다주택자들에게 주택에 대한 규제가 심해지다 보니 주거용이 아닌 비 주거용 투자에 대한 관심이 뜨겁다. 이런 결과로 지식산업센터가 급격히 상승했다. 특히나 토지, 건물에 대한 투자도 급격히 늘어나고 있다. 과거에는 투자자들이 쳐다보지도 않던 오피스텔 투자도 뜨겁게 시장을 달구고 있다.
실제로 가산, 구로 디지털 단지는 지식산업센터 건축 대신 오피스텔 공사를 하는 곳들을 많이 볼 수 있다. 아무래도 오피스텔은 분양 상한 규제가 없기 때문에 관심이 높을 때 건설사들이 최대한 높게 분양가를 책정해서 단기간에 한몫 챙기려는 모습을 느낄 수 있다.
현재 다주택 투자자들은 마땅히 주택으로 투자를 하지 못하니까 오피스텔 시장으로 투자를 선회했고 실제로 묻지 마 투자로 이어지는 것을 주변에서 실제로 많이 보게 된다.
그래서 오늘은 오피스텔 투자에 대한 나의 생각을 이야기해보려고 한다.
과거 부동산 투자를 처음 시작했을 때 나는 현금 흐름을 만들고 싶었다. 그중에 초보자가 가장 손쉽게 접근할 수 있는 것이 오피스텔 투자였다.
오피스텔 투자는 투자자라며 누구나 잘 알고 있겠지만 월세 즉 '현금 흐름용' 투자이지 '시세 차익형' 투자는 아니다. 즉 과거 10년과 비교했을 때 아파트 대비, 다른 토지나 건물 대비, 시세 상승이 미미하다. 즉 차익형 투자로는 접합하지 않다. 10년 전에도 나는 빨리 직장 생활을 그만두어야겠다는 생각으로 오피스텔를 많이 보러 다녔다.
가장 수익률이 좋은 곳은 신정동이나 봉천동, 가산 디지털 단지 등에 많은 투자를 했다.
대부분이 7~8평 미만으로 6~7천만 원 정도로 매매를 해서 45만 원 정도 월세 수입이 가능했다. 이런 물건을 대출을 끼고 10개 정도 운영한다면 직장인 월급을 충분히 대체할 것이라고 생각했다.
하지만 이런 나의 기대와 달리 1년에 한 번씩 이사를 나갈 때마다 도배, 장판, 기타 수리를 해줘야 했고, 3~4년에 한 번씩 싱크대, 세탁기 등 부대시설을 교체해 줘야 했다. 세금 또한 비주거용이다 보니 많이 나오게 됐다.
앞에서 작게 벌고
뒤에서 크게 나가는 형국이었다.
설상가상으로 매매가는
꿈쩍도 하지 않았다.
오피스텔은 아파트를 대체하는 시장이 아니다 보니 직장 초년생이나 1인 가족 외에는 찾는 수요가 거의 없다.
이런 이상적인 생각으로 접근해서 투자를 하려고 했던 기대와 달리 투자 결과는 안 좋았고 이후부터는 오피스텔 투자는 절대 하지 않았다.
최근에 다주택자 주거용 투자에 대한 규제가 강화되다 보니 자연스럽게 오피스텔 투자로 옮겨 가고 있다. 과거의 7~8평형 1인 주거용이 아닌 2~3인용, 전용 84m2 아파트를 대체할 수 있는 크기의 오피스텔을 건설사들이 앞다투어 분양을 하고 있다.
건설사들은 오피스텔은 분양가 상한제가 없다 보니 높은 분양가를 책정하고 분양을 한다. 그럼에도 불구하고
대부분의 서울, 수도권 중. 대형 오피스텔은 완판된다. 더 이상 주거용 투자를 할 수 없는 다주택자 투자자들이 대거 몰리고 있는 것이다.
하지만 이런 오피스텔에 대한 시장의 활황이 언제까지 지속될지 우려스럽다. 주택 시세가 안정화되거나 수요가 빠지기 시작하면 대형 오피스텔은 오히려 작은 오피스텔보다 더 차갑게 식을 가능성이 높기 때문이다. 이를 모르지 않을 건설사들은 이런 투자자들의 심리를 교묘히 이용해 엄청난 고 분양으로 빠르게 판매를 하고 치고 빠지는 전략을 구사하고 있다.
투자자들은 이런 대형 오피스텔을 받을 때는 아파트와 적정한 가격 비교를 통해 분양가가 고 분양인지 아닌지 나름 기준이 있어야 한다.
일반적인 가격 비교 시세는 이렇다.
오피스텔 전용 84m2 분양한다고 하면 주변 신축 아파트 전용 84m2와 비교를 해보아야 한다.
전용에서 같아 보이지만 아파트는 서비스 면적이 포함되어 있고 오피스텔은 전혀 포함이 안 되어 있기 때문에 실제로 오피스텔 크기는 59m2에 가까운 크기이다. 그리고 동일한 아파트 59m2 대비 공간 활용도와 엘리베이터 이런 시설들이 다르기 때문에 25평형 보다 시세가 낮아야 한다.
즉
동일한 전용 아파트 크기
시세를 10억이라고 하면 5억 정도가
적당하지 않을까
생각한다.
물론 이것은 과거 신축 아파트와 오피스텔을 비교한 시세이다.
하지만 최근에는 오피스텔이 인기가 높다 보니 1 대 0.7 정도까지 가고 있으며 어떤 건설사들은 종부세 제외 투자 물건이라 홍보하면서 1 대 0.8~9까지도 가는 경우도 있다.
과거 3년 전에 나도 오피스텔을 전용 57m2를 분양받았다. 당시에 일반 아파트를 분양받고 싶었지만 다주택자에게는 자격이 안돼서 궁여지책으로 받게 된 것이다. 당시 25평형 신축 아파트가 6억 대였고 이 오피스텔은 3.5억에 분양을 하고 있었다. 나는 이 오피스텔이 약간 비싸다고 판단했지만 복층이 있고 안방과 거실의 천고가 4m라는 것이 일반 동일한 25평 대비 경쟁력이 있을 것이라고 생각했다.
그리고 단순히 아파트 대체가 아닌 업무용이나 기타 활용도가 높겠다고 생각을 하고 투자를 했다. 당시에는 오피스텔에 대한 인기가 없었기 때문에 계약금만 내면 되는 상황이고 중도금도 없었고 후불 이자도 없는 상황이어서 조건이 좋았다.
며칠 전에 나는 잔금을 완납을 하였다. 퇴근 후 오피스텔에 머물면서 이 공간에 대한 활용도를 고민 중이다. 확실히 아파트 대비 주거용으로 사용하기에는 공간 활용도가 떨어진다. 하지만 초기 선택한 장점인 천고가 4m와 복층 다락이 주는 또 다른 매력이 있어 다양한 활용을 고민 중이다.(향후 리모델링을 통해 변화된 것도 공유 예정이다.)
아무쪼록 주거용 투자가 힘들어졌다고, 오피스텔이 세금을 피해 갈 수 있다는 생각만으로 성급하게 건설사들의 고 분양 오피스텔 투자에 쉽게 현혹되지 않기를 바란다. 그리고 투자를 원한다면 꼼꼼히 주변 아파트와 적정 비교 평가를 통해 시세 가치를 파악한 후 투자를 하기 바란다.
머쉿게 살고 싶은 -머쉬