전 집 살 생각이 없는데요?

전 집 살 생각이 없는데요?

생각보다 집을 굳이 왜 사야 하냐는 생각을 하는 분들이 많다. 혹은 집값이 너무 비싸기 때문에 내집마련은 나와는 거리가 한참 먼 이야기라고 생각해서 아예 부동산에 관심이 없는 분들도 많다.

하지만 집을 사진(buy) 않더라도 살 집(live)은 필요하다. 집을 사지 않을 경우 선택지는 월세 또는 전세이다. 단기적인 주거비만 따져보면 솔직히 전월세가 매매보다 합리적인 선택일 수 있다.

현재 서울 평균 전세가율은 55% 수준이다. 매매로는 10억짜리 집을 전세로 살면 절반 정도인 5억 5천만원만 있으면 된다. 전세 5.5억이면 20평대 기준 마포나 금호, 상도 등 중심지에 있는 아파트에서 살 수 있다. 5억 5천으로 매매를 하려면 노도강이나 금천구 등 상대적으로 선호도가 떨어지는 지역의 낡디낡은 구축밖에 선택지가 없다.

DSR, LTV 규제를 받는 주택담보대출과 달리 전세대출은 DSR규제도 없고 정부보증 대출이라 소득과 무관하게 대출도 잘 나온다. 특히나 소득이 적은 분들이라면 버팀목 전세자금대출과 같은 저금리 정책 대출도 이용할 수 있어 주거비 부담이 적다.

하지만 과연 언제까지 전세를 살 수 있을까?

전세대출 제도가 시행되면서 전세금은 꾸준히 상승해왔다. 물론 중간에 하락하기도 했지만 5년전, 10년전의 전세가와 지금의 전세가는 다르다.

2014년 9월에 입주한 마래푸의 전세가를 살펴보자. 2015년 34평(전용 84)의 전세가는 4억이었다. 8년이 지난 지금 더 구축이 되었음에도 전세가는 9억으로 3배 가까이 올랐다. 물론 워낙 상급지이고 누구나 살고 싶어하는 곳이기에 더더욱 전세가가 급격하게 오른 것도 있다.

같은 시기에 매매가는 164%가 올랐다. 입주 당시 갭이 2억 2천만원이었다. 만약 당시 2억 2천의 현금이 있던 사람 A는 갭으로 집을 샀고, B는 전세를 택했다면 9년 뒤인 현재 그 둘의 모습은 어떨까? 매매를 택한 A는 11억 3천만원을 벌었지만 전세를 택한 B는 그 어떠한 시세차익도 기대할 수가 없다.

비싼 곳이니 그런거 아니냐고? 꼭 그렇진 않다.

노원역 초역세권 단지인 노원상계주공3단지의 전세가이다. 1987년에 지어진 37년차 구축이다. 이렇게 오래된 구축조차 2014년 이후 현재까지 전세가가 74% 가량 올랐다. 같은 기간 매매가는 110%가 올랐다.

계속 전월세를 살면서 원하는 지역, 원하는 아파트에서 거주하면 될거라고 생각할 수 있다. 하지만 전세가는 계속 올라가고 상급지, 선호도가 높은 단지일수록 전세가도 빠르게 올라간다. 돈을 모으는 족족 전세 보증금을 올려주는데 사용해야 한다. 감당하지 못한다면 점점 밀려날 수 밖에 없다.

준비운동이 필요하다

결국 언젠가는 안정적인 거주지가 필요하다. 그렇기에 지금 당장 집을 살 생각이 없다 하더라도 지금부터 부동산에 관심 갖고 시장 참여자가 되어야 한다.

집을 사기 위해선 사전에 많은 준비가 필요하다. 공부가 전혀 되지 않은 상태에서 집값이 폭등해서 갑자기 불안해지는 마음 때문에 덜컥 집을 사버린다면 잘못된 선택을 할 확률이 높고 너무나도 고통스러운 시간을 보낼 수 밖에 없다.

지금 당장 집을 사야하는 것은 절대 아니다. 하지만 어느 타이밍에 어떤 집을 사야할지 결정하려면 공부가 되어있어야 한다. 집은 수억원, 수십억원의 매우 비싼 재화이다. 그렇기에 여태껏 모은 돈을 탈탈 털어서 집을 사는 경우가 많다.

좋은 타이밍에 좋은 물건을 사서 좋은 타이밍에 판다면 향후 몇 억원의 시세차익을 기대할 수 있지만 반대로 잘못하면 몇 억원의 손실을 볼 수도 있다. 지금 당장 집 살 생각이 없더라도 부동산 공부를 해야 하는 이유이다.