부동산 정보탐색은 길게, 의사결정의 순간에는 전광석화로
길치 독산동 문학소년과 안양댁의 마용성 진출 - 마포 임장기
문학소년은 타고난 길치였다.
초등학교 저학년 때까지야 독산동 집과 독산 초등학교 근처에서만 놀았다 치더라도 고학년이 되었으면 행동반경이 좀 넓어져야 하는데, 5학년이 되어서도 나는 집과 학교 이외의 길은 거의 벗어나지 않았다. 친구들과 다방구를 하거나 짬뽕과 같은 공놀이를 하더라도 나는 반드시 우리 집이 보이는 장소에서만 했다. 여기에는 당시 다른 사람보다 약한 나의 담력도 한몫을 했다.
당시 친구들 중 담력이 좀 있는 놈들은 학교 뒤 폐허가 된 집의 담을 타고 들어가서 그 안에 있는 버려진 물건들을 자랑삼아 들고 오거나, 학교 뒷산 작은 약수터에 있는 무덤들 근처에서 악랄한 북한 공산당이 우리 자유 남한에 뿌린 삐라(전단)를 주워와서 학교 선생들에게 칭찬을 받곤 했지만 나는 그 근처에 얼씬도 하지 않았다.
어느 날, 친구 따라 어디를 가서 다방구를 하면서 놀았는데 집에 갈 시간이 되어서 겁이 덜컥 났다. 여기가 대체 어디지? 겁에 질린 나는 친구에게 울면서 물어봤다.
OO 아, 우리 집 어떻게 가야 해? 나 집 못 찾겠어.
이 길로 쭉 가면 너네 집 나오는데? 저기 문방구 옆이 너네 집이잖아?
이런 나의 길치 성향은 대학생이 되어도 여전했다.
와이프 역시 독산동에서 태어나, 독산 초등학교를 나왔지만 문학소년과는 달랐다.
눌러 앉기를 좋아하는 문학소년과는 달리 와이프는 한 곳에 오래 못 있는 성격이었다. 재수생 시절 곳곳을 돌아다니며 아르바이트를 하던 성격도 한몫을 하였고, 무언가 자신의 삶을 업그레이드하고자 하는 강한 열망이 있었다. 오죽했으면 대학생 때 저녁에 학원 아르바이트를 해서 모은 그 돈으로 주말 틈틈이 승마까지 배우던 사람이었다.
당시 문학소년은 충분히 와이프에게 차일만 했었다.
우여곡절 끝에 둘은 다시 만나서 결혼은 했지만, 꿈과 현실의 괴리는 너무 컸다. 우리가 가진 결혼 자금은 5천만 원이 전부였고, 와이프는 결혼 전 수년 간 가장의 역할까지 하느라 모아 놓은 돈이 없었다.
당시 우리가 가진 돈으로는 별다른 선택권이 없었기에 안산 오천만원 전셋집에서 시작을 했다. 당시 문학소년보다 훨씬 보는 눈이 넓었던 와이프는 강남에 있는 미분양된 아파트나 주상복합을 사자고 이야기를 했지만, 나는 거들떠보지 않았다. 꼴에 빚은 싫었으니까.
그 와중에 창업했던 벤처가 망하고, H카드로 옮겨 괜찮아지겠다 싶을 때 와이프는 학원 사업을 시작했다가 망했다. 이 두 번의 연이은 삶의 구렁텅이를 벗어나는데 자그마치 10년이나 걸렸다. 두 개의 깊은 구렁텅이를 가까스로 벗어나던 그 때, 당시 경기도 3억짜리 아파트에 살고 있었고 융자는 거의 갚아가는 중이었다,
때는 바야흐로 2014년 초였다.
우리는 무조건 인 서울을 하겠다는 강한 열망으로 부동산 공부를 시작하고 긴 임장과 탐색 끝에, 마포의 한 낡은 아파트를 점찍었다. 우리가 막 알아본 당시 그 낡은 마포 아파트 가격은 3억 5천 정도였다.
당시 우리가 살던 경기도 새 아파트를 팔고 5천만 원 정도만 더 내면 마포의 그 점찍어 둔 낡은 아파트로 갈아탈 수 있었지만, 당시 살던 경기도 집이 아무리 해도 팔리지 않았다. 이 경기도 집을 파는데 거의 6개월 이상이 걸렸다. 드디어 집을 파는 계약을 하고 우리는 그 즉시 마포 부동산으로 달려갔다.
'3억 5천에 이 앞 OOO 아파트 매물 나온 게 있을까요?'
'3억 5천이면 언제적 가격입니까. 지금 4억 5천 정도입니다. 그마저 매물도 거의 없어요.'
우리가 마지막으로 알아봤을 때보다 6개월만에 거의 1억이 올라버린 상태였다. 와이프는 마포 집을 못 사겠다고 했다. 이제 막 빚을 갚았는데 또 빚을 갚는 거는 싫다고 하면서 차라리 전세를 살자고 했다. 이미 경기도 집을 팔았으니 집을 사든 혹은 전세를 가든 결정해야 하는 상황이었다. 나는 와이프의 손을 조용히 붙잡았다.
'1년 동안 우리가 긴 시간 투자를 해서 공부하고 여기까지 왔는데, 그냥 사자. 내가 공부하고 확인한 바로는 저 정도 가격 감당할 수 있어, 빚은 내가 다 알아서 할게'
와이프가 어어어 하는 중간에 나는 바로 가계약금을 쏘아 버리고 일을 저질러 버렸다. 아래는 문학소년이 처음으로 서울에 아파트를 장만한 마포 아파트 임장기이다.
마포구는 서울의 모든 구 중에서 한강을 가장 넓게 끼고 있는 구로서, 조선시대 전국의 농수산물을 마포나루로 집결하여 광화문을 거쳐 임금에게 진상하는 한양 길목의 첫 번째 루트였다.
지하철 2호선과 5호선이 북에서 남으로, 6호선과 경의 중앙선이 한강을 끼고 서에서 동으로 뻗어 있는 사통팔달 교통의 요지가 되었다. 강북에서 한강을 끼고 있는 마용성광의 첫 번째 구로서 아래의 표에서와 같이 마포구의 핵심 지하철역에서 강남을 제외하면 대부분 20분대라는 것을 눈여겨보면서 마포구 임장을 진행하도록 한다. 참고로 마포의 단점 중 하나는 대중교통을 이용한 강남 출퇴근이 생각보다 시간이 좀 걸린다는 점이다.
[루트 1] 이대에서 공덕 상수로 이어지는 코스
마포역 임장의 첫 코스는 2호선 이대역 6번 출구에서 시작한다. 이대역 바로 뒤편에 위치한 신촌 그랑 자이는 2020년 2월 입주한 이대역 초역세권 평지 아파트이며, 아현 2 주택 재건축 인근으로 이후에도 아현동 재개발의 후광을 얻을 수 있을 것이다. 이 곳에서 10분 정도 언덕을 오르면 도착하는 마포 프레스티지 자이는 2021년 3월 입주예정으로 이대역에서 15분 정도로 역세권이라기에 좀 애매하며, 바로 옆의 염리동 상록아파트가 현재 주변 공사 소음이 있으나, 주변이 완공되면 제자리를 찾아갈 수 있을 것으로 예상된다.
이 곳에서 10분 정도 걸으면 마포아트센터 이용이 편리하고 조용한 마포자이 3차가 있고 이 곳을 둘러본 후 아현역을 지나 방송에도 많이 나오고 아현역과 애오개역 모두 이용이 가능한 마포 대장주인 마포 래미안 푸르지오(마래푸)로 가보자. 마래푸는 약 4000세대의 대단지 아파트로 동마다 전철역의 거리 편차가 많기 때문에 동 마다 가격 차이가 많은 편이다.
마래푸에서 5분 정도 거리에 있는 공덕 삼성래미안 5차는 애오개역과 공덕역 이용이 가능하나 약간 거리가 있으며 초역세권이라 하기에는 다소 애매하다. 이어지는 공덕 삼성래미안 4차 역시 역까지 약간 거리가 있으며 애오개역에서 오르기에는 언덕이 있는 편이다. 옆 마포현대 역시 언덕에 주차공간이 0.8로 협소한 편이며, 바로 옆의 염리동 삼성래미안은 용강초, 숭문중고 이용이 편리하며, 주변 재개발 완료로 거주 환경이 많이 좋아졌다. 여기서 혹시 배고프다면 인근의 을밀대 평양냉면과 아소정 갈비찜과 냉면을 추천한다.
8분 정도 걸으면 나오는 공덕 현대도 언덕이 좀 있으며, 주차공간이 0.7로 협소한 편이다. 이어지는 삼성래미안 공덕 3차는 공덕역에서 가까운 역세권이고 큰길 뒤편에 있어서 상대적으로 조용한 편이다.
옆 공덕 SK리더스뷰 아파트는 2020년 8월 입주한 공덕역 초역세권 아파트다. 아는 분이 이곳을 분양받고 5000만 원 피를 붙여 팔고 소고기를 먹었는데 그 후 얼마 지나지 않아 5억이 올라서 4억 5천 짜리 소고기 먹었다는 말을 들은 적이 있다.
공덕역 쪽으로 오면 보이는 공덕 삼성은 공덕역 초역세권으로 공덕시장 이용도 매우 편리하며, 롯데캐슬 프레지던트는 5/6/경의중앙/공항철도로 연결된 공덕역과 연결된 초 역세권 오피스텔이다. 바로 인근의 공덕 파크자이와 공덕 더샵은 공덕역 인근 주상복합이다, 이제 염리 초등학교 쪽으로 오면 염리초에 바로 붙어 있는 초품아인 바로 마포 GS자이와 대흥 마포태영이 보일 것이다, 이 곳은 공덕역과 마포역 역세권에 경의선 숲길 이용이 편리하며 숲 바로 앞이 아니라 조용한 편이다.
바로 이어지는 용강동으로 들어오면 마포 용강 래미안이 보이는데 이 곳이 일부 108동과 109동은 한강뷰가 가능하고, 인기 있는 래미안 마포 리버웰과 e 편한 세상 마포 리버파크 역시 강변북로와 마포역 이용이 매우 편리하다, 인근 마포옥과 조박집이 매우 유명한 맛집이며 여기서 15분 정도 걸어가면 한강뷰는 매우 좋으나 역이용이 약간 불리한 래미안 마포 웰스트림과 마포 강변 힐스테이트를 확인할 수 있다.
이어지는 도로를 통해서 한강변 아파트로 광흥창역 도보 10분 이용이 가능한 서강 GS와 30평대 신축으로 이루어진 한강 밤섬자이를 확인할 수 있다.
마지막으로 상수역 쪽으로 오면서 서강 한진해모로, 래미안 밤섬 리베뉴 2차와 1차를 확인할 수 있는데 이 곳은 상수역 5분 역세권으로 조용하고 상수역 맛세권이지만 마트 등의 편의시설이 일부 부족하나 당인리 발전소의 개방으로 추가 상승이 예상되는 곳이다. 여기서 상수역 혹은 광흥창역-6호선을 통해서 [루트 1] 임장을 마치게 된다.
마포에 이사한 후 1년 정도가 흘러서 새로운 주변환경에 적응한 뒤, 우리는 다시 부동산 공부와 임장을 하기 시작했다.
우리의 눈에 들어온 두 아파트는 용산에 있는 좀 낡은 OOO 아파트와 지금 살고 있는 성동구 금호동의 재개발 진행중인 조합원 입주권이었다. 이미 마포에서 출근시간 30분이라는 경이로운 경험을 한 나는 이 30분만큼은 놓치고 싶지 않았다. 용산을 사면 출근시간은 50분이고, 금호동을 사면 출근시간 30분이 걸리는 구조였다, 나는 금호동을 밀어붙였다. 우리는 금호동의 부동산으로 갔다.
'이 앞 OOO 재개발 조합원 매물 나온 게 있을까요?'
'네, 매물 나온 게 하나 있습니다.' 이상하게도 바로 일이 진행되고 나는 가계약금 500만 원을 바로 이체했다. 그러나 계약서를 쓰는 날 집주인은 나타나지 않았다, 계약 파기를 한 것이다. 그 가계약금을 돌려받는 데 무려 1개월이 걸렸다. 가계약금이 들어온 것을 확인한 날, 다시 금호동의 부동산으로 갔다.
'1개월 전에 사려고 했던 같은 평수의 물건 매물 나온 게 있을까요?'
'한 달 전보다 그 새 5천이 올랐어요 그마저 매물도 하나밖에 없어요.'
바로 1개월 전보다 그 사이 5천 만원이 올라버린 상태였다. 와이프는 마포 때와 같이 금호동 집을 못 사겠다고 했다. 1개월 전 5천을 덜 주고 살 수 있던 물건을 어떻게 지금 한 달도 안 돼서 5천이나 더 주고 사느냐고 했다. 이미 마포 집도 있으니 더 안 사도 되는 거 아니냐고 하면서 집으로 가지고 했다. 나는 다시 와이프의 손을 조용히 붙잡았다.
'1년 동안 우리가 시간 투자를 해서 공부하고 여기까지 왔는데, 그냥 사자. 내가 공부하고 확인한 바로는 저 정도 가격 감당할 수 있어, 빚은 내가 다 알아서 할게'
결국 문학소년은 한 달 만에 오천을 더 주고 재개발 조합원 입주권을 샀고, 지금은 시간이 흘러 그 자리에 들어선 아파트에서 은행으로 출퇴근 중이다.그리고 지금 빚은 없다.
마포와 성동구의 아파트 모두 각각 1년 정도의 공부를 해서 물건을 결정했다. 그러나 실제 매입을 결정해야 할 순간이 왔을 때 문학소년이 들인 시간은 각각 1분이 안 되었다.
혹자는 수억의 물건을 어떻게 그렇게 쉽게 결정해서 살 수 있냐고 하지만, 실제로 내가 그 결정을 하는데 들어간 시간은 각각 1년 이상이었다. 1분은 결정하는데 들어간 시간이 아니었다. 이미 결정을 한 상태였으니까.
부동산 정보탐색은 길게 하여야 하는 것이고, 의사결정의 순간에서는 전광석화처럼 결정해야 하는 것이다.
우주 왕복선 발사를 위해서는 긴 시간 테스트를 하지만, 일단 카운트 다운이 들어가면 10초면 끝나는 것과 같은 이치라고 보면 된다.
반대로 정보탐색을 짧게 하고 의사결정을 질질 끈다면 당신은 부동산 투자 필패를 맛보게 될 것이다.
브런치 독자분들로부터 과분한 사랑을 받았던 [자네는 딱 노력하는 만큼 받을 팔자야] 브런치 북이, 2022년 브런치북 프로젝트 특별상을 받아서, 글라이더 출판사에서 책으로 출간이 되었습니다. 구석구석 발품 팔아 누볐던 서울 아파트 상세정보와, 부동산 재테크와 관련한 핵심 정보들을 추가하였습니다.
자네는 딱 노력한 만큼 받을 팔자야 | 문학소년 - 교보문고 (kyobobook.co.kr)
https://product.kyobobook.co.kr/detail/S000208494351
▞ 책 속으로
부모로부터 경제적 지원을 받지 못하는 20대와 막 결혼한 30대 신혼부부가 부동산 재테크를 시작해야 한다면 어떻게 해야 할까? 가정이 있는 무주택자라면 부동산으로 재산을 불리기 위해서 어떻게 해야 할까? 집 하나 가지고 있지만 남들 오를 때 같이 오르지 않아서 속상한 사람이라면 어떻게 해야 똘똘한 1주택으로 갈아타고, 성공적인 부동산 재테크를 할 수 있을까? 지금은 지방에 살지만 언젠가는 서울 핵심 아파트를 장만하고 싶은데 어떻게 해야 할까?
- 6쪽
강남은 지하철과 버스노선이 구석구석 거미줄처럼 연결된 차 없이 다니기 좋은 교통의 요지다. 강남구 임장을 할 때는 강남의 주요 동 들이 어떻게 맞닿아 있는지를 알아야 하는데, 자녀 교육 때문에 강남을 선택한 학부모들에게 아이가 안전하고 빠르게 대치동 학원가를 걸어서 혹은 학원버스를 이용해서 갈 수 있는지의 문제가 걸려있기 때문이다.
강남구 아래쪽에 위치한 개포동을 기준으로 위로는 도곡동과 대치동이, 그 위로 역삼동과 삼성동, 그 위로 논현동과 신사동, 그리고 마지막으로 한강에 맞닿아 있는 압구정동과 청담동이 있다. 촘촘한 지하철과 왼쪽 경부고속도로, 오른쪽에는 단군 이래 최대 규모로 개발 예정인 영동대로 라인까지 사방팔방 빈틈없이 교통망과 개발 호재로 채워져 있는 곳, 이곳이 바로 강남이다.
- 12쪽
점쟁이의 말에 와이프는 소스라치게 놀랐지만 침착하게 다시 물어봤다.
“아까 하나가 부족하다 하셨는데 그게 뭔가요?”
“노력하지 않으면 아무도 안 도와줄 팔자야.”
“그런데 누구나 다 노력해야 잘 사는 거 아닌가요?”
“부모 복이 없다고. 심지어 형제자매 복도 없어. 부모가 날개를 달아줬으면 날아올랐는데 날개를 안 달아줬어. 그리고 자네도 마찬가지야.”
“저도요?”
“어. 자네도 아무도 안 도와줘. 모든 것을 스스로 해야 해.”
와이프는 깊은 절망에 빠졌다.
“그럼 이제 저희는 어떻게 해야 하나요?”
“그래도 노력하면 돼. 남편은 딱 노력하는 것만큼 받을 팔자야.”
“무슨 팔자가 이런가요? 딱 노력하는 것만큼만 받을 수 있다니요.” 와이프는 한숨을 쉬었다.
“무슨 팔자가 이러냐니! 세상에 노력을 죽도록 해도 뜻대로 안 되는 사람들이 얼마나 많은데!”
- 33쪽
(기초 2) 재테크와 부동산 공부는 돈을 모은 후에 하는 것이 아니다
부동산 가격이 주춤한 지금, 우리는 더 우울해졌다. 지금 살고 있는 집 가격은 떨어졌고, 가고 싶은 아파트는 천정부지로 올라버렸고, 심지어 아직 전세나 월세로 사시는 분들도 부지기수다. 보유 중인 자산으로는 ‘영끌’을 해도 강남은 커녕 서울 주요 신축 아파트는 꿈도 못 꾸는데 시간 내서 공부를 해야 할 필요가 있을까? 그러나 이는 ‘지금 돈이 없는데 재테크 공부를 당장 할 필요가 없지 않나요?’라고 물어보는 것과 같다. 지금 돈이 없다고 공부를 하지 않고, 돈이 모일 때까지 기다렸다가 재테크 공부를 시작하는 게 맞을까?
재테크 공부는 돈을 모으기 위해서 하는 공부지 돈을 모은 후에 하는 공부가 아니다. 부동산 역시 마찬가지다. 부동산 공부는 좋은 부동산을 사기 위해서 하는 공부다. 좋지 않은 부동산을 어쩌다 매입 후 그때서야 부동산 공부를 시작하는 건 쓸모없는 짓이다.
- 256쪽
(1)2023년 하반기 청약 트렌드와 전망
왜 규제를 다시 풀어주는 걸까? 정부는 가격이 폭락하는 것을 원하지 않는다. 미분양 주택의 증가로 인한 건설회사의 줄도산도 원하지 않는다. 말로는 시장원리에 따른다고 하지만, 정작 대형 건설사가 미분양으로 인해서 도산의 위기에 처한다면 정부는 그 건설사를 살리기 위해서 노력할 수밖에 없다. 이러한 미분양 주택을 줄이기 위해서는 무주택자가 아닌, 유주택자와 다주택자들이 지갑을 열어서 미분양 아파트를 사줘야 하기 때문이다. 그리고 예전에 재미를 봤던 유주택자와 다주택자들은 미분양 아파트도 잘만 고르면 시간이 흘러 알짜배기가 되리라는 것을 잘 알고 있다. 이러한 사실을 모르는 사람은 주택을 소유한 적이 없는 무주택자뿐이다.
- 264~265쪽
