시장은 돌고 돈다.
최근에 부동산 시장을 보면 대출 규제로 인해 전체적으로 시장은 조정 국면을 보이고 있어 보인다. 거래도 대폭 줄어들고 있으며 매물은 쌓이고 있다. 시장이 갑자기 냉각기로 접어들었다는 느낌을 받는다. 그런데 재미있는 것은 이런 분위기가 서울에서도 지역에 따라 온도차가 다르다는 것이다.
특히 서울 변방과 수도권 변방에서 낙폭이 상대적으로 크게 떨어지고 있다.
한때 2030세대 '영끌'의 성지인 노원의 하락이 크며 수도권에서는 인천, 평택, 수원 등 수도권 변방 하락폭이 확실히 크다. 이에 반해 강남이나 분당 등 핵심지역들은 거래가 되지는 않지만 낙폭이 크지는 않다.
부동산이 하락하고 있지만 지역에 대한 양극화가 극대화되어 간다는 생각을 하게 된다. 강남 선호는 더 높아지고 있고 강남 신축은 더욱 뜨거워지고 있다. 반대로 비 강남권, 구축, 수도권 변방에 대한 관심도는 상대적으로 하락하고 있다.
최근에 '얼죽신'(얼어 죽어도 신축)이라는 말이 유행하듯이 신축에 대한 선호도도 극명하게 양분화되고 있는 것 같다. 서울의 핵심지역은 분양 경쟁률이 높은 반면에 수도권 변방 신축들은 미분양으로 건설사의 도산 위험까지 나타나고 있다.
그런데 과연 이런 시장 분위기가 언제까지 갈 것 같나? 글쎄 언제까지라고 단언할 수 없지만 '달이 차면 기운다'는 속담처럼 이런 분위기도 어느 순간극에 달하면 달라지지 않을까? 과거에도 그랬듯이 말이다.
시장은 항상 돌고 돌았다. 강남이 너무 비싸면 주변으로 퍼졌고 서울이 급등하면 시간 차를 두고 수도권 변방까지 확대됐다. 이 이치는 마치 수학의 정석처럼 부동산에 있어서는 공식화되어 버렸다.
그런데 과연 그 원리는 알겠는데 도대체 그때가 언제일까? 25년?, 26년? 특정한 시기는 알 수 없다. 다만 현재 이렇게까지 부동산이 양극화되고 있는 주범이 뭔지는 확실히 알고 있다. 그것은 '다주택 투자자에 대한 세금 규제'이다.
정부는 다주택 권장보다는 한 채만 소유하는 것을 원하고 있기 때문에 다주택 소유에 대한 규제가 높다. 그러다 보니 자연스럽게 한 채를 소유한다면 지방보다는 서울, 서울에서도 강남, 구축보다는 신축 그것도 핵심지역에 대한 선호가 당연히 높은 것은 어쩌면 당연한 이유이다.
그리고 그 규제가 현재 4년 넘게 가고 있으니 그 규제로 인해 양극화가 심화되고 있는 것은 어쩌면 당연해 보인다.
그런데 과연 이 현상이 언제까지 갈 것인가를 고민해 보면 그리 오래가지 않을 것 같다는 생각을 하게 된다.
서울도 부동산 가격차가 편중되었고 수도권도 동일하게 신축 미분양이 속출하고 있는 상황에서 정부가 이를 관망만 하기에는 시민들의 불만이 가중되는 것을 외면하기에는 쉽지 않기 때문이다. 적어도 다가오는 선거를 생각한다면 말이다.
필자가 생각하기에는 정부가 할 수 있는 방법은 양극화를 해결하는 가장 좋은 방법은 다주택 규제를 푸는 것이다. 즉 똘똘한 한 채 전략보다는 여러 채를 소유하게 해주는 것이다.
물론 이렇게 되면 전국적으로 부동산이 과열될 수 있는 리스크가 있기 때문에 쉽지는 않다. 하지만 지금처럼 대출을 규제하면서 금리를 높여 놓은 상태라면 규제를 푼다고 해서 과거 초저금리 때처럼 쉽게 상승하기는 쉽지 않아 보인다.
만약 그렇게 된다면 어떻게 될까? 강남이나 신축이 오르는 폭보다는 상대적으로 눌려져 있던 비강남, 구축에 대한 상승이 높을 것으로 예상된다. 현재 이런 물건들은 몇 년 동안 시세가 눌려져 있었기 때문에 매매가는 하락해 있었기 때문에 투자금이 작게 들어갈 수 있다. 나는 그때가 투자 타이밍이 아닌가 하는 생각을 하게 된다.
지금 시장을 보면 마냥 현 수준으로 진행될 것 같지만 절대 그렇지 않다. 시장은 항상 유기적으로 흘러왔다.
즉 돌고 돌게 되어 있다. 특정 지역이 터무니없이 높다면 시간차를 두고 주변으로 퍼져가게 되어 있다.
투자자에게 있어서는 이것이 기회일 수 있다. 특정 시기는 정확히는 모르지만 언제 가는 변하게 되어 있다.
머쉿게 살고 싶은 -머쉬
