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Nov 22. 2023
전 집 살 생각이 없는데요?
전 집 살 생각이 없는데요?
생각보다 집을 굳이 왜 사야 하냐는 생각을 하는 분들이 많다. 혹은 집값이 너무 비싸기 때문에 내집마련은 나와는 거리가 한참 먼 이야기라고 생각해서 아예 부동산에 관심이 없는 분들도 많다.
하지만 집을 사진(buy) 않더라도 살 집(live)은 필요하다. 집을 사지 않을 경우 선택지는 월세 또는 전세이다. 단기적인 주거비만 따져보면 솔직히 전월세가 매매보다 합리적인 선택일 수 있다.
현재 서울 평균 전세가율은 55% 수준이다. 매매로는 10억짜리 집을 전세로 살면 절반 정도인 5억 5천만원만 있으면 된다. 전세 5.5억이면 20평대 기준 마포나 금호, 상도 등 중심지에 있는 아파트에서 살 수 있다. 5억 5천으로 매매를 하려면 노도강이나 금천구 등 상대적으로 선호도가 떨어지는 지역의 낡디낡은 구축밖에 선택지가 없다.
DSR, LTV 규제를 받는 주택담보대출과 달리 전세대출은 DSR규제도 없고 정부보증 대출이라 소득과 무관하게 대출도 잘 나온다. 특히나 소득이 적은 분들이라면 버팀목 전세자금대출과 같은 저금리 정책 대출도 이용할 수 있어 주거비 부담이 적다.
하지만 과연 언제까지 전세를 살 수 있을까?
전세대출 제도가 시행되면서 전세금은 꾸준히 상승해왔다. 물론 중간에 하락하기도 했지만 5년전, 10년전의 전세가와 지금의 전세가는 다르다.
2014년 9월에 입주한 마래푸의 전세가를 살펴보자. 2015년 34평(전용 84)의 전세가는 4억이었다. 8년이 지난 지금 더 구축이 되었음에도 전세가는 9억으로 3배 가까이 올랐다. 물론 워낙 상급지이고 누구나 살고 싶어하는 곳이기에 더더욱 전세가가 급격하게 오른 것도 있다.
같은 시기에 매매가는 164%가 올랐다. 입주 당시 갭이 2억 2천만원이었다. 만약 당시 2억 2천의 현금이 있던 사람 A는 갭으로 집을 샀고, B는 전세를 택했다면 9년 뒤인 현재 그 둘의 모습은 어떨까? 매매를 택한 A는 11억 3천만원을 벌었지만 전세를 택한 B는 그 어떠한 시세차익도 기대할 수가 없다.
비싼 곳이니 그런거 아니냐고? 꼭 그렇진 않다.
노원역 초역세권 단지인 노원상계주공3단지의 전세가이다. 1987년에 지어진 37년차 구축이다. 이렇게 오래된 구축조차 2014년 이후 현재까지 전세가가 74% 가량 올랐다. 같은 기간 매매가는 110%가 올랐다.
계속 전월세를 살면서 원하는 지역, 원하는 아파트에서 거주하면 될거라고 생각할 수 있다. 하지만 전세가는 계속 올라가고 상급지, 선호도가 높은 단지일수록 전세가도 빠르게 올라간다. 돈을 모으는 족족 전세 보증금을 올려주는데 사용해야 한다. 감당하지 못한다면 점점 밀려날 수 밖에 없다.
준비운동이 필요하다
