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Jun 30. 2020
돈 없이 건물을 사는 방법
마흔 살 행복한 부자아빠
나는 부모님께 물려받을 돈이 없었다. 대학교를 졸업시켜주신 것만 해도 감사했고 돈을 벌기 위해 회사에 입사해서 일을 했다. 회사가 멀어 회사 근처 원룸에 살면서 원룸의 건물주가 되어 월세를 받고 싶은 꿈이 생겼다.
재테크 카페를 통해 알게 된 사람이 원룸을 매수했다는 얘기를 들었다. 나도 용기를 내어 원룸 건물을 매수하고 싶었지만 지식과 경험이 전무해 어떻게 할지 알 수 없었다. 부동산 책들은 대부분 아파트 투자와 토지 투자, 경매에 대한 내용들이 많았다. 건물을 매수하는 방법을 자세하게 알려준 책을 찾기는 어려웠다. 간혹 건물 인수 방법을 제시하더라도 10억 정도 되는 상상할 수 없을 정도로 많은 초기 투자금이 필요했다. 나에게 그런 큰돈이 있을 리 만무했다.
회사와 맞지 않는 나를 발견하고 적응하지 못해 힘들어하다 결국 휴직했다. 회사를 잠시 쉬면서 안정적인 수입을 얻기 위한 방법을 이것저것 알아보다 옛날부터 꿈꾸었던 건물주가 되는 방법을 생각해봤다. 문제는 돈이었다. 큰돈 없이 건물주가 되는 방법은 없다고 믿었다. 건물주는 자본주의 부의 상징이자 많은 돈을 모으고 난 후에야 얻을 수 있는 트로피라고 생각했다.
궁하면 통한다고 했던가. 돈 없이 건물을 사는 방법을 찾을 수 있었다. 건물을 살 수 있는 다양한 방법 중에 초기 투자금이 낮더라도 건물을 사서 안정적인 임대료를 받을 수 있는 방법이 있다. 바로 건축업자가 짓고 있는 건물을 계약해 향후 건물을 인수받는 방법이다. 건물 인수 후 세입자들의 보증금으로 잔금을 처리하면 최초의 계약금으로 전체 건물을 소유할 수 있다. 전세 비중을 높이는 경우에는 내 돈이 전혀 들지 않는 경우도 생긴다.
※ 원룸 건물 투자 방법
1. 급매를 잡는 방법
2. 경매를 활용하는 방법
3. 건축업자가 짓고 있는 건물을 인수하는 방법
4. 건축업자가 짓고 있는 계약하고 세입자의 보증금으로 잔금을 처리하는 방법
5. 땅을 사서 직영으로 건축하는 방법
6. 땅을 사서 인부들을 지휘하며 직영으로 건축하는 방법
나는 많은 돈을 투자할 여력이 없어 건축업자가 짓는 건물을 계약하고 세입자들의 보증금으로 잔금을 처리했다. 잔금을 처리하고 나니 실제 내가 투자한 돈은 각종 세금을 빼면 1억이 들지 않았다. 시간이 흘러 월세 세입자가 나타나지 않아 급한 마음에 전세 비중을 높였다. 그렇게 몇 개 호실을 월세 → 전세로 전환하니 실 투자금이 전혀 들지 않고 오히려 건물에서 2천만 원이라는 돈이 나왔다. 내 돈 하나도 들지 않고 돈을 받으면서 6층짜리 건물이 내 소유가 된 것이다.
2년 차에 세입자와 계약하러 간 부동산에서 주변 땅값이 50% 이상 올랐다고 한다. 그런데 월세와 전세는 그대로다. 3년 차가 되니 전세 가격도 올라간다. 신축의 경우 우리 집보다 4~5천 더 비싼 곳도 생기고 있다.
※ 건물 투자의 장점
1. 전세금은 좋은 빚이다.
2. 대지지분이 커서 땅값 상승폭이 크다.
3. 수익률이 높아지면 환금성도 좋아진다.
1) 대출이 많으면 전세를 월세로 전환하여 수익률을 높일 수 있다.
2) 대출이 많은 건물은 매매 시 유리하다.
3) 부동산 침체기에 강하다.
건물 매수 후 첫 2년은 정말 힘들었다. 초기의 세입자들은 건축주가 부동산에 제시한 높은 수수료로 부동산이 사력을 다해 구한 세입자들이었다. 그들에게 상대적으로 높은 월세를 받았지만 다음 해 세입자 물갈이되면서 실전에 돌입했다. 나에게 세입자 구하기는 하늘에 별따기처럼 어려운 일이었고, 월세 세입자는 더더욱 구하기 힘들었다. 설상가상으로 휴직 기간이 길어져 생활비 문제, 기타 여러 비용 문제로 눈물을 머금고 회사로 복직해야만 했다.
자유롭고 싶어 건물을 샀는데 건물 운영을 위해 회사로 복직하는 어이없는 일이 벌어졌다. 2번째 해에는 매달 손실이 발생하는 상황을 겪었지만 3번째 해에 접어들면서 전세 보증금이 상승해서 여유가 생겼다. 지금은 손실을 최소화하는 것을 넘어 매달 작은 돈이지만 수익을 거두고 있다. 그리고 건물 운영이 익숙해지고, 조금씩 건물 운영에 대한 경험치가 쌓이고 있다.
최근 부동산을 지나면서 건물 매매 금액을 봤다. 내 건물과 비슷한 대지를 가진 건물이 내가 샀을 때 보다 최소 5억에서 많게는 10억 정도 오른 것을 봤다. 은행의 대출금을 높이고 투룸 대비 원룸의 비중을 높인 것을 반영하더라도 최근 아파트 가격 상승과 더불어 건물 가격도 오른 것을 알 수 있었다.
수익률이 좋은 건물은 모두 전세로 돌리면 0원으로 소유할 정도가 아니라, 심지어 돈이 남기까지 한다.
또한 수익률이 좋으면 환금성이 높아진다. 수익률이 높으면 보유하는 즐거움이 있어서 장기보유가 가능해지고, 그사이에 자연스럽게 전세보증금이 상승하여 시세차익을 추가로 올릴 가능성이 더 높아진다.
디플레이션 상황이 아니라면, 시간은 건물주의 편이다. 수익률이 좋아서 내놓기만 하면 팔릴 참인데, 팔기가 아까워서 보유와 매매를 고민할 정도가 되는 것이 가장 이상적인 건물이다.
월 고정수입이 있으면 노후대비로부터도 자유롭다. 그래서 더욱, 시세차익을 노리는 투자를 할 필요가 없다. 지방에서 수익률이 높은 건물을 찾을 때에는 타인이 가지고 있던 건물을 사는 방식으로는 쉽지 않다. 누구나 매매가를 올려서 수익률을 적정선에서 조정하여 팔려고 하기 때문이다.
<마흔 살 행복한 부자아빠>
아파트와 달리 건물의 정확한 가치를 산정하기는 쉽지 않다. 건물 가격은 고려해야 할 것들이 많고 건물주의 운영과 대출, 월세 수익률이 모두 합쳐져 가격이 되기 때문이다.
하지만 대지지분이 많은 건물의 특성상 땅의 가치가 급격하게 상승되기 때문에 시간만 허락한다면 무조건 남는 장사다. 건물 노후화에 따른 감가상각 비용보다 지가 상승폭이 더 크기 때문에 건물의 가치는 오를 수밖에 없고 전세/월세도 지속적으로 상승될 수밖에 없다. (대도시 건물 기준)
1. 단독주택을 팔고 아파트를 소유하게 되면, 다시는 대도시에 내 땅을 가질 기회가 없어지는 것이 아닌가?
2. 전세보증금은 무이자 대출이나 다름없는데, 인플레이션이 된다면 시간이 흐른 뒤 내가 세입자에게 갚아야 할 돈은 0을 향해 수렴해 가는 종이 쪼가리가 되어가지 않을까?
3. 전세보증금이 상승한다면 남는 자금으로 방을 월세로 전환할 수 있지 않을까?
4. 수익률 욕심을 버리고 방을 크게 하면 공실의 위험을 줄일 수 있지 않을까?
5. 토지 및 건물 담보대출은 4% 이자인데, 방 하나당 월세는 1,000 만원에 10 만원 꼴이어서 12%이므로, 8%의 차액이 나는 빚테크가 가능하지 않을까?
<마흔 살 행복한 부자아빠>
