무기인지 절감했다. 그리고 무엇보다 익숙하지 않은 길에 올라타려면 스스로의 판단을 더 믿는 용기가 필요하다는 것도 알게 됐다.
그리고 도윤은 조용히 다짐했다.
“다음번 기회가 온다면, 더 빨리, 더 디테일하게, 더 냉정하게 움직이겠다.”
2021년의 정점은 그렇게 무너져가고 있었고, 2022년은 단기 하락장이 다가오고 있었다. 도윤은 비로소 알았다. 승리보다 중요한 건 다음 게임의 준비라는 사실을.