2025년 6월. 또 매도를 실행하다
무주택자가 되다
2번째 주택 매도를 결심하자마자 바로 실행에 옮겼다. 주인전세로 오래 거주하기를 원하셨던 구 집주인, 현 임차인 분께 너무 죄송했지만 결심을 한 이상 어쩔 수 없었다.
나 : 사장님, 제가 원래 보유하던 주택을 갑자기 매도하게 되어서요, 이 주택도 매도해야 할 것 같아요. 임차인 분께도 너무 죄송하고 저도 너무 빨리 매도하게 되어서 아쉬운데 상황이 이렇게 됐네요.
사장님 : 아고, 어쩔 수 없죠. 1년 내 매도라서 77%가 세금인데 어쩐대요.
나 : 네, 그래도 사장님 덕분에 싸게 사서 손해는 아니네요. 매도도 잘 부탁드려요.
11월에 매수를 결정하고 계약서를 쓸 때만 해도 이렇게 빨리 매도를 하게 될지는 꿈에도 몰랐다. 한치 앞도 알 수 없는 게 사람 일인가보다.
매수할 때 주인 전세 조건이라 시세 대비 전세가를 높게 세팅할 수 있었는데 매도하는 과정에서 그 조건이 유리하게 작용했다. 투자금이 최소금액이라 투자자에게 1순위 매물이었기 때문이다. 며칠 지나서 서울 아파트를 사고 싶어하는 지방 투자자에게 매수콜이 왔다. 때마침 627 규제가 발표되어서 매수자는 규제 실행 전에 매수를 마무리 짓고 싶어했고, 덕분에 막판에 가격을 조금 더 협상해서 계약할 수 있었다.
큰 수익을 내지 못했지만 그래도 원하는 시기에 바로 매도가 된다는 것에 감사했다. 모니터 앞에서 하는 공부만으로는 배울 수 없는 것들을 비싼 수업료를 내고 나서야 몸소 깨달았다. 2주만에 2채를 모두 매도하고 자유로워졌으니 이제 매수를 잘하는 일만 남았다. 뜨거운 시장에 찬물을 끼얹듯 627규제가 나오면서 오히려 나에게는 유리한 상황이 되었다. 두 손에 쥐고 있는 것을 내려 놓았기에 새로운 기회를 잡을 수 있었다.
If~
첫번째 주택은 이미 매도를 한 상태에서 2번째 주택을 어느 타이밍에 팔 것인지에 대한 고민이 많았다.
"몇 개월만 더 보유하면 지금보다는 수천만원을 더 받고 매도할 수 있지 않을까? 매수할 곳이 정해진 것도 아닌데 섣불리 팔아서 무주택이 되는 게 더 리스크가 있지 않을까?"
하지만 어차피 1년 미만 보유하는 경우 세금이 77%라서 5천만원이 더 올라도 실질 수익의 크기는 크지 않았다. 1달, 2달 시간을 지체하며 수익을 더 기대하는 것보다 어차피 갈아타기로 결심했다면 빨리 매도하는 게 낫다. 매도한지 3개월이 지난 지금 2번째 주택은 내가 매도한 가격보다 3-4000만원 정도 오른 가격에 거래가 되고 있지만 세후수익은 큰 차이가 없었다.
Tip. 양도세 잘 내는 법
양도소득세는 자산의 상승분에 대해 세금을 내는 것으로 세후수익이야말로 진정한 투자의 결실이라고 할 수 있다. 양도차익이 큰 주택이라면 오래 보유하면서 거주까지 하는 게 유리하기 때문에 장기보유특별공제를 받기 위해 최대한 빨리 상급지로 갈아타는 것이다. 만약 양도차손이 발생한 주택이 있다면 양도차익이 난 주택과 같은 해에 함께 팔아 합산과세를 적용받는 것도 방법이다.
주택을 매도할 때 양도세는 반드시 체크해야 하는 부분으로 '부동산 계산기' 같은 세금 계산 사이트에서 대략적으로라도 세금을 계산해보는 게 좋다. 매도 후에는 양도세 신고를 해야 하는데 12억 이하 1세대 1주택 비과세 구간이라면 셀프로 해도 되지만, 양도차익이 크거나 다주택일 경우 반드시 전문가와 상담해야 한다. 양도세 신고 대행은 '세무통' 같은 플랫폼을 통해 비교견적을 받아 30만원대(단독명의 가정)면 의뢰할 수 있다. 양도세액 산출 시 비용처리도 되기 때문에 실제 자부담 비용은 크지 않다.
