공실세-더 늦기 전에 서둘러야 한다.

대한민국의 안정을 위해 도입을 서둘러야할 세금이 있다.

대한민국의 안정을 위해 도입을 서둘러야할 세금이 있다.      

 대한민국의 집값을 비롯한 부동산의 가격안정을 위해 도입을 서둘러야할 조세제도가 있다. 바로 ‘공실세(空室稅, Empty Homes Tax, 이하 공실세)’다. 잉글랜드와 캐나다, 홍콩 등 옛 잉연방(영연방)을 중심으로 도입된 공실세는 일정기간 이상 공실을 유지하는 부동산에 세금을 부과하는 제도다. 제도가 시행된다면 –물론 꼼수는 또 생겨나겠지만- 공실중임에도 월세를 낮추지 않고 배짱을 부리던 건물주나 한 사람이 소유한 주택의 수가 2312채나 1806채라는 제목을 가진 기사를 사라지게 될 가능성은 높아진다. 과세를 피하기 위해 공실을 채우려고 하면 월임대료는 조금씩 낮아질 것이고 렌트프리를 늘려주는 임대계약이 생겨날 가능성이 높아진다. 또 1년이나 2년의 단기임대보다는 3년 이상의 장기임대가 증가할 것이라 예측해본다.

 대한민국의 모든 토지는 위치와 형태에 맞게 쓰임새를 정하고 있다. 농지에서는 농사를 짓거나 관련된 시설만 지을 수 있다. 공장지는 생산을 위한 공장을 세우거나 관련된 시설만을 지을 수 있게 되어있다. 그래서 땅은 용도에 맞는 가격이 형성된다. 시간이 지나면서 도시화가 진행되었고 서구의 다른 나라들처럼 도시의 땅값은 올랐다. 사람들이 단시간에 모여들면서 주거용 부동산을 짓기 위한 땅값이 많이 올랐고 가장 큰 영향을 우리의 삶에 미쳤다. 

 시간이 지나면서 우리는 60년대부터 80년대까지 고도의 성장기를 지나왔다. 경제가 성장하는 만큼 물가를 동반한 인플레이션이 발생하는 과정에서 지가(地價)의 상승도 자연스러웠다. 문제는 거래가 빈번하게 발생하는 도시일수록 가격이 오른 폭은 컸고 인상된 가격이 쉽게 내리지 않았다는데 있다. 이는 자유시장경제의 악순환요소로 작용했다. 자본주의의 집적체라고 불리는 주식회사의 가치와 가격은 회사의 실적에 따라 오르내렸지만 주식회사가 생산 활동과 기업의 경영을 유지하기 위해 보유했던 부동산의 값은 사용빈도가 줄어도 값이 유지되었다. 상황이 이렇다보니 기업들은 생산 활동으로 얻은 이익으로 생산이나 연구를 위한 재투자하여 기업을 성장시키기보다는 투입한 돈 값이 유지되는 부동산을 가지려고 노력하면서 부동산 가격이 더욱 올랐다. 이런 현상이 자산의 비정상적인 가치상승을 유발했고 기업의 성장은 더뎌졌다.

 부동산 같은 자산을 선점한 사람들만이 인플레이션에 대한 이익을 유지하고 가지게 되면서 선점된 재산을 이어받은 사람들에게까지 이익이 이어졌고 빈부격차는 유지되거나 벌어졌다. 부모에 의해 달라지는 출발선과 기울어진 운동장 같은 기회의 불균형과 과정의 불공정은 모두가 여기에서 비롯되었다. 물론 도시화의 집중이 가속화된 지금은 땅보다는 교환에 수월한 화폐를 선호하고 있다. 불균형과 불공정상황이 균형과 공정으로 가도록 균형추 역할을 해야 할 금융마저 불균형과 불공정을 가속화시키는 로켓역할을 하면서 상황은 지금까지 악화되었다.  

 이런 사회적 현실이 경기선순환에 악영향을 주고 있다. 이를 보여주는 사례는 우리 주변에 흔하다. 부동산을 가진 사람들은 굳이 월세를 내리면서까지 사람들에게 부동산을 빌려주려고 하지 않는다. 월세를 한번내리면 다시 올리기 어렵기 때문에 오히려 렌트프리(Rent Free, 세입비용을 받지 않는 기간)기간을 제공하는 것을 넘어 늘려주면서까지 형성된 월세가격을 유지하고 있다. 이는 공정하지 못한 담합이다. 대한민국에서 담합은 불법이다. 이런 불공정들은 전체가계수입의 약 20%를 차지하는 자영업자에 대한 수입 감소로 이어져 이들이 가장(家長)으로 있는 가계의 건전성이 악화되는데 직접적인 영향을 주고 있다. 

 부동산을 가진 이들이 이런 행동을 할 수 있는 근본적인 이유는 바로 이미 가진 기득권으로 자신들은 풍족한 은행계좌의 숫자들을 가지고 있기 때문이다. 따라서 자유시장경제의 시장공정을 위해서라도 건물주들만을 위해 일 해왔던 과거정부들과 달리 새로운 정부에서는 우선적으로 ‘공실세’를 도입하여 자영업의 안정성을 유지하여야한다. 공실세를 도입하면 부동산 임대업을 하는 이들의 반발을 불러올 수는 있다. 이때 금융정책을 통한 지원과 세제의 변형으로 이들이 받을 충격을 줄여주고 시간의 간격을 두고 제도를 안정시킨다면 주택이나 상가의 임대료는 시장에 맞게 움직이며 안정될 것이다. 당장 엄청난 효과를 불러올 수는 없지만 임대료의 변동으로 죽어가던 도심에 활력을 불어넣을 수도 있다.

 그런 뒤에 주택공급이 이루어진다면 공실임에도 높은 월세를 유지하던 임대인의 수가 줄어들어 임대료의 하향안정화가 이루어지면서 과도하게 증가했던 주거비용이 감소할 것이다. 빌려 쓰는 임차인의 부담이 줄어들면서 가계가 사용할 수 있는 가처분소득이 증가하고 상가에서 이루어지는 자영업의 월세 비용도 줄어 수익성을 올리는데 기여하게 될 것이다. 이는 가계가 소비할 수 있는 틈을 만들어주면서 코로나로 침체된 내수의 활성화에 기여할 수도 있다. 

  이후 ‘이명박·박근혜 정부’동안 증가시키고 ‘문재인정부’까지 유지해온 자영업의 비중을 서서히 줄여서 가계에 경기변화에 덜 민감한 수입이 유지되도록 만들어가야 한다. 이때 발생할 수 있는 충격을 대비해 금융정책을 적절히 활용한다면 새롭게 들어서는 정부는 과거의 정부가 하지 못했던 국민생활안정에 기여하는 최초의 정부가 될 수도 있다.