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분양계약 계약금 포기 해제, 왜 안되는 것일까?
법률사무소봄 정현주변호사
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Jul 30. 2024
최근에는 상가 분양권 및 오피스텔 분양권 해제가 전국민적으로 말썽이다. 처음 생각했던 것과 달리 아파트와 달리 공실이 심한 것이 현실이다 보니, 시행사측에서는 어떻게든 잔금 전에 계약을 해제하는 것을 막으려고 하고 아무것도 모르고 덜컥 분양권을 산 쪽에서는 어떻게든 잔금을 치르기 전에 계약금을 포기해서라도 계약을 해제하려고 애를 쓰게 된다.
이런 상황이 계속되니 시행사 측에서는 '선납금'이라는 명목으로 계약금을 받으면서 100만 원 정도의 일정 금액을 입금하라는 문자를 보낸다. 또한 이 계약은 '중도금이 없는 계약'으로 추후 잔금만 납입하면 완전히 계약이 체결이 된다는 설명을 한다. 분양권을 사려는 개인들은 대부분 법에 대한 지식이 많지 않고, 최소한의 금액을 투자를 하여 돈을 벌어보려는 욕심에 상가, 오피스텔 분양권을 사려고 나선 사람들이다. 물론 시행사측에서는 이들에게 '대박 상품'이라며 좋은 장소, 높은 수익률을 사실상 보장하는 것과 같이 과장하여 개인들을 홀렸을 것이다.
많은 사람들이 투자를 잘하여 순식간에 돈을 많이 번 사람들을 부러워하며, 돈을 벌려면 역시 '재테크'를 잘해야 한다는 말들을 하고 각종 카페 등에 가입하여 고급 정보를 공유한다. 이 중에는 이와 같이 분양권을 사서 전매를 하거나 또는 임대수익을 얻는 등의 틈새시장 공략도 존재하는 것이다. 하지만 투자를 잘하여 소위 말하는 '대박'을 터트리는 경우가 얼마나 많을 것인가? '틈새 시장'이란 말그대로 '틈새'로 사람들에게 외면받는 부분이 될 수도 있다. 아니 오히려 그런 경우가 더 많을 것이다.
남양주 법률사무소 봄 변호사들어느날 법률사무소 봄을 찾아오신 의뢰인 '봄씨'는 나에게 상담 신청을 하며 소위 말하는 '아파텔( 아파트와 유사한 구조를 가지는 오피스텔)' 분양계약을 하였는데, 계약금을 포기하여도 좋으니 더 큰 손해가 나기 전에 계약을 해지하고 싶다고 말했다.
봄씨는 처음부터 재테크에 관심은 없었다. 아파텔 분양권을 사기로 마음먹은 것도 철저하게 지인의 권유에 의한 것이었다. 지인의 말에 따르면 요즘에는 가격이 비싼 아파트대신 아파트처럼 내부를 만든 아파텔이 유행이니 분양권을 사 들여 비싼 값이 전매를 할 수 있다는 것이다.
' 이번에 부동산 값 오르는 거 봤지? 아파트가 오르면 결국 아파텔도 오를 수 밖에 없어. 물론 아파트를 사면 다 좋지만.. 이 정도 금액을 안정적으로 투자해서 수익을 낼 수 있는게 어디야. 지금 투자해서 나중에서 전매하면 돼. '
봄씨는 그때를 생각하면 자신이 너무 감정적으로 투자를 결정했다는 생각을 지울 수 없다. 하지만 남들처럼 투자에 성공하여 돈을 벌고 싶다는 생각이 먼저 들었던 것 같다. 고민끝에 봄씨는 결국 투자를 결정하였는데, 계약을 담당했던 신탁사의 매니저는 위 계약과 관련하여 다음과 같은 설명을 했다.
' 여기 아파트는 중도금이 없는 물건이고, 오늘 계약금 지불하시고 잔금 기일에 잔금만 납부하시면 됩니다. '
중도금이 없다고? 일반적으로는 중도금이 있다고 들었지만 봄씨의 생각에는 크게 문제는 없을 것 같았다. 그런데 매니저는 이어서 ~~ 계좌로 계약금을 입금하라고 하면서, 동시에 선납금으로 100만 원을 입금하여야 계약이 문제없이 완료가 된다고 했다.
' 선납금이요? '
' 네 선납금은 중도금 명목으로 지급되는 것이라 나중에 잔금 지급하실때 100만 원을 제외하고 납부하시면 됩니다. 지금 납부하시면 바로 계약이 완료됩니다. '
봄씨는 계약서도 작성하지 않은 상태에서 매니저가 일방적으로 얼른 계약금과 추가 100만 원을 입금하라고 하니 당장 입금을 해야할 것 같았다. 또한 몇 천만 원에 달하는 계약금에 비해 선납금 100만 원은 미미한 금액으로 보였다. 많은 사람들이 봄씨와 같이 잘 모르는 상태에서 어떤 상황을 강요당하면 깊게 생각하기 어렵다.
봄씨는 ' 그래, 뭐 어차피 계약하기로 했는데. ' 라고 생각하면서 매니저가 요구하는대로 계약금과 선납금 100만 원을 입금하였다. 이 일이 추후에 얼마나 큰 문제를 야기하게 되었는지 알지 못하면서...
법률사무소 봄의 정현주, 이완수 대표 변호사그 일이 있고 나서 몇 달이 흘렀다. 봄씨가 체결한 분양계약은 아무리 봐도 수익형 부동산으로 보이지 않았고, 봄씨와 같이 계약을 체결한 다른 분양계약자들도 중간 이탈자가 많아지는 추세로 보였다. 부동산 경기는 생각처럼 좋아질 것 같지 않다. 이제는 그 누구도 오피스텔이나 아파텔 계약을 하지 않는다. 마이너스 피가 붙고 부동산 시장은 꽁꽁 얼어붙어버린 것이다.
봄씨는 더 큰 손해를 보고 싶지 않았다. 몇천만 원의 계약금은 비록 아깝지만, 사회 경험을 비싸게 치렀다고 생각하고 잔금을 치르기 전에 계약을 해제하는 것이 옳은 선택이라는 결론을 내렸다. 봄씨는 매니저에게 연락하여 ' 계약을 해제하고 싶다. 계약금은 포기하겠다. ' 라는 의사를 전했다.
그런데 매니저는 ' 중도금을 선납하셨죠? 그때 선납금 100만 원 말입니다. 그래서 법적으로도 계약이 해지되지 않습니다. ' 라는 말을 했다. 봄씨는 충격을 받았다. 고작 100만 원으로 계약 해지가 안 된다고? 봄씨는 중도금을 지급한 이후 계약 해지가 정말로 안 되는지에 대하여 이런 저런 루트를 통하여 알아봤다.
이래서 그 때 굳이 선납금 100만 원을 지급하라고 했구나. 법적으로도 보장된 해약금 해제를 막기 위해서. 정말 나쁜 사람들이다. 봄씨는 억울했다. 이대로 있으면 몇 억을 날리게 된다. 봄씨와 비슷한 상황에 놓은 사람들을 만든 카페에도 가입했다. 그들은 ' 집단 소송을 한다느니, ' , ' 내용증명을 보낸다느니 ' 이런 저런 말들을 했지만 사실, 그들도 뾰족한 수가 없었다.
' 시행사 측을 상대로 채무부존재확인의 소를 제기하시는 것이 어떨까요? 일단 잔금지급기일은 오고 있으니, 소송을 통해 계약금을 포기하여 해약금 해제를 하였다는 주장을 하여 받아들여지면 법적으로도 잔금을 내지 않아도 됩니다. 물론 계약금은 포기하는 셈이겠지만 그것이 최선으로 보여집니다. '
나는 말했다. 시행사 측을 상대로 잔금을 치르지 않는 것이 명확해지려면 계약이 말끔하게 해제되었다는 법적인 증명이 필요한 것이다. 봄씨와 같은 상황에 놓은 사람들이 많을수록 소송은 좀 더 유리해지지만 굳이 집단 소송을 할 필요는 없다. 봄씨의 입장에서는 봄씨만 생각해도 된다.
법률사무소 봄은 억울한 상황에 놓은 봄씨를 대리하여 ' 선납금 100만 원의 성격 '에 대하여 싸우기 시작했다. 사실상 어리숙한 분양계약자들을 상대로 고의적으로 법적으로 보장된 해약금해제( 계약금을 포기하고 중도금 전에 일방적으로 계약을 해제하는 것)를 막는 것은 민법 565조의 취지를 반하게 하는 것이 아닐까? 또한 계약서를 쓰기 전에 선납금 100만 원을 무조건적으로 지불하게 만든 것도 좋은 모습은 아니다.
억울한 일을 당했을 때, 법적인 쟁점만 잘 구성하면 재판부에서는 의외로 억울한 사람의 손을 들어주는 경우가 많다. 이를 위해서는 사실 관계를 최대한 구체적으로 진술하고 이에 맞는 법적인 근거를 적절하게 제출하는 것이 필요한 일인 것 같다. 어떤 경우에는 주위적 , 예비적 주장으로 나눠서라도 최대한 모든 부분에서의 법적인 쟁점을 다튀보는 것이 필요하다.
어려운 법적 분쟁으로 괴로운 문제가 생겼을 때, 우선은 남양주 법률사무소 봄으로 찾아와 전문적인 해결책을 찾아보는 것은 어떨까? 어쩌면 생각보다 쉽게 문제가 해결될지도 모를 일이다.