부동산 임의경매 시 양도소득세 납부의무자는 누구인가?

갑은 초등학교 친구 을과 소주를 한잔 하고 있습니다. 갑은 속이 상하여 소주를 마시고 있고, 을은 그러한 갑에게 미안하고 면목이 없어 소주를 마시고 있습니다. 

3년 전 을은 갑에게, 자신이 돈을 빌리는데 담보가 필요하니 갑 소유 아파트에 근저당권을 설정하여주면 안되느냐고 부탁을 하였습니다. 갑은 자신의 유일한 아파트에 근저당권을 설정하는 것이 내심 꺼림칙하였고 가족의 반대도 컸지만 초등학교 친구 을의 부탁 그리고 6개월 뒤 확실하게 을이 빌린 돈을 갚고 근저당권등기도 말소하겠다는 약속을 철석같이 믿고 을의 부탁을 들어주었던 것입니다. 그러나 을은 결국 약속을 지키지 못하였고 을의 채권자 병은 갑 소유 아파트에 설정된 근저당권에 기한 임의경매신청을 하고 만 것입니다. 그 결과 갑 소유 아파트는 경락되어 정이 매수하게 되었고 갑은 자기 소유 아파트를 잃게 된 것입니다. 그러나 불행은 그게 다가 아니었습니다. 갑은 자신의 아파트를 양도하였다는 이유로 세무서로부터 양도소득세를 납부하여야 한다는 통지까지 받았기 때문입니다.

소득세법에 의하면, 양도소득세 과세대상이 되는 '자산양도'는 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하므로, 경매에 의하여 부동산이 경락된 경우에도 부동산 소유자는 양도소득세를 납부하여야 하는 것입니다. 그런데 위 사안에서는 갑은 자신의 채무가 아니라 을의 채무를 담보하기 위하여 자신의 아파트에 근저당권을 설정해준 것이므로 결국 을의 채무를 대신 변제한 것이어서 법률상으로는 채무자인 을에게 구상권을 행사할 수는 있습니다. 다만 위 사안에서는 을은 다른 재산이 전혀 없어 갑은 을에게 구상권을 현실적으로 행사할 수는 없을 것으로 보입니다. 

이와 관한 판례를 보면 "근저당실행을 위한 임의경매에 있어서 경락인은 담보권의 내용을 실현하는 환가행위로 인하여 목적부동산의 소유권을 승계취득 하는 것이므로, 비록 임의경매의 기초가 된 근저당설정등기가 제3자의 채무에 대한 물상보증을 목적으로 이루어졌다 하더라도 경매목적물의 양도인은 물상보증인이고 경락대금도 경매목적물의 소유자인 물상보증인의 양도소득으로 귀속되는 것이고, 물상보증인의 채무자에 대한 구상권은 납부된 경락대금이 채무자가 부담하고 있는 피담보채무의 변제에 충당됨에 따라 그 대위변제의 효과로서 발생하는 것이지 경매의 대가적 성질에 따른 것은 아니기 때문에 채무자의 무자력으로 인하여 구상권의 행사가 사실상 불가능하게 되었다고 하더라도 그러한 사정은 양도소득을 가리는 데는 아무런 영향이 없다."고 판시(대법원 1991. 5. 28. 선고 91누360 판결, 2000. 7. 6. 선고 2000두1508 판결)한 바 있습니다. 

위 판례대로라면, 갑은 비록 주채무자가 아니라 물상보증인에 불과하였지만 경매목적물의 양도인으로서 양도소득세의 납부의무를 지게 되는 것이고 이는 설령 주채무자 을이 무자력이어서 주채무자 을에게 구상권 행사가 사실상 불가능하더라도 달라지지 않을 것입니다.

한편 위 경우 소득세법상 양도시기는 담보권실행경매절차를 통하여 매각된 토지의 매각대금 완납일이 될 것입니다(대법원 1997. 7. 8. 선고 96누15770 판결, 1999. 10. 26. 선고 98두2669 판결). 왜냐하면 담보권실행을 위한 경매에 있어서 매수인이 매각대금을 완납한 때에 원래의 소유자는 그 소유권을 잃고 매수인이 소유권을 취득하는 것이기 때문입니다. 따라서 갑의 아파트가 경매절차에서 매각으로 인하여 소유권이 이전되었고, 갑에게 돌아갈 매각대금잔액이 전혀 없다거나, 을의 무자력으로 갑의 구상권행사가 불가능하다고 하여도 그러한 사유만으로는 양도소득세가 비과세되는 것은 아닐 것입니다.

갑과 을의 말 없는 술자리는 쉽게 끝이 나지 않을 것 같습니다.